创业资讯
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2004年春夏之交，正当各地政府仍然如火如荼地痴迷于通过地产开发来提升自身的政德政绩时，却历史机缘地再次遇上继1994年国家第一次对地产业宏观调控之后的第二次“治理整顿”。尽管本次仍是以简单的“宏观调控”概念来解释对中国地产业会产生什么样的影响的。其实，国家的目的在于希望通过积极的产业政策来促使中国地产业在肯定过去所取得成绩的同时，也必须清醒地看到2004中国地产业局部过热和地产产品结构不合理的实际现状，目的在于引导中国地产业自身建立起健康、有序的地产业发展之路。具体表现为：第一是通过清查整顿和规范各地的具有开发区性质与开发规模的园区性地产。 第二是通过银根紧缩政策来抑制正欲上马的产业大盘和平抑不断飙升的住宅价格。 通过国家政策颁布实施近4个月的市场反映来看，事实说明国家这只“有形的手”虽然是有力和及时的，也不排除在地产界只要有策划创新、产品定位准确、开发及时、推广有力的楼盘也照样会收个钵满盆丰。比如逆市飘红的中国鞋都项目就正是在这样“霜冻”的宏观大背景下，开创了2004中国经贸园区总建筑面积二十万平方米、第一个价格高达每平方米38000元人民币的“天价”大盘，并且是在开盘不到三天的时间就认购一空的中国农村---福建省晋江市陈埭镇大乡村。中国鞋都究竟是通过怎样的操作手法创造出了中国地产行业的奇迹和神话呢？下面我们不妨通过对中国鞋都项目的全案操作过程的一一展示来解析经贸型政治地产----中国鞋都是如何创新和引领中国鞋业与“复兴中国”的。
第一节 晋江市与中国鞋都的建设背景
一、晋江市概况
晋江市地处中国福建省东南沿海，是中国著名侨乡，也是台湾同胞主要祖籍地之一。三面临海、气候宜人，山川毓秀、人文荟萃，素有 “泉南佛国”、“海滨邹鲁”之美誉。介于福建省会福州、经济特区厦门之间，与历史文化名城泉州相连，与台湾、金门隔海相望，毗邻港澳及东南亚，具有得天独厚的区位优势。全市地域面积649平方公里，海域面积6345平方公里。全市人口l02万，旅居海外的侨胞和港、澳、台同胞200多万人，号称“海内外300万晋江人”。
晋江和中国历史文化名城泉州均为海上丝绸之路的起点，历史文化源远流长。晋江高度重视发展高等教育事业，重视人才引进，采取系列优惠政策鼓励企业引进各类管理人才和技术人才。先后在厦门大学创办了晋江学院，在泉州华侨大学设立了晋江菲莉学院。目前占地6平方公里的晋江高教园区正在筹建中。晋江还先后与清华大学、北京大学、中国人民大学等30多所高校和研发机构建立长期合作关系，建成了中国第一个县级博士后科研工作站，设立专家活动中心专门为高级人才科研、学术交流、成果展示及学习休闲等服务。
晋江市是中国经济发展最具活力、最具竞争力的区域之一，2002年晋江市被福建省委、省政府确定为中等城市。经过20多年的改革开放，晋江已由一个农业穷县发展成为现代化工业城市，成为中国东南沿海重要的制造基地。晋江的发展模式与温州模式、苏南模式、珠江三角洲模式并列为中国农村经济发展四大模式，全市综合经济实力连续多年居全国县前列、福建省县首位。 2001年社会经济综合指数位居全国l00个“最发达县”第l3位，2002年晋江的“县域经济基本竞争力”名列全国第六。l978年以来，县域生产总值平均增长率达到26.168，经济总量平均三年翻一番，相当于每三年就在已有基础上再造一个晋江。财政总收入、用地总量的平均增长率也在23%-----24%。
