房地产调控政策不能从根本上调控房价

回想起今年2月底，温家宝总理在网友访谈节目上还称，有决心在任期内把(房价)这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位，但现在看来，房地产调控的复杂程度已经远远超过了大家的想象。

从四月份的“国十条”延续到9月底的“新国五条”，调控政策一波紧过一波，但房价似乎从没有“买过账”。4月之后，统计局发布的70个大中城市房价数据月度环比鲜见下跌，实际房价从年初至今几乎没有存在过任何“有意义”的下降，这个结局显然要令所有对政策抱有期待的购房者感到沮丧。

大半年来的房地产调控从某种程度上证明了，不能将房价下降的“鸡蛋”全部放在房地产调控政策的“篮子”之上。就目前已经出台的一系列调控政策而言，不仅其合理性受到众多的非议，就政策的具体执行上，也都已经备受业内质疑。

因此，在房地产调控政策本身看起来都并不完善的时候，不能寄希望于政策会对开发商产生多少实质性的威慑。政策既无法让开发商感受到降价的压力，也无法让其从中寻找到降价的动力。

能引起开发商真正担心的也许不在于房地产调控政策这样的外部因素，而在于对自身资金链条的考量，这是开发商对于销售价格定位的唯一参考标准。

近日，一则“四大国有商业银行年度开发贷款告罄、年内停止新增开发贷款审批”的消息引起了业界的高度关注。该消息援引多家银行内部未具名人士的消息称，多家银行都已经完成了年内的信贷贷的发放。任务，停止了新增开发该消息一经传出即引起了房地产市场的波动，虽然停贷一事遭到了多家银行的否认，但这并不能改变目前房地产市场信贷已处于紧缩的客观现实。央行数据显示，截至今年10月末，国内银行业金融机构新增人民币贷款已达6.91万亿，据全年7.5万亿的目标只差6000亿元。按照10月人民币贷款新增5877亿元的数据，6000亿元的信贷额度只够未来一个月左右使用。

开发贷的缩紧对于房企开发资金的限制显而易见，虽然目前看来房企前三季度的销售仍然抢眼，但已经没有充足的理由可以证明房地产企业的销售具有更强的增长后劲。

即便目前开发商手中现金并不紧缺，但展望未来，增长完全依靠房地产市场销售回款支撑项目开发投资显然并不现实。只有在资金链条开始绷紧的前提下，开发商才有下调销售价格的可能。

难题在于，上一轮刺激政策释放的大量流动性并不能在短期内就可以回收得了，而信贷的增速放缓也是将一个漫长的过程，更不用谈及国外热钱流入房地产市场的威胁。