创业资讯
创业资讯
虽然已经公布的重庆房产税并没有此前传说的那么严厉，但9941元/平方米的房价大限却让一部分楼盘陷入了尴尬境地。
信贷的全面收紧对二手房无疑有着**性的影响。二套房利率上浮20，*套房也难贷到基准利率，银行的政策比新“国八条”来得更加猛烈。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。
房产税“夹心层”三大特征
1.建面均价超过9941元/平方米;
2.总价500万以下;
3.所推户型面积多在100平方米以上。
房产税“夹心层”
“重庆房产税征收暂行办法”规定:个人新购的**住房价格超过均价两倍(建筑面积9941元/平方米)，按照0.5税率征收房产税。全部*栋商品房收房产税……
现在市场上就有这么一类楼盘，它们的建面单价绝大部分不超过11000元/平方米，却刚刚越过9941元/平方米的房产税起征点;在售或即将推出的房源又多为100平方米以上的大户型，即使购买者为*次置业，抵扣100平米免税面积，依然免不了要交房产税。
此外，与*栋别墅瞄准的“金字塔尖”阶层不同，这些楼盘的消费者可以说是城市**，富裕却依然精打细算。交了房产税不会“伤筋动骨”，但对每年几千甚至上万的税，仍然有点儿“心理障碍”。而让购房者倍感纠结的这类楼盘，也就顺理成章地成为了楼市里的“夹心层”。退一步就是免税，却又偏偏跨过了那道“分水岭”，无论它们是联排别墅，花园洋房或高层豪宅，都成了时下*尴尬的产品。
忐忑的“夹心层”开发商
今年春节恐怕是吴天(化名)进入地产行业以来过得*不安逸的一个假期。《忐忑》，那*被网友们奉为“神曲”**的歌或许*能诠释他*近的心情。
这一切都归因于重庆房产税，此政策将吴天所经营的楼盘从“*手货”，顿时成为“尴尬”产品。身为营销经理的他感觉到了****的压力。
该楼盘地处南岸区，算得上“名头响亮”，目前主打的联排别墅前两次开盘均取得了半天之内“一*而空”的销售佳绩。“买不到房的客户有些还闹腾，冲我们嚷嚷:‘买不到房叫我来干嘛?不行，你们必须给我弄一套，我要买!’”吴天说这话的时候，表情有些哭笑不得。但这样的“闹剧”还能在本月底项目再次开盘的时候重演吗?他自己心里也没底。
“即将开盘的联排别墅，套内价格约12000元/平方米，折算成建面每平米10000元左右，刚刚超过9941元。”吴天担心客户对忽然而至的房产税一时难以接受，“我们的联排差不多200万一套，总价比较低，这类型的客户闲*不会特别多，不算特有*，若要他额外交税，而且年年交，心里肯定有抗性。不像那些买*栋的客户，上了500万这道坎，也就不关心这点儿额外的税了。”
考虑到买别墅的购房者多数为二次及以上置业，按产权面积全部征税计算，该楼盘总价200万的别墅每年的税费应为1万元。换言之，除偿还贷款，交纳物管费，业主每个月还要为自己买的房交近千元的“租金”。开发商的担忧显然已在情理之中。
房产税“擦边球”
处在“夹心层”中的开发商们难道就没有规避税收的空间?如何躲过房产税，这也是吴天*近几日与业内同行交流得*多的话题。
“其实真要规避，方法多得是。”吴天说出了几种业内可能会使出的“擦边球”。
一、抬高精装价格
“重庆房产税征收暂行办法”明确指出，新购新建商品住房为装修房的，这部分价值在计税时予以核定扣除。这一条款无疑给了开发商很大的操作空间。将一部分房价移植到装修费用中，即能让总价不变，又能轻松将房价控制在9941元/平方米之内，避过房产税。
二、赠树修建花园
与精装有异曲同工，又不必装修那么麻烦，“赠树”是一个新招。联排别墅和花园洋房大多拥有前庭后院，开发商就以“赠树”的名义为购房者修建庭院，但事先需约定花园费用另计，这样同样能把一部分房款嫁接到花园修建费用中去。
三、代交头几年房产税
对于房产税，购房者显然还需要时间来接受。开发商适当提高房价，然后以代交头2~3年房产税作为优惠措施，吸引购房者买单。
一个个看似极具操作空间的“擦边球”，但*后都被吴天一板子拍死了。因为他觉得，风险成本都很高。
“假如实际1000元/平方米的装修标准，为了不交税，装修合同上硬写成3000元/平方米，保不准业主接房的时候翻脸，找来鉴定机构说你那装修根本不值3000元。虽然大家都心知肚明是怎么回事儿，但到时开发商也只能哑巴吃黄连，认栽!”建花园也一样，“接了房，业主不一定非要你开发商来修啊!”吴天说。 至于赠送税费，他更是坦言，“我们已经吃过一次亏了。”去年9月，吴天所经营的楼盘率先启动了秋交会攻势买房就送契税。谁知道10月份政策突然调整，契税从1提到3，成本一下增加2个点。吴天认为，“政策的变数太大，谁也不知道以后房产税的税率会不会调整?”
