如何打开百姓住房难这道锁

2011-07-27来源 : 互联网

百姓住房问题,事关民生,事关社会稳定,事关中国经济能否健康发展,需要执政者多费心,多用力,多投入,把握好政策调控的力度和节奏。房价上涨过快,已经远远超出一般居民承受能力,实非正常。破解房价迷局,解决百姓住房需求问题,一要有公心,二要有举措,三要抓落实。

解决百姓住房问题,难就难在一些部门能否从房地产利益纠葛中跳出来,客观理性应对房地产领域的种种难题。

国土部近日将全国620个楼盘调查项目的数据公布,其中北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。言外之意,地价不是高房价的主要因素,希望大伙别打错了板子。其实,公众借地价倒逼房价成本公开,是想弄清一个*根本的问题:房价为何这么高?

先看成本。有开发商说“公布房价成本,就等于公布老婆的内衣尺码”,意即属于窥人隐私,让人难以接受。房价成本的计算理论上并不难。一个楼盘项目,其成本主要是土地成本、建安成本、税费成本等,剩下的就是开发商利润。当然,这都是摆在明面上推理的。土地成本和税费成本,**可以公开,至于建安成本,尽管不同公司因*理水平不同有一定差别,但也能估算个大概。

再看利润。据报道,某地一多年从事楼盘开发的房产商坦言:楼盘开发成本只占房价20%,开发商能够拿到其中40%的利润,余下的40%则被相关职能部门“层层消化”掉了。从近年来媒体曝出的一些**案来看,官员落马牵涉房地产领域的不少,似乎印证了这一点。这一部分严格来讲,也该归入成本——**成本。当行贿几乎成为房地产领域的潜规则,房价焉能不高?另外,这几年**榜上,与房地产相关的公司所占比例不少,搞房地产不**,能有那么多地产**吗?

再看市场需求与地产商开发商的销售策略。供求关系始终是决定房价的重要因素。市场需求既包括自住型刚性需求,也包括投资型弹性需求。开发商敢于隔三差五地涨价,并且捂盘销售,至少说明开发商不差*,能够挺得住。遥想去年,一些开发商在资金链紧张时不是也降价了吗?这主要与国家为保经济增长,信贷政策放松不无关系。关于投资需求,也不容忽视。随着中国贫富差距拉大,**过度集中于少数人手中,加之抵御通胀保值增值的考量,以及部分银行信贷*付政策执行不严,投资需求旺盛,无疑抬升了价格。而开发商捂盘销售也人为造成供应紧张,加剧购房恐慌心理,推动房价上涨。

厘清了这个基本问题,再来谈谈解决办法。

解决百姓的住房**问题。一是要转变观念,**部门要更新住房**思路,同时加强房地产调控和政策的落实。住房**是让人们有房住,而不是人人买得起房。而改善性住房需求,则需要靠个人努力增加收入购买商品房来实现。**需要调整目前的商品房、经适房、限价房、政策性租赁房、廉租房复杂的住房供应体系,采取商品房+政策性租赁房+廉租房的住房供应体系。

二是从供给上下功夫,既大力增加**房供给,也积极鼓励商品房市场的健康发展,增加商品房供给。

房价高涨,供给不足是根本原因。增加供给,一方面要增加商品房的土地供给,大力发展商品房市场,鼓励居民通过努力增加收入,进一步改善住房品质。严厉打击开发商的囤地捂盘行为,严格限制投资型需求,优先**自住型住房需求。

另一方面切实增加**性住房供给。全力推行公共租赁房和廉租房。前者主要面向中低收入者,租金比市场价格略低,主要为居民购买商品房前的过渡性居住。后者主要面向社会*底层人群,可以极低价甚至免费提供。对于租赁型的**性住房,要弱化户籍功能,即使没有当地城市户口,但对于刚毕业的大学生和农民工特殊群体,以及在所在城市工作一定年限,或者纳税达到一定额度的均可申请。**性住房采取租赁形式,可以增加**性住房的流动性,惠及更多的目标人群,同时对以前购买经济适用房和限价房转让者实施**回购,用于出租。对于违规购买经济适用房和限价房可实施举报制度,强制退回。另外,要推动住房公积金改革,改变目前住房公积金使用效率低下,优先满足收入高者的弊端,充分发挥住房公积金的住房**作用,譬如,允许使用住房公积金付租金,以减轻租房者的负担。至于建立**性住房的资金来源,可以采用商品房土地出让收入和相关税费的途经来解决。另外,当前少数国有房地产企业疯狂拿地,成为“地王”的案例,是一个危险的信号,不如让国有房地产企业承担更多的**性住房建设功能。

经济适用房和限价房领域出现的“内部人控制”**现象,说明有关购买者资格审查环节还有漏洞,需要进一步完善和加强监管与惩处的力度。虽然现阶段经适房和限价房仍在**房体系中发挥着重要作用,但从长远看,**性住房的主力军应该以租赁为主,经适房和限价房的比重应该逐步让位于租赁型**房。

产权观念转变了,**部门摆脱了利益羁绊,**性住房的资金问题解决了,解决百姓的住房问题也就再是个解不开的疙瘩。由此带来的居民幸福感,释放的消费力,无疑将会极大地拉动内需,让中国经济尽快走出国际金融危机的阴影,步入又好又快的可持续发展道路。 (钟进军)

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