晋江是中国的品牌之都，拥有的中国驰名商标和名牌产品、福建省著名商标和名牌产品数量名列全国县级市前列、福建省县首位。科技综合实力进入全国百强行列，被定为全国4个科技进步示范区之一。晋江先后被授予 “全国质量兴市先进县”、“全国科技进步先进县” 、“中国鞋都”等称誉。其中，在晋江市的陈埭镇云集了有大大小小共计三千多家制鞋企业，年产休闲运动鞋占中国休闲运动鞋总量的80%、世界休闲运动鞋1/3以上，在晋江的GDP总量中占据绝大板块，是晋江市的支柱性产业之首。有“三人穿运动鞋必有二人的是晋江产”和“福建的经济在泉州、泉州的经济在晋江、晋江的经济在陈埭”之说。可是睿智的晋江人为什么要垂青中国鞋都项目？又是怎样通过中国鞋都项目来发挥鞋业产业集群的引领与巨大的推动作用呢？下面我们就通过中国鞋都项目的建设背景与项目概况来解释其中究竟。
二、中国鞋都项目的建设背景
本项目之所以叫“中国鞋都”，是因为2001年3月19日由中国皮革研究院、中国制鞋工业研究院等四家机构联合命名晋江市为“中国鞋都”,而中国鞋都项目之所以要用晋江市的美称-----中国鞋都来命名，完全是有赖于晋江市上届市委、市政府领导班子的前瞻性眼光和理性思维。因为，本项目不论是从地块与投资规模的大小，还是从市场的专业化程度以及对中国鞋业市场的影响力而言，都涉及到晋江鞋业市场必然要由过去的粗放性、松散性、作坊化、单一化向专业化、规模化、多元化、集团化转变的必然结果;同时也是中国加入WTO为适应国际经济一体化要求和加速大泉州城市发展战略，以及本地区制鞋企业二次创业的平台与突破口;它是国家二级区域的代表-----泉漳厦三角洲的增长极和大泉州城市经营的示范工程;所以，用“中国鞋都”来冠称本项目的命名既体现了项目的规模化和专业化程度，又揭示了项目在中国行业发展和城市经营过程中举足轻重的地位,其深刻诞生背景表现在如下几个方面：
国际大气候的要求
随着中国加入WTO后，国际经济一体化及新经济时代的全面到来，国际间的白热化市场竞争迫切要求中国的鞋业企业提升自身竞争力，以企在国际市场上谋求自身发展,因此从这个角度上说,中国鞋都的建设是适应国际经济一体化发展的历史必然。
国内小气候的要求
中国已经完成了由计划经济时代下的短缺性经济向市场经济时代下的相对饱和经济的历史飞跃，与此同时，中国国民的价值观和生活形态也由过去的单纯的“20世纪赚金钱”向“21世纪赚休闲”以及过去的居住------工作两点一线的枯燥乏味的简单生活方式向21世纪的居住-----工作-----休闲------学习四维一体全新生活方式的重大转变，是中国经济发展大背景下的市场需求催生了中国旅游休闲鞋业的再次细分，所以说中国鞋都的诞生是中国经济发展大背景下的客观要求。
从第一产业向第三产业的梯次跃升,体现了一个国家的经济发展状况，也是衡量一个国家在国际经济舞台地位的具体标准。中国目前正处在椭圆型经济结构向亚铃型经济结构的巨大转变之中，一个典型的“制造中国”将成为过去，代之而来的是一个全新的“休闲中国”时代.而要彻底完成这个巨大的历史转变必须有一个核心的休闲产业平台来作为动力引擎，这就是“世界鞋业的奥林匹克 亚洲战区的赛事中心----中国鞋都”，所以说中国鞋都的诞生是实现“制造中国”向“休闲中国”转变的动力平台和对接窗口。
中国鞋业市场细分的要求
在全国四大鞋业生产基地中，广东东莞主产高档皮鞋，四川成都主产女鞋，浙江温州主产皮鞋,而福建晋江的中国鞋都主要是生产休闲运动鞋。根据产业经济学的基本原理知，一个行业的发展总是从最初的偶然性、零星松散、局部非专业、作坊式小规模的单个模糊产品出发，逐步向专业化、标准化、大规模、系统性和科学性的行业发展转变，总是由横向的产品宽度开发转向纵向的产品线深度开发，其实质就是1956年美国营销学专家温德尔 斯密斯教授提出的市场细分问题。作为鞋类细分市场------运动休闲鞋的总部基地------中国鞋都的诞生正是遵循了市场营销学和产业经济学的的科学要求，所以说是中国鞋业市场四分天下有其一和中国鞋业市场细分的科学体现。
