高科技政治地产示范篇――申科数码商城（中）

第四章 申科数码项目的综合定位系统

所谓项目的综合定位系统是指在项目前期开发或者后期整合**策划时，为了便于使项目的整体开发与整合**，朝着贴合市场实际和有利于实现营销**的一系列概念设计与策划的科学行为。

一、申科数码项目在区域和产业的战略作用定位

所谓区域概念的定位是指项目在**、国内、地区、城市和产业中的地位与作用。因为只有有利于提升区域的文化科技水平、产业集群的形成、劳动就业和经济发展的项目才会获得**支持与市场接收。

引擎数码中国 模板科技兴国

解释：

1、一个“国家的价值*先是看文化价值，文化是看科技价值，科技是看产业价值、产业是看地产价值”，这是《国家价值新五论》中的核心论点，也是国家发展的基本法则。

2、新世纪是中国新旧经济结构的分水岭，因为，“20世纪是制造世纪，21世纪是科技的世纪”。而科技世界的核心技术当数数码电子，所以21世纪的中国必然是“数码中国”。因此，我们把引擎“数码中国”作为本项目的**使命必然是具有强劲的产业动力与广阔的市场前景。

3、“数码中国”是一个集产业、科技、文化、地产于一体的新型经济综合体，其核心表现在“政策的支持力、产业的集群力、科技的创新力、人才的培育力等方面的贡献率”。因此，根据申科数码的综合指标情况，我们无论是从哪个角度上讲“数码中国的动力引擎”都是毫不为过的。因为，21世纪物流经济已经成了衔接源头生产和末端消费需要的纽带，这是规模化、专业化、网络化、一体化和数字化经济*显著的特征。

4、“科技兴国”*终是看科技对其它产业中的拉动能力、以及在总体产业中所占的比例位置和经济收益水平。而申科数码项目不论是从产业规模上、还是从市场的占有率和经济的拉动力上讲都是当之无愧的**模板。

二、申科数码项目的营销概念定位

所谓营销概念就是指项目的出卖理由，也就是要解决我们到底是在卖什么的问题，是销售项目的科技文化、产品功能、还是市场前景的问题。既然在前面我们把申科数码项目提升到“引擎数码中国和科技兴国**工程”的战略高度，因此，在营销层面上我们就必须牢牢抓住这一核心概念所带来的市场预期，并且用这种冠冕堂皇的理由来全面打开项目的营销宣传渠道。

东部经济的边防线 数码中国的方向盘 解释：

1、改革开放以来，中国逐步形成了“南快北慢、东强西弱”的战略经济格局，因此从1999年和2002年起，党中央就审时度势地分别发出“西部大开发”和“振兴东北老工业基地”的战略号召，其目的在于逐步平衡中国的经济发展，全面构建和谐社会和*终实现中华民族的伟大复兴。

2、一个国家的经济安全与军事安全道理相同，我们知道军事安全*先是以构筑严密的军事防线为保障的，而在这个防线上的每一个结点都是非常重要的，否则就有可能在*薄弱的防线上给敌人以可乘之机。

3、和谐社会*先是以和谐的经济为支撑和保障的。中国的东部已经形成了以长江三角洲与京津塘为代表的区域经济增长极，但是也客观地揭示出了中国东部经济确实存在着以山东为临界点的分水岭。因为山东是上承京津塘、下连长三角、背倚中西部，面向全世界的战略经济要塞。如果说中国**是站在国家战略高度来号召西部大开发和振兴东北老工业基地的，那么新一届临沂市委、市**领导正是站在军事战略的高度来看待山东乃至东部区域经济发展的。因此，建设“新临沂、大临沂”物流中心城市就是壮大东部经济的薄弱环节、构筑中国东部经济的边防线。所以这也是临沂之所以会“突然”成为中国物流经济的核心区、和经济地理什字口的深层次原因。

4、我们知道一个木桶盛水量的多少是取决于*短的那块木头，而不是*长的木头。数码中国的概念核心也是与木桶原理一样，它代表的是广大市场上所需要的、以规模取胜的中低档价位与科技含量的产品，并不是*高端人群所需要的曲高和寡的高端产品，因为只有代表广大市场需求的产品才是有前途的产品。因此，从这个角度上讲申科数码城就必然成为数码中国的方向盘了。

5、我们知道市场永远只服从投资少而收益大这一亘古不变的市场原理。但是我们也深知“政策决定资本的流向，资本决定人才的流向和市场对资源配置起基础性作用”的**经济学一般原理。因为健康市场的形成是源于两个要素――市场的客观需求和对投资者的科学诱导，因为仅仅有市而无场是无法交易的。所以，我们把申科数码项目提高到中国东部经济的边防线和数码中国的方向盘的国家安全与发展战略的高度，不但可以为市场注入强大的投资活力和发展商快速赢得回报，而且为**从正面提升了其政德政绩的理论支撑与传播指导，一石三鸟何乐而不为？这才是策划科学的*高境界。

