三次调控“半年报”房企大小分化明显

数据显示，2011年上半年，**大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。

市场份额向大型房企集中

调控之下，大型房企的销售额同比依然攀升，市场集中度也逐步提高。今年上半年，房企销售金额**和销售面积**分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%。2010年上半年，**企业销售金额入榜门槛为105亿元，销售面积门槛为93万平方米。

“我们销售业绩大幅提升，主要原因是公司营销策略适应了政策和市场的变化，由此占据了其他中小房企的市场份额。”恒大地产总裁夏海钧表示。

受限购、限贷等调控政策的影响，房地产市场深度调整，中小房企的销售额同比普遍下滑。但一线房企则采取逆市扩张战略，大力布局具有发展潜力的二三线城市；同时，通过适度调价和提升产品品质等营销策略加快促销，由此*占了很多市场份额。

“中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。很多房企后续拿地动力不足，项目结盘后便退出市场，部分房企甚至因资金链问题而被迫出售项目。房地产行业的并购整合也日益增多。”业内人士表示。

国家***的数据显示，今年前五个月，全国商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企**的销售额同比增幅超过80%。显然，市场份额正在向大型房企集中。

具体来看，万科上半年实现销售644.2亿元，今年继续突破“千亿大关”悬念不大。恒大地产位居其后，上半年销售额达到429亿元，同比增长103%，接近其去年全年500亿元的销售业绩。同时，恒大销售面积达到620万平方米，同比增长86.75%，位居销售面积****位。中海、龙湖等港股上市公司的销售额增幅也超过八成。

扩张二三线城市

2011年上半年，一线城市楼市面临重大压力，而调控相对宽松的二三线城市则成为房企重要的利润增长点，大型房企业绩增长的主要贡献来源于二三线城市。

“薄利多销、快速周转已成为房企在二三线城市房地产营销的主要策略。”分析师指出，万科、恒大、保利等公司在今年二季度继续保持强劲增长势头，主要得益于此前的战略布局。

以恒大为例，公司从2004年就开始深耕二线城市，斥*资布局升值潜力大的高增长区域。在二线城市获得成功后，恒大又将目光瞄准三线市场，并于2010年3月大规模进入三线城市，目前已经逐渐迎来收获期。

主打二三线城市的大型房企也普遍采取“快销售、高周转”策略。今年上半年，恒大推售新盘总数达90个左右。下半年，恒大计划每月将推售10至12个新盘，下半年累计推售新盘60至70个。从拿地到销售，恒大的平均周期为8个月。

业内人士指出，万科、恒大以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业正进一步加快周转速度，而不少以中**物业开发为主的企业，也开始积极向高周转靠拢。这方面表现*突出的是中海地产。据了解，今年以来，中海地产在多个一线城市降价快销，5月份更是创下了单月超过100亿的纪录。

　　中小房企难度日

截至6月28日，已经公布上半年业绩预告的上市房企合计为31家。31家房企中业绩预增的有15家，占目前公布中报预告房企总数的48.4%。

其中天伦置业以4079.54%的业绩增幅位列**。公告显示，2011年上半年净利润约1800万-2300万元，预计增长的幅度为3171.09%-4079.54%。与2010年中期相比，其全资子公司广州润龙房地产有限公司将所持河南新景致房地产有限公司70%股权全部转让，形成投资收益约2200万元，导致公司2011年中期业绩较上年同期发生大幅变动。

从净利润增长的具体金额上看，主营商业地产的金融街以净利润约8.6亿-11.2亿元的业绩增幅居*，其增长幅度为70%-120%。在业绩预告中就称，上半年的业绩增长一是报告期内公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件的较多；二是报告期内公司津塔写字楼和金融街中心等项目计入投资性房地产采用公允价值计量。

深物业A、深长城、天保基建、宁波富达、珠江实业、浦东金桥、广汇股份的业绩预报增幅也在100%以上，荣盛发展、浦东金桥的业绩增幅则在50%以上；而南国置业和世联地产这两家房企的业绩增幅较低，均为不到30%；刚泰控股、中江地产则成功实现扭亏。不过，这其中广汇股份已经在5月31日出售了旗下的房地产业务，而本次业绩预增的主要原因正是对房地产开发和销售等非能源业务实施剥离产生的收益及新增煤炭销售业务产生的收益。

除15家预增房企外，其他16家房企中，有11家出现业绩下滑，另有五家亏损。在11家业绩下滑的房企中，幅度*大的是嘉凯城，公告显示其上半年净利润约500万元，同比下降98.9%。对此，嘉凯城表示2011年半年度比2010年半年度净利润大幅减少的主要原因是由于上半年可结算的项目较少，导致可确认的销售收入和净利润较上年同期大幅减少。不过嘉凯城也称，根据公司现有项目的开发情况，2011年可结算项目将多数集中在三、四季度结算。

海德股份、重庆实业、滨江集团、中茵股份、宜华地产的业绩降幅都在60%以上，广宇集团、世荣兆业、合肥城建的业绩降幅则均为30%-50%。四大房企传统龙头之一的金地集团也表示业绩将会较去年同期有所下降。今年1-3月净利润比去年同期下降86.08%，营业收入同比下降70.31%。

在亏损的5家房企中，津滨发展的情况*为严重，其今年上半年的净利润约为负1亿-负8000万元，降幅高达384%。对此，津滨发展表示，受公司目前房产项目开工及竣工时间的影响，导致公司全年可竣工结算项目较少，公司在2011年半年度可确认的收入与2010年相比有较大下降，因此引起公司2011年半年度出现亏损。万泽股份、高新发展的净利润下滑幅度均超过220%，亏损金额也都超过了千万元；国兴地产、ST兴业也出现了亏损。

中原地产认为，上市房企很可能在三季度出现明显的分化，而为了使得年报不会太差，部分之前业绩不理想的企业可能率先开始降价求量。