国内区域经济发展的要求
21世纪的中国问题无外乎来自两个方面：其一、是国际经济一体化的国际大背景要求迫使中国企业增强企业竞争力，迫使中国经济融入国际大环境以求得生存发展;其二、是来自国内的区域经济不平衡发展和城市化水平低的根本性问题。而上述两个方面的问题已经变成困扰中国经济发展的首要问题，所以也是党和各级政府非常关心的头等大事。因为，“国家的发展看区域、区域的发展看城市、城市的发展看产业、产业的发展看地产”,这是国家的发展法则，问题的关键是看从何处入手的。
所以，作为中国第二级区域的代表-------厦漳泉大东南区域的经济发展和如何加速本区域的城市化进程的问题已经是国家和泉州市委、市政府考虑的头等大事。大泉州战略的突破口也正是这一法则原理下所涉及的问题核心。因为,泉州的经济构成前面我们已经说过，鞋业是泉州的龙头支柱,但是影响泉州经济发展的恰恰是城市的系统规划、整体布局和综合开发问题,特别是产业园区的系统规划与布局,而中国鞋都的诞生体现了上届政府立誓改变这一困扰泉州经济发展的问题的实质性举措。把过去的分散性、小规模、技术与品牌文化含量低、成本居高不下、竞争力差的不良局面,改变成为大区域集团化、集中化、 科技与文化含量高的国际鞋业物流港,以增强晋江制鞋企业的竞争力和促使它们早日充分融入国际经济一体化舞台,为泉州的可持续化发展奠定基础。中国鞋都作为泉州市的第一个地产大盘的诞生势必会对本区域的经济发展和加速大泉州的城市化进程发挥革命性引领与推动。所以说，中国鞋都的诞生是本区域和大泉州战略的样板示范工程。
国内产业结构调整的要求
中国的休闲运动鞋生产基地主要集中在泉州市的晋江市陈埭镇，虽然在改革开放的20年里完成了资本、技术、人才、市场的原始积累，取得了显著的成绩。可是随着企业的逐步发展，一些不利于企业发展的因素也显现出来：产品的单一化、企业的个体化、市场的无序化，成本的扩大化等严重阻碍了企业的发展。因此，在国际经济一体化的今天也不可避免地要提升自身的竞争力，必须改变过去的松散性、小规模、技术及品牌文化含量低等不利竞争局面，走大规模、集团化、信息化、国际化的发展之路。所以,作为中国鞋业第一个旗舰品牌的核心区和中国鞋业的CGD------中国鞋都的建成,是中国鞋企二次创业的需要催生了中国鞋都的诞生。
第二节 中国鞋都项目概况
在中国新世纪的发展里程中，以集群产业带动区域经济发展的典范首推新近崛起的福建闽南三角洲，这个典范的核心动力就是占世界休闲运动鞋三分之一、中国休闲运动鞋大半壁江山的-----中国鞋都，中国鞋都项目正以它独具特色的闽南风情和海派文化，加速和吸引来自全球鞋业人的投资步伐与眼球。
一、项目的区位概况
设在晋江的“中国鞋都” 是中国四大鞋业生产基地之一，晋江和泉州两级市2004年重点建设项目、以及晋江建市十周年的重点招商引资项目，是由澳门金龙集团旗下的晋江鞋业市场建设发展有限公司投资开发建设，项目占地面积14万平方米，总建筑面积20万平方米，项目的容积率为1.39，绿化率31%，建筑密度39.9%。项目位于泉州市晋江鞋业重地-----陈埭镇的黄金商业圈内，与晋江市紫峰中学斜对面;西临陈泉路;南依乌边港;北面紧邻大乡村民居;东近乌边港支流，与原有的鞋材市场一条街紧密相连,周边已形成一个区域性大规模的鞋业产业矩阵。中国鞋都距泉州8公里，距晋江机场1公里，距福厦高速公路3公里，形成了海陆空立体交通网络，地理位置和经济战略地位十分优越，交通便捷，是个万商云集、贸易四通八达的商业重镇。中国鞋都与国际花园城市厦门、水仙花之乡的漳州比邻，与晋江国际机场、泉港国际码头、厦门国际机场、厦门国际码头等近在咫尺，国际性海陆空货运航线四通八达,为民族鞋企打造了进军世界品牌鞋业的绿色通道。
