2011年 将是中国住房双轨制元年

　　年底1000万套**房不易实现

　　南方都市报：你在报告中提出了房地产调控的三种可能性，你个人更倾向于哪种?

　　聂梅生：我个人更希望的是调控适度。投资炒房者出局，商品房的总体价格既不大幅度上涨，也不会大幅下降，商品房的价格趋向于稳定和小区间波动，住房双轨制就此形成。因此有人说2011年各个层面都希望是中国住房双轨制真正形成的元年。

　　南都：可是也有人在质疑今年1000万套**房能否落到实处?

　　聂梅生：今年**房的目标是1000万套要开工，接下来**房要达到3600万套。**房的建设目标是*后要占到整个住房市场的30%。这种结构性的调整自然就会带来房价的调整。

　　但很多人对**房能否落实仍旧不乐观，主要原因是资源限制性因素。一个是建设资金的限制，一个是土地资源的限制。地的问题**还比较容易解决，但有了地没有*还是完不成。

　　现在已经是7月份了，如果资金不能落实，年底1000万套**房的希望就很可能会落空。所以我们看到现在开始允许地方**发企业债**，但*后能融到多少?发完债后用什么去还?这些问题都还没有解决。

　　另外在土地方面，如果18亿亩耕地红线不破，**房用地势必会挤压商品房的空间。这样就会导致商品房供应不足，又会引起房价的上涨。纵然有可能是按下葫芦起来瓢，但今年**无论如何都会坚定地去推进**房建设。

　　南都：你说房地产调控进入深水区，也在呼吁土地制度的改革。

　　聂梅生：大家都在期待改革。但现在*关键的是要厘清哪些政策需要改革。我认为今年到明年就是厘清这些东西的*好的时机。

　　南都：去年也是在博鳌，很多人对调控效果期待很大。但去年下半年房价还是大涨，你怎么看?

　　聂梅生：2010年下半年房价出现井喷，主要是土地的问题。去年一直说要加大土地供应量，但实际上供应量是减少了的。去年出现了很多很多的地王，开发商对地王的争抢直接导致去年土地出让金到了29000亿的高点。地价高，必然导致房价上涨。另外就是2008、2009两年国家的10万亿贷款和4万亿救市，这些资金都在寻求利润*大化，也都集中涌入了房地产行业。虽然政策一再调控，但毕竟货币的量有这么大，一下子也很难收回，当然就会导致房价上升。

　　资金链紧张必然底价出货

　　南都：占市场30%的**房会否冲击商品房市场?

　　聂梅生：对商品房市场而言，现在*大的问题不是**房的冲击，而是限购、限价甚至限售这些政策限制。现在开发商又没*，又是不让买、不让卖。这些必然会导致交易量的下降，交易量下降带来的是整体市场库存的增加。这样开发商在资金链很紧的情况下就不得不底价出货。

　　南都：开发商的资金现在紧张到了什么程度?

　　聂梅生：这点从开发商的自有资金比例可以看得出。以往开发商自有资金正常的水平是在35%左右，其他是银行**贷款。但现在开发商的自有资金占的比例已经超过60%了，贷不到款，所以很紧张。再从**成本来看，以往的**成本在7%-8%，现在已经到了15%-16%这么高。所以开发商的资金链都很紧张。加上存款准备金率不断提高，贷款额度有限。现在信誉好实力强的大企业还不是*紧的，因为银行仍然愿意优先给这些开发商做贷款。*紧的是中小企业，他们拿不到贷款。在交易量不能快速恢复的情况下，继续加息对开发商而言会是雪上加霜。

　　南都：你怎么看到目前为止此轮调控的效果?

　　聂梅生：限购的城市，房价的增幅已经大幅回落，专业报告显示房价环比降幅已经到了30%-50%。限购的一线城市房价已经回落。在非限购的二、三线城市，政策的力度不大，目前房价也是有涨有跌，影响没有这么大。

　　南都：对限购会扩展到二、三线城市的说法你怎么看?

　　聂梅生：现在还看不出有这样的趋势。当然这要看二、三线城市的房价会不会大涨，如果二、三线城市接下来房价被继续推高，就有可能出这样的政策。

　　采写：南都记者 李丹

　　○博鳌观点

　　我自己认为土地出让金这个事已经到了尽头，它和房产税不可能同时要。要求房价下降，但是地王不断出现，因为竞拍去年土地出让金了出了历史新高。求房价下降，地价上升是不现实的，如果这样继续的话，*终会引发金融风险，因为*后都在银行抵押的，因此现在到了重新审视(土地政策)的时候了。