房地产市场脱离宏观经济后果

近段时间，每天打开房地产网站，扑入眼帘的都“**”、“涨价”、“投资客”这类字眼。即使不进行专业分析，也能明显感受到房地产市场已经步入“夏天”。短短数月内，楼市**“小阳春”，进入大热天。让人大跌眼镜。

出乎意料的原因，主要是楼市体温与宏观经济远远的拉开了一段距离，前者已发高烧，后者还在打冷颤。这种现象相当反常，历史罕见。房地产周期基本与宏观经济同步，有时略前，有时稍后。1997-1999年我国经济“七上八下”时，房地产业连续三年出现全行业亏损。我们感兴趣的是，造成这种现象的原因与后果。

从宏观背景分析，为了经济“保八”，去年四季度以来，**没少花力气，“四万亿投资计划”、“**产业振兴规划”即为明证。关于房地产业在这一过程中扮演的角色，**既肯定其国民经济重要支柱产业的地位，又没将其醒目的列入“**产业”，而是通过大力推动住房**和刺激普通住宅消费，谋求拉动经济增长。

关于住房**，去年住房和城乡***推出了“9000亿安居工程”，**“四万亿投资清单中，廉租住房、棚户区改造等**性住房分得4000亿元。这是好事，扩内需和促民生一箭双雕，难点在于地方**配套资金捉襟见肘。至于鼓励普通住宅消费，亦泽被民众，在减税降息等利好政策驱动下，去年11月便****。

问题在于，市场需求变味了。今年2-4月的成交反弹，由自住需求、尤其刚需主导，形态健康。5月以来，随着价格上涨，刚需开始萎缩，投资投机需求好像一夜之间从地下冒了出来，尤其是具有标志意义的温州购房团重出江湖，杭州、上海、深圳一片风声鹤唳，炒房大战已经拉开序幕。以上海为例，5月温州人购房比重超过3%，远高于近三年的平均水平。温州客揭竿，本地富裕阶层、境外游资快速响应、跟进。

这已不是普通住房消费的性质了，明显偏离**的初衷。出现这种不良现象的重要原因是，央行大印钞票，商业银行狂发信贷，按一般经济学原理，未来通货膨胀和资产价格上涨势不可免。在这种心理预期下，人们为了保值、增值目的投资房产是可以理解的，而投机需求正好浑水摸鱼，兴风作浪。于是，在当前cpi、ppi持续负增长的时候，包括股票、房屋、大宗商品在内的资产价格已先于通胀而上涨。

这事与宏观经济何干？内在联系大了。**积极为经济体注入流动性，而且是在财政收入持续同比负增长情况下，不惮于大幅增加财政赤字，印钞、发债、放贷。几万亿砸下去，经济确实“冒泡”了，固定资产投资增速*猛，近33%，工业增加值、发电量等也有好转。然而，*为关键的出口却仍是近25%的负增长。

大体可以认为，目前经济显露复苏迹象，主要是短期的投资刺激效应，“铁公机”等基建推动型，而实体经济尚未好转，民营经济和民间投资仍在“冬眠”。宽松的货币政策和充裕的流动性环境下，相当一部分资金与**的美好愿望背道而驰，转身拐进了资本市场，结果便是今年以来股市暴涨50%，房价也由跌转涨且加速上涨。

后果是什么？国家不可能无限制的增加流动性，有限的资金花在投资投机上面的多了，用在实体经济上的相应就少，而实体经济不复苏，居民就业与收入就无法好转。中国人民银行2009年第2季度全国城镇储户问卷调查显示，45.4%的居民认为当前“形势严峻，就业难”，是1999年开展调查以来的*低水平，未来收入信心指数仅为3.4%，比去年同期降低了16.9个百分点。随之而来的是，居民消费意愿下降，仅有15.1%的城镇居民选择“更多地消费”，降至历史*低；储蓄和投资意愿增强。

虽然股市是宏观经济的先行指标，我国股市目前的表现未能太超前了。按一般周期规律，房地产迟于宏观经济复苏，早于宏观经济繁荣，可当前宏观经济只是显露复苏迹像，可楼市已现繁荣征兆，未免反差过大。

一方面，楼市的复苏甚至繁荣，能够带动房地产开发投资增长，从而带动50多个相关产业，有助于“扩内需、保增长”；另一方面，投资投机需求的卷土重来，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其它商品的消费，从而抑制实体经济复苏。利弊同存，总体而言，房地产市场脱离宏观经济，靠投资投机需求、造房价泡沫，既不利民生，也无助于经济健康发展。**必须予以重视，审慎待之。