文章作者： 韩世友 文章来源：中国品牌服装网
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二、项目的功能结构概况
中国鞋都项目的具体功能板块包括商业店面、展览中心和行政中心三大板块组成。其中商业店面是集鞋材贸易区、成品鞋贸易区、鞋机贸易区三位一体的现代化物流中心，规划为10栋，设计店面2478间，中国鞋都的店面一般面积为50平方米左右,整个鞋都辟有三条规划路，路宽18米。360度的立体空间和上千个停车位置平均分享临街繁华，项目可容纳2千余家鞋业企业入驻。项目以其独有的闽南风格和伊斯兰建筑文化诠释了“执着诚信与博大空灵”的全球经营理念,彰显了中国鞋都项目的核心优势与个性特色。
三、项目的物业管理模式
中国鞋都率先采用国际最先进的“工业企业物业管理模式”和八度空间的保姆式服务，也就是说从企业进入园区开始便可享受代办注册登记手续、政策咨询、人才孵化、资本集聚，小秘书及家政服务等方面全方位一体化服务。由具有专业资质、经验丰富、知名度高的专业管理公司来中国鞋都服务，长年邀请国内外著名的专家学者坐镇鞋都，为广大经营者诊断指导，排忧解难。鞋都内部将启用电子巡更系统、红外线电子监控系统、闭路电视监控系统、保安人员24小时巡逻等行之有效的保安措施，确保了广大业主、商家及顾客的生命财产的绝对安全。完善的产业孵化与政策支持，使入驻企业可共享园区品牌、技术、人才和市场等资源，为入驻企业奠定了作业成本领先,显著增强了企业的市场竞争力。
四、项目总体规划布局
中国鞋都在规划布局上率先采用了全球最具特色的“中央集群式采购模式”商业规划理念，克服了采购者由过去一家一户寻找的线性采购方式，变为中央集群式采购,可大大节约采购者的采购时间和交通费用，降低了产品的物流成本，增强了产品的市场竞争力,为投资商赢得超额的商业利润。高度化的产业集群与时空集约可满足21世纪“休闲中国”的集约消费性需求。
第三节 中国鞋都品牌的宗旨内涵
首先应该说明，品牌的本质是在做文化、思想，而绝不是在做产品，因为产品只是一种工具和媒介载体，也就是说它是手段而不是目的。
中国鞋都的建成旨在塑造“世界鞋业的奥林匹克盛会和亚洲战区的赛事中心”,是中国鞋企进入国际市场和实现从“制造中国”向“假日中国”迈进的绿色通道，为中国的品牌鞋业打造“21世纪旗舰品牌的核心区和中国鞋业的物流中心”;为来自跨国间的投资者提供了“世界的创业机会和中国的财富特区”;为晋江鞋企搭建起“晋升世界品牌A梯队和实现颠峰企业价值观”的企业发展机会和二次创业的平台，中国鞋都的建成标志着中国行业发展的动力引擎的诞生，为中国的城市经营创立了整合地产与鞋业的示范工程,是大东南区域发展的增长极和大泉州城市经营的突破口,真正实现“政治地产复兴中国”的发展夙愿。
第四节 中国鞋都的特色与作用
中国鞋都里的店铺克服了沿街店面无规模、杂乱无章、孤军作战等不利因素，整合了区域品牌鞋业，能让小企业做大、大企业做强。也就是说，在中国鞋都所得到的绝不是单单一间店铺，更重要的是得到了园区品牌、资本、人才、市场的共享，可以大大提升鞋企的品牌文化附加值，扩大了市场的营销机遇，改变过去的“线性采购”为“集中采购”,降低了物流成本和营销成本，可大大增强品牌的竞争力,其具体作用表现在如下几个方面：
