当前房地产调控政策的根本着力点,不应是以房价涨落本身为指向,而应针对人们不同类型的各种需求,深化房地产制度尤其是住房制度改革,建立多层次的住房保障和供应体系,加大财税、信贷、土地等政策调节和引导力度,通过市场机制和政府保障相结合的手段,既充分保证市场有效供给,又合理调节各种需求,坚决抑制过度投机炒作,从而实现房地产市场在供需基本平衡下的价格稳定和可持续健康发展。为此,可以考虑从住房购置(租赁)、保有和出售(交易)三方面着手,采取必要的措施:
一、房地产调控政策应该重在加快完善住房租赁市场,加大廉租房、公租房等建设力度,规范租赁市场秩序。这主要是在购置租赁环节进行调节,减轻消费者的支出负担。廉租房、公租房等保障性安居工程已经成为各级政府工作的重点。今后,在加大对廉租房、公租房建设的政策、资金支持的同时,更重要的是要建立一套完善的管理制度,包括住房保障准入和退出机制、保障性住房和住房保障对象管理信息系统、社会监督机制等。可以探索实施廉租房实物配租机制,引导社会资金参与投资建设廉租住房,促进廉租房建设和运营的自我平衡和良性循环,明确保障对象权利义务,完善退出机制。对于无力购买和暂时买不起房的城市低收入住房困难家庭、新就业职工和符合条件的外来务工人员等中等偏下收入住房困难群体,通过大力发展公租房、农民工公寓和吸引更多的存量房源进入租赁市场等,满足他们的租住需求和“夹心层”的过渡性基本居住需求。
同时,应积极培育、规范和发展租赁市场,建立健全租赁市场的管理制度,规范房地产市场中介服务行为,逐步形成规范的房屋租赁市场。
二、房地产调控政策应适时开征物业税或房产税,增加房屋保有成本。这主要是在房屋保有环节进行调节。物业税或房产税是以房屋本身为计征对象,按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。目前世界主要国家都已开征物业税或相关税种,如美国开征约1%~3%的财产税,日本开征1.4%~2.1%的不动产税,新加坡按租金征收13%的财产税等。开征物业税有助于增加房屋保有环节成本,尤其是拥有多套住房的持有成本,抑制享受型住房需求和投机性需求,节约土地等资源。目前,开征物业税已经提上议事日程,一些城市正在酝酿对非自住性住房开征房产税,应该在相关措施协调配套之后加快推行。应当强调的是,征收物业税的一个重要前提是不增加中低收入群体的住房负担,例如可以按家庭规定一定的免税面积等。
三、房地产调控政策应适度提高房地产交易税,增加投机交易成本。这主要是在房屋交易环节进行调节。房地产交易税是在房屋买卖环节,主要针对卖房人收入征收的税收,目前的税种包括契税、营业税、印花税、个人所得税等。今后,应在严格税收征管、减少征收程序的前提下,可以考虑适度提高房地产市场交易税,这有助于增加房地产交易成本、减少投机炒作。但也应合理区分改善型需求和投资投机性需求中的交易行为,不增加正常自住性购房的负担。