三、申科数码的产品概念定位

所谓产品概念定位简单的讲是指项目的功能性质与用途。但是在常规情况下，一般人往往把住宅用花园来称谓、办公楼用商务大厦、商铺用投资热点或者发展契机、其实这是很粗糙和不精确的。就拿商铺来说，大商场就是直接消费购买，而批发中心是物流采购，这是不一样的。所以在楼盘产品概念策划时我们必须精准地表达出产品性质与功能用途，以便于让市场迅速知晓你卖的是什么。

高科企业集群区 数码中国CGD

解释：

1、高科技企业的依赖程度远比传统产业要高，几乎没有哪一家是从CPU到主板、内存条、硬盘、显示器、键盘、鼠标、和电脑耗材出自一家之手。因为高技术企业分工非常精细，没有人和企业能够面面俱到，所以特别强调分工协作和产业集群，从专业化、规模化、协作化、一体化全面整合产业优势。惟其如此，才可优势互补共同发展，所以说没有产业集群的产业是没有前途的。 2、申科数码从国内的地理结构与交通环境、经济水平出发，紧密衔接国内、**高技术产业实际与国内消费水平，把家庭数码装备作为高技术企业产品在国内的集中分流的突破口，旨在为国内企业与市场架起发展桥梁和打造中国第一高新技术的产业集群区，是现代科技转化为生产力的实践标兵和**模板。

3、CGD是中央物流区的英文缩写。近年来随着**经济一体化程度的进一步提高，高新技术产品的同质化程度也越来越高。传统的依靠产品技术创新与营销差异化优势已经退居二线，产品的市场竞争主要依赖于其物流成本的高低。申科数码正是站在深刻理解与洞察市场的基础上斥巨资建造数码中国的中央物流区。数码中国物流区的建成将直接把国内传统的线性采购模式改变为中央集群式采购模式，可大大降低消费成本扩大消费总量，有助于刺激国内高科企业的技术进步，不断降低作业成本，进一步增强产品的市场竞争力。

四、申科数码的市场概念定位

所谓市场概念是指怎样站在投资者的角度来看待地产项目、产品经营和投资收益这三者关系下的综合吸引力与心理预期。市场概念的设计有利于迅速让市场解除经营项目的顾虑、接受营销请求，是对项目营销概念与产品概念的进一步诠释。

商务科技组屋 联袂知本创业

解释：

1、商务、科技与承载体――商铺三维一体，体现了业主、商务人士、技术人员三重身份。与普通业主不同之处在于商务与技术性质要更强，这是本项目*大的不同之处。

2、普通的业主只需要拥有一定的资金和基本的经营头脑即可，而申科数码城的业主不但需要一定的资金实力，而且必须拥有相当的文化知识与现代科技知识，是普通的生意人无可比拟的。 3、高端的项目、科技的生意、知识的经营用商业地产来一肩挑，本身就冲破了传统店面的经营手段与策略。因此，我们必须是站在中国看山东、站在产业看地产、站在高处看竞争、站在**看策略、站在整合看创新、站在前沿看发展，这就是本项目市场概念设计的真正目的。

五、申科数码项目的规划概念定位

所谓规划概念是指项目的总体规划布局特点、设计思想、特色优点等，是项目立意的根本和能否顺利销售的绝对保障。

对流辐射式组团空间 中央集群式商务园区

解释：

1、申科数码项目的总体规划布局采取了不同以往经贸园区的线性规划布局套路，*次采用了***创的中央集群式规划布局模式。在空间上总体呈现“米”字形状，使中心组团与5个单体组团基本保持半径距离，使各组团在空间与交通上形成对流辐射的立体互动布局型态。可*大化地满足园区内信息交流、简约物流与便捷管理的三大总体需要，完全满足高科技集群产业的分工协作与优势互补，是比现代商务社区的“一站式规划模式”更高级、更简便、更节约的商务园区规划模式。

2、普通的经贸园区与现代高科技商务园区主要体现在因产业连动需要所进行的一系列创新，其主要表现在规划布局模式、货物流向模式、消费采购模式、配套服务模式、运营管理模式、人才机制模式、资本机制模式、投资收益模式、边际效应模式、发展前景模式等系统性的变革。因此，一个高科技园区是否能够健康发展和壮大、规划布局是决定性的关键。拥有先进的规划布局模式等于拥有了多半的成功。

