复地董事长范伟：慢慢来刚刚好

今年刚满40岁范伟参与复地集团的发展至今，已经整整16年。这16年间，伴随着中国房地产市场化进程，一个谦和少帅走过了成长到成熟的全过程。

“兄弟连”的力量

“特区的一年让我深感一个人力量的渺小。那时候就非常想念上海，想念复旦。应该说，复旦是一个源泉，回到这里，觉得比自己单打*斗时力量大了很多。”

范伟，1969年出生的“类70后”。出生于浙江德清的一个普通家庭，从小性格温和，少言寡语。但天赋聪敏，成绩优异。

1987年，18岁的范伟进入上海复旦大学遗传工程系，和别的孩子考试入学不同，他因为成绩优异而直升入学，甚至被允许随便选择喜欢的专业。这在今天的保送生们看来，都是不可想象的殊荣。“只知道复旦的遗传工程专业是*好的，就选了这个专业，其实后来发现，自己一点也不喜欢。”范伟笑着回忆。

人生有时候是由一些奇妙的因缘际会决定着。在范伟后来发现很不喜欢的专业学习中，他遇到了两位同班同学，梁信军和汪群斌。这两个人后来和他一起成为“ 复星五虎”之一，而带头大哥郭广昌，当时是大他们两届的哲学系师兄。当然，那时候的他们，对未来的命运与道路还一无所知。至于他们这五位复旦大学生有**可以**数百亿市值的****民营投资集团，那当然更是从未奢望过的幻梦。而事实上，他们走到这一步，只用了短短十几年时间。

四年大学生活很快结束，范伟和大多数学生一样，对未来茫然无所知。在广东改革开放**阵地的感召下，范伟背起行装南下珠海打工。

“那时候上海的改革开放还没有全面展开，南下仍然是很多年轻人的梦想。”范伟解释，他大学毕业的**份工作是珠海丽珠医药集团，在生化药厂经营部做一**药推销员。一年后，仍然是推销员，他来到深圳，在一家名为深圳晶美生物工程有限公司的企业打工。

两年时间，范伟在初涉商场的过程中开始梳理自己的人生规划。“刚毕业的时候其实对未来是没有把握的。到了深圳才发现，一个人的力量其实非常微弱，所以很怀念上海、怀念复旦。另外，到1993年的时候，上海的经济已经开始呈现活跃开放的态势。回来成了顺理成章的事情。”范伟说。

回到上海的范伟找到了强烈归属感。等待他的还有刚刚成立不久的复星“兄弟连”。就在范伟于广东*自拼搏时，上海的师兄郭广昌和同学梁信军联手创办了广信科技咨询公司。凭借给“太阳神”等公司产品做市场调查，开始了创业的历程。

彼时，上海房地产市场刚刚起步。“兄弟连”看上了这个新兴的商业领域，四处寻找机会。而范伟回到上海与“大部队”汇合，也就是在这个时候。

今天已经成为上海第二大房地产开发企业的大华集团高层回忆，“当年几个年轻人每天骑着自行车来要求见见**，想给我们代理楼盘。开始几天没有人在意，但他们很执着，几乎天天来，一等就是**，像我们员工上下班一样。***终被打动了，给了一个楼盘让他们代理，结果卖得很好。后面的合作渐渐多了起来。”

而范伟回忆，他们当年的营销手段也算是上海楼市媒体**的**者，设计楼盘广告，集中在上海几家报纸做楼盘广告。这一营销手段今天在业内已经非常普遍，当年却是领行业之先。

这种执着、诚信、聪敏成为这几个年轻人*大的核心竞争力，直到今天。

2004年2月6日，上海复地(02337.hk)正式登陆港交所。当年年报显示，复地新增土地储备可建总建筑面积约526210平方米。5月13日，复地发布公告称，郭广昌不再担任该公司董事长职务，任非执行董事。董事长职务由执行董事、总裁范伟接任。

如果说在此之前，郭广昌都是范伟背后强有力的决策者和总设计师，那么从5月开始，这个刚过不惑之年的少帅将承担起更大责任。

均速理论

“只要保证目前的销售收入与目前的土地成本投入基本平衡，那公司资金方面就不会出太大的风险。”

应该说，十几年来，拥有平和气质的范伟带领的复地集团一直无太大风浪。无论是2005年还是2008年的大调整，复地似乎都没有其他企业感受的乾坤震荡的波动。当然，也同样因为这种风格，一些关于复地步子太小，发展太慢的质疑声在业内流传。甚至在2007年时，有市场人士认为复地已经从全国房企**梯队掉到第二梯队。