显然，在正招有难度，歪招有风险的两难中，吴天们还在纠结。他此时唯有相信楼盘的内涵能够打破“夹心层”的尴尬。
重庆还有多少“夹心层”?
正在忐忑和纠结的，恐怕远不只吴天一人。
据记者不完全统计，满足房产税“夹心层”三大特征的在售楼盘在重庆有16个。其中，联排别墅项目3个，花园洋房1个，高层豪宅则有12个之多，且大部分为滨江楼盘。
房产税对它们影响几何?从近日的销控上足以“管中窥豹”。记者在北滨路某高层豪宅销售中心看到，公示的销控表上仍有不少成交。但值得注意的是，成交房源全都不看江!换句话说，卖出去的都是建面价格在9941元/平方米以下，不用交房产税的户型。与之形成鲜明对比的，应税房源无一成交。
在记者随后走访的多个“夹心层”楼盘里，虽然应税房源也偶有成交，但都基本呈现出免税房畅销，应税房落冷的趋势。
开发商应直面房产税
作为市内多家开发商的代理机构，中原地产所监测到的数据同样是高端物业表现不佳。“区县高端物业则表现不错。”中原地产重庆二级市场总经理肖仁启说。而对于房产税“夹心层”们所担心的购房者抗性，肖仁启认为，“房产税只会延长购房者的决策时间而已，但趋势不可扭转。”
同时他认为，房产税对购房者心理层面的影响也极其有限，“能够*付100多万买联排别墅的人会太过计较每年1万元的房产税吗?也就是多交一份物管费而已。”
此外，对于某些开发商想歪招避税的做法，肖仁启建议，“*好的应对之策就是直面房产税。”他说，重庆日益提升的城市价值决定了房价总体上行的趋势，房产税作为一种长期的税收制度终究会被购房者所接纳，而这段时间必定不会太长。
本报记者 王迪
二套房利率上浮20
*套房也难贷款
成交量萎缩大半
虽然房产税对二手房市场的影响甚微，但银行捂紧的“*袋子”却限制住了中介前进的步伐。
高利率吓跑购房者
已经过了正月十一，二手房中介扎堆的南岸区某街道上，十几家门店营业的还不足一半。有的门上已赫然贴着“转让”。透过玻璃，里面的一切井然如昔，只可惜已人去楼空。
在中原地产工作了近两年的张键(化名)，对周围中小竞争对手的来去早就不为所动。然而，*近他还是有些沮丧。
春节没回老家，又无出行计划，张健主动要求了假期值班，希望能多做成几张单子。可惜，他的努力并没有得到相应回报。“7天中虽接待过十几组客户，但都没有成交，开年到现在，我还没做成一笔交易。”张健有些发愁。
话音刚落，推门进来一对年轻夫妇，张健快步迎上，“您好!想了解哪种户型的房子嘛?有没有中意的小区?”一番对话后，张健向这对年轻夫妇推荐了回龙湾小区一套套内面积67平米，总价63万的精装修两房。“回龙湾这套房子全朝中庭，而且装修得非常好，满5年了没有营业税。”张健卖力推荐，旁边一个同事也来帮腔，“确实装得好，绝对是年轻人喜欢的风格。这个价格在同品质房源中也是*低的了……”看出这对夫妇颇有兴趣，张健便立刻提出可以带其看房。
但随后的一个提问，却让本来很有希望的生意悬在了半空。
夫妇中的女方提出他们已是二次置业，想了解目前银行的信贷政策。张健利落地回答，“*付六成，利率上浮20。”“20?”女子显然吃了一惊，“国家的政策不是二套房利率上浮10吗?”“现在所有银行二套都是上浮20了，很多银行连*套房都要上浮10~15。”张健此番解释更让这对夫妇觉得难以置信。小声商议后，他们决定改日再来。
临走时，张健塞上了自己的名片，并劝其留下了一个电话号码，以便有更好房源时可及时通知。恭送年轻夫妇步出大门，张健回头叹了一口气，“这是今天第二组听到高利率就打退堂鼓的客户了。”
据他说，这样的客户几乎每天都能遇到。
中介放缓扩张脚步
作为中原地产重庆二手房的“老大”，三级市场副总经理何伟坚更多关注的是市场大局。他告诉记者，“今年2月份，我们的成交量跌了一半以上。”他认为，银行信贷收紧是至关重要的原因。
美联物业的经营情况也差不多。区域董事总经理缪鸿裕坦言，“2月1号到10号，成交环比1月萎缩了一半。”但状况显然在好转，他说，“之前犹豫不决的客户*近几天陆陆续续有成交，*近几天环比1月能够持平。”
与何伟坚的看法不同，缪鸿裕认为银行利率上浮额度还不是关键，银行能否放贷才*要命。“信贷1月份就开始收紧了，今年总体来说都会趋紧。去年接的单现在还有好多没有放款，今年买房的肯定会有不少人贷不到款。”缪鸿裕说。
而信贷政策收紧的还不仅仅是二手房市场的成交量，中介机构也因此放缓了扩张脚步。中原地产重庆二手房门店数量从去年年初的23家，激增到现在的63家，一年间翻了近两番。问及何伟坚今年还会否保持这样的扩张速度。他坦言，肯定要继续扩张，但会看3月份的经营情况再做具体部署。