六、申科数码项目的物业管理概念定位

所谓物业管理概念就是指项目采取物业管理的模式与思路。在常规情况下，我们只知道住宅地产里的戴德梁行式的物业管理模式，而对于大规模的经贸园区、高科技园区、旅游主题园区等富有**地产性质的园区地产、究竟应该采取何种物业管理模式？这在国内外其实没有多少人知晓，大多还是采取住宅增加 型物业管理模式，也就是以住宅的物业管理模式为基础，附带增加一些简单的服务功能。所以中国大部分的**地产发展得不好的主要原因就是因为园区采取了跟不上产业发展需要的管理服务模式。其实在此之前我们早已把很多***创的先进物业管理模式运用到具体实践中去了，并且效果非常显著。比如把**工业园区服务模式运用到中国鞋都项目，把韩国梨花家政式物业管理模式运用到企业一号公园项目，把**OL办公服务模式运用到城市伟人大厦项目等等。

新人文**商务园区物业管理模式

解释：

1、企业与人的需要就像马克思所说的哪样，生存、发展、享受。企业之间过去的竞争是资金比拼、厂房比拼、价格竞争、技术竞争、产品竞争等等。但是，随着现代科技日新月异的发展，企业之间的竞争已经转变为品牌竞争、信息竞争、物流竞争、服务竞争了。因此，在现代商务竞争体制下我们必须运用适合当今高新技术产业发展需要的物业管理服务模式，因为发展是高新技术企业的第一要务，因为发展才是硬道理。 2、新人文与传统人文的相同之处在于都是以人文本，而区别在于新人文更多的运用现代科技手段把商务园区的物业管理与服务提高到了一个更为理性的层面与发展的高度，让广大业主更多的感受到了科技以人为本的魅力内涵。

3、商务园区+现代科技+新人文的实质就是要求园区管理服务采取：管理人性化――树立以人为本和业主至上的理念，服务配套化----所有服务相得益彰，环环相扣恰到好处，配套流程化----用制度规范流程、用流程保证规范、用规范保证配套，流程科技化――尽可能地运用高新技术设备，如自动抄表与自动计费系统、红外线远程预警系统，GPS安保定位系统、电子信息发布系统、电子商务预定系统、OL办公系统、POS刷卡系统等。先进配套服务设施的启用足以让广大消费群体对项目有一个全新的市场共识。惟其如此才可以使本项目脱颖而出，胜人一畴。

七、申科数码的产品价格定位

根据临沂市三大新建物流项目中的澳龙和华药项目的市场平均价格，以及桃源科技城的柜台租金情况我们知道，澳龙一期的均价为3800元每平方米，华药项目的一期均价在3000元每平方米，二期均价大约在3300――3500元每平方米之间。而桃源科技城的1米2的柜台租金约为400元每月。

有鉴于此，我们认为申科数码项目不论是从推出时间，还是从经营产品的科技含量和项目的建筑配套出发，我们都必须采取与竞争者不离、不粘、不同、不高、不低的定价策略，从价格学原理出发这就叫做 “竞争导向+成本导向相结合”的定价策略。因此，我们根据商铺的核心――升值潜力要求，建议本项目仍然采取低开高走的价格趋向，在项目的**初期把平均价格定在3500元每平方米，以后根据市场反映情况逐步上调，这样就给市场以稳步增值的影响，比较贴合市场实际。

八、申科数码项目经营产品定位

根据山东临沂物流中心城市的总体货物流向情况我们知道，从临沂发出的货物有往中西部去的，也有去向苏南地区、胶东半岛和京津塘与东北方向的。但是绝大部分是销往农村或不发达城市的中低档次的产品，特别是电气产品和部分数码家电。因此申科数码项目的主打产品仍然是靠规模取胜的中低档数码家电为主，其它产品为辅助。

第五章 申科数码项目运营之商品陈列规划

根据本项目的实际规划布局和产业链的运行态势，我们从行业类别产品的衔接紧密程度出发，规划出数码电子产品的布局概貌，以便于销售开展：

一、 组团一作为手机区：一楼作为大品牌展示区，比如：诺基亚专厅、摩拖罗拉和三星专厅，二、三楼作为手机配件区。

二、 组团二作为电脑区：一楼为大品牌展示区，如联想、方正等。二层作为组装区，如CPU、内存条、硬盘、显示器、主板、显卡、光驱等。三楼作为电脑办公设备区。

三、组团三作为成像区：一楼为各大品牌的数码像机、摄像机、投影机、DVD/VCD/音响/背投/TV等展示区。二楼为随身听/MP3/影音配件。三楼作为专业服务区。

四、组团四作为通讯区：固定电话、传真、复印机、电子辞典、碎纸机等。

五、组团五作为智能化区：一层智能设备机包括抄表系统、空调制动系统，可视对讲系统；二楼为报警系统、监控系统烟感系统，画面处理系统等；三楼作为综合服务与其它展示区。六、综合大楼为综合服务区：一到三楼为综合演示发布区，四楼以上为多功能及宴会厅、宾馆客房。