对于这种慢速，范伟有自己的解读。他认为，每个企业对风险的把控不同。复地在做项目和市场分析时偏于保守，但也决定了一种长远发展的均速态度。“我这个人赌性不强。”范伟说。

这种大原则在2007年至2008年的市场动荡中表现明显，市场开始再次反思复地模式的合理性。2007年7月，美国次贷危机开始受到全球关注。那时，次贷危机还被宣称为一个影响有限的局部产品危机。中国房地产市场更在宏观调控越调越高的态势下急速飞跑。到2007年底，万科的王石率先看到新开工大增与商品房销售量下降的强烈反差，意识到房地产风险已经临近。而大多数房地产企业还沉浸在疯狂地拿地抢地，高负债融资过程中。复地，则是少有的低调谨慎的大型民营房企之一。

这种一贯的谨慎态度令复地面临2008年时显然从容很多。“2008年，我们也一样对市场比较悲观，但肯定不是*悲观的。那一年，我们没有像很多企业一样缩减开工量，也没有任何停工项目。理由是，一方面我们相信政府会对低迷的楼市有所作为。另外一点就是，虽然形势不好，但我们需要为随时可能到来的形势好转做出准备，那就是一定要把产品做到可预售阶段。”范伟说。

能够在2008年不停工，并随时为回暖做出准备的房企其实不多。而这一举动为复地在2009年的快速回归起到了至关重要的作用。

当然，范伟能如此决策也基于之前的先天条件。2007年，复地几乎没有拿一块高价地，所有项目土地款基本付清。“所以达到预售标准，我们只需要按进度支付一定的工程建设费就可以了。当然，资金方面，母公司的大力支持也起到了重要作用。”范伟说。

关于如何在现金流方面把握一个较低的风险系数，范伟的一个静态成本理论很值得一提。“我们主要是看当下的土地成本和销售收入之前的关系。也就是说，尽管一块新的地块其成本与现在的房屋销售没有太大关系，但它可以说明公司在当下需要支付的成本与现金回流的比例。只要保证目前的销售收入与目前的土地成本投入基本平衡，那公司资金方面就不会出太大的风险。”范伟说。

顺利经过“08周期”的复地今天气势已然不同。根据刚刚披露的半年报，公司上半年净利润相比去年同期猛增近7倍，营业额较去年同期上升约93.9%。

目前，复地共有29项项目处于开发过程中，总项目储备面积716万平方米，分布于上海、北京、天津、南京、浙江、无锡、重庆、武汉、西安、成都、长春等11个城市。

另外，复地向社会公开发行不超过19亿元公司债获得中国证监会发审委审核通过，重新调整的a股上市方案也已经公布。复地回a之路正在加速前进。“我们希望尽快回a，毕竟复地是一个所有业务都在内地的纯内资企业，希望在自己的资本市场上获得更多的了解。”范伟称。

楼市基本面没变化

“其实没有任何一个企业家可以永远准确地预期市场走向。所以，对复地而言，我们的策略就是紧跟市场，随行就市。”

对于未来楼市的判断是每一个房地产老总绕不开的话题。对此，范伟的判断是，楼市需求基本面不会有大的变化。这是支持中国房地产业长远发展的根本。但企业需要防范未来一两年内可能出现的阶段性调整，方式之一是严格控制负债情况，积蓄一定数量可以过冬的现金。

“中国房地产市场*大的基本面没有变化。那就是城市化。各省会级城市都在纷纷扩张，不断有人从小地方向大城市迁移。这个社会大背景不是一两年可以改变的。即便现在都在说，大城市居住成本高，生存门槛高，但这种趋势仍然是人心所向。市场需要解决的问题是，如何把供给与需求有效匹配和平衡。”范伟说。

但是同时，范伟也表示，在投资属性明显，流动性过剩的现阶段，楼市存在一定的通胀预期，以及由此而来的防通胀政策可能。“如果明年市场会往下走，那企业的防风险底线就是得至少活过明年， 才有机会享受长远的美好未来。”

范伟表示，对于中档商品住宅来说，二套房贷等信贷政策的变化无疑会对其产生较大影响。“其实作为开发商我们不愿意看到6、7月份这样疯狂上涨的局面。一方面房价高，原材料成本就高，也就是土地价格就高。另一方面，这种过快上涨很容易引起调控加力。”范伟表示。