一、中国鞋都是实现中国鞋企二次腾飞的平台
晋江是全国四大鞋业基地之一，占全国运动鞋、旅游鞋总产量的大半壁江山，制鞋业是晋江市经济发展的支柱产业。晋江鞋企经过上个世纪二十多年的资金、技术、人才、市场等要素的初次创业，现在企业面临着由过去的产品质量和品牌知名度的竞争上升为品牌价值观和文化思想的高层次竞争。可是随着经济的发展，一些不利于企业发展的因素也显现出来,比如产品单一化、企业作坊化、市场无序化、成本扩大化等严重地影响了企业的竞争力。正是在此前提的推动下中国鞋都项目无论是从人文创新、技术革命、产业升级、企业文化再造，还是从市场扩大、人才配置、资本机制、管理创新、资源共享等要素出发,都是为晋江企业提供了前所未有的发展机遇。所以说，中国鞋都的建设对于中国鞋企而言是提升它们二次创业的平台。
二、中国鞋都是实现中国地产业大发展的助推器
中国地产大盘的出现标志着中国地产业已经由过去的松散性、非专业性、小规模性和以单纯住宅产品为核心的开发模式，逐渐向集团化、专业化、大规模和复合性地产大盘开发模式的整体转变，是中国地产业良性发展的科学体现。 作为以运动休闲与地产整合为开发主题的鞋业细分市场------中国鞋都正是顺应了这一客观市场潮流的内在发展要求，因此说它是实现中国地产业大发展的助推器。
三、中国鞋都是国际可持续化发展的倡导者
21世纪的核心问题就是如何确保可持续化发展的问题，其核心是如何确保生态环境平衡的问题，因此，出现了一大批国际环保志士仁人强烈抗议破坏动植物的义勇壮举，得到了世界大多数国家和民众的一直拥护。但是目前作为鞋类的绝大多数原料仍依赖于动物皮，这就与新世纪的发展主题背道而驰，但这确实是个两难的问题，一个是生活所需、一个是发展所需，两者都是缺一不可的问题。而中国鞋都的主营材料主要是以革为主的新型时尚材料，这样既不破坏生态平衡、又能满足当代人的休闲运动需求，所以说中国鞋都的诞生正是全案解决这一重大难题的突破口和倡导者。
第五节 中国鞋都的发展前景
应该说一个项目前景的好坏取决于两个要素：其一是可持续化发展，其二是有广阔的市场前景。而中国鞋都恰恰符合这两个要素，首先中国鞋都是专业经营革制休闲运动鞋，而不是经营动植物皮的皮鞋鞋都，不需要用破坏生态平衡来为满足21世纪“休闲中国”的消费需要作代价，它是符合国际绿色环保组织要求的。因为，随着现代科技的发展，革制品既有通透保暖性、又有抗拉耐磨性能，完全符合人们休闲运动的需要;其次是因为随着中国休闲时代的到来其市场的总容量将会出奇的大，所以中国鞋都的发展前景将是无限美好和无可估量的。
第六节 中国鞋都项目的概念设计
一个项目的品牌理念、功能特点、以及与市场、城市等方面的关系和作用，主要是凭借概念设计来彰显项目的战略内涵与外延的。中国鞋都作为中国休闲运动鞋业市场的动力引擎和大东南区域发展的增长极以及泉州市城市经营的突破口，必然会在概念设计方面有其独到和引人入胜之处。
一、项目理念篇
世界鞋业的奥林匹克 亚洲战区的赛事中心 释义： A．奥林匹克是世界顶级运动大赛,旨在弘扬不畏艰难险阻、勇于拼搏的民族精神，因为,只有民族的才是世界的。而世界本身就应该是丰富多彩的世界文化，丰富多彩的世界文化首先表现在体育竞技上，这是奥林匹克宗旨最基本的诠释。 B．用世界鞋业的奥林匹克来比喻世界品牌鞋业之间的市场竞争程度，从而达到优胜劣汰去粗取精的发展目的。 C．奥林匹克作为世界性的运动大赛在每次比赛时均有很多分会场,用奥林匹克和中国鞋都来比喻世界鞋业盛事之间的关系,就是等于把中国鞋都看成世界鞋业大赛在亚洲的分会场,显示出了中国鞋都在世界鞋业中有着举足轻重的地位。
二、产品规划篇
旗舰品牌核心区 中国鞋业CGD 释义： A．中国鞋都作为集品牌鞋、鞋材料、鞋机械于一体的休闲运动专业基地，是专为民族强势品牌走向国际品牌所建立的绿色通道，是国内知名品牌的聚集区-----中央核心区。 B．建成后的中国鞋都是中国第一个专业从事休闲运动产业的中央物流区，从产品规划上率先采用了国际上最先进的物业规划模式------中央集群式采购模式，也就是以物流为中心，以产业发展和配套服务为半径的新型现代化物流中心。
三、市场概念篇
世界鞋业的创新机会 亚洲战区的财富聚焦 释义： A．改革开放的20年是中国完成第二产业的20年，进入新世纪以来中国面临着从第二产业向第三产业转变的重大转折时期，也就是产业经济学所讲的，中国正在从“椭圆型”经济形态向“哑铃型”经济形态转变，一个典型的“制造中国”正在成为过去，代之而来的是一个全新的“休闲中国”。从产业经济学原理上讲又一个全新的产业即将诞生，这就是中国的休闲运动产业，所以说中国鞋都的建设是从中国休闲运动产业发展的角度出发而建的，其年物流总量将超过十亿元左右，是亚洲最大的专业经营休闲运动鞋的集散地。特别是对于加入世界贸易组织以后国际市场容量进一步增大的今天来讲，等于是为来自国际间的产业投资者提供了一个全新的创业机会。 B．在“制造中国”时期中国诞生了一大批产业富豪，这些产业精英们有一个共同的特征，那就是文化素质相对较低但却是实实在在的实干家，进入新经济以后这些前辈们由于受到文化素质的影响，在新的市场运作面前他们固有的传统做法也就受到了阻碍，从而限制了企业的发展。中国鞋都的建成标志着从产业机制、产业运行、产业布局、产业政策等要素方面完全进入了一个全新的境界，从某种意义上说等于是为21世纪即将诞生的新富翁创造了一个培育基地，这就是亚洲战区的财富聚焦最深刻的诠释。
四、企业关系篇
晋升世界品牌A梯队 实现颠峰企业价值观 释义： A．前面我们说过中国鞋都的建成是从根本上帮助中国鞋都所在地的制鞋企业从原来的小规模、作坊式、松散型、技术含量与品牌文化含量低的低层次向大规模、集团化、标准化、国际化以及全新价值观与生活方式的高层次的革命性转变，是帮助制鞋企业实现从区域品牌或国内品牌向世界级品牌进军的绿色通道;因为，在中国鞋都有国际一流的技术检测中心、物流配送中心、人才教育中心，新闻发布中心、物业管理中心等园区发展所必须的配套服务机构，同时也只有这样才会帮助鞋企进军世界品牌A梯队。 B．21世纪全新的企业价值观与传统企业价值观不同之处在于不再是满足于过去的做技术、做知名度那种原始的产品概念，也不再满足于多纳税和多就业造福一方的狭隘企业理念，而是着重于引导市场建立起一种全新的思维方式与生活方式，比如，人类第六需求----梦幻需求、“20世纪赚金钱、21世纪赚休闲” 工作-----居住-----休闲-----学习四维一体的全新生活方式等。中国鞋都的建立正是从这些人类全新的文化思想与价值观的高度出发，引领入驻企业建立这样的价值观，使他们更好地为国家产业发展与民族的伟大复兴做出更大的贡献。
五、项目魅力篇
共享技术人才市场 奠定作业成本领先 释义： A．现代企业的竞争力来源除了品牌自身的文化竞争力以外，主要还体现在产品的作业成本与物流成本，特别是发展中国家的前沿企业产品，对中国的休闲运动用品来说更是如此。 B．中国鞋都可以使入驻企业实现在园区的品牌、人才、技术、市场等要素方面共享，可最大程度地降低企业的作业成本与物流成本，使企业进一步显著增强产品在国际市场上的竟争力，获取空前的超额利润。
六、城市关系篇
中国行业发展的动力引擎 东南城市经营的示范工程 释义： A．中国的休闲运动鞋产业在国际经济一体化的今天，不可避免地要提升自身的竞争力，必须改变过去的松散性、小规模、技术及品牌文化含量低等不利竞争局面，走大规模、集团化、信息化、国际化的发展之路。所以,作为中国鞋业第一个旗舰品牌的核心区和中国鞋业的中央物流港------中国鞋都的建成,标志着中国行业动力引擎的诞生。 B．中国的经济主要集中在东南沿海城市,并且它们的发展模式有相似之处,那就是以民营自发的作坊式经济带动城市经济发展,继而带动中国产业的整体发展.比如浙江义乌的小商品、青岛市的家电、东莞的电子元器件以及晋江市的运动鞋和石狮市的服装等。但是，它们在发展的过程中都走了太多的弯路，目前尚未有象中国鞋都一样首先把地产与产业整合起来，从产业的运行机制出发把园区的管理机制、运行机制、人才机制、资本机制和收益分配机制进行系统的纳入科学的策划程序来运作，以至于到现在许多地方仍停留在散兵游勇状态，根本不能带动城市经济的整体发展。这其中的原因就是他们不知道城市经营首先要从地产经营出发这个城市发展的基本原理，因此从这个角度出发我们说中国鞋都是大东南城市经营的示范工程。
七、区域关系篇：
大东南区域增长极 大泉州经营突破口 释义： A．处于长江三角洲和珠江三角洲之间的泉漳厦三角洲在经济实力上已经呈现出哑铃型状,如何改变目前这种现存状态、打造出中国东部的经济边防线是区域经济学家和大东南地区的行政长官们应当首要考虑的头等大事。但是，区域经济的增长首先是要靠区域的增长极来带动和引领，而区域的增长极首先是在区域的总体经济中处于主导型和支柱型经济地位，像漳厦泉三角洲的龙头是泉州、泉州的龙头是晋江、晋江的龙头是休闲运动鞋业。而中国鞋都的诞生正是全案解决大东南地区支柱型经济-----休闲运动产业的可持续化发展的核心动力，因此说它是大东南区域的增长极。 B．前面我们说过城市经营首先从地产经营开始，因此要实施大泉州战略的发展突破口必然也是以地产为龙头，比如泉州市政府提出的“用五年时间再造一个鲤城区”，正是引证了本理论的学术合理性。中国鞋都的诞生恰恰在实施大泉州战略过程中起到了带动区域支柱产业的优先发展和铺平道路的作用，起到龙头引领作用，所以说是大泉州城市经营的突破口。
第七节 中国鞋都的整合推广战略
一、中国鞋都项目广告宣传战况透视
中国鞋都的市场概况前面我们已经作了充分的介绍,因此,关于项目的推广战略及措施就已经非常清楚了。根据整合营销的基本知识我们知道一个项目的整合推广过程基本包括如下几个阶段：知晓-----兴趣------联想----决策------购买-----售后服务
中国鞋都的市场概况前面我们已经作了充分的介绍,因此,关于项目的推广战略及措施就已经非常清楚了。根据整合营销的基本知识我们知道一个项目的整合推广过程基本包括如下几个阶段：知晓-----兴趣------联想----决策------购买-----售后服务其中：知晓主要是停留在叫人知 的阶段
兴趣和联想是处于叫人信 的阶段
购买和售后服务是处于叫人买 的阶段
然而中国鞋都项目现在究竟处于何种阶段？是甲乙双方应该认真静思的关键时刻了。因为这关系到中国鞋都究竟怎样推广销售的战略问题，广告、宣传、促销、公关、人员推广应该怎样去具体落实的实际问题,项目有限的广告宣传费用究竟应该怎样分配的问题,等等。
前面关于项目在广告宣传方面已经做了中哈篮球对抗赛、残疾人运动会赞助,现场广告、厦门航空杂志、第六届中国国际鞋业博览会会刊、CBA会刊、中国服饰报等广告,中国鞋都全国巡回招商活动,315客户座谈会,以及即将举办的首届中国休闲体育品牌论坛,中国鞋都文化馆揭牌仪式和第六届中国国际鞋业博览会参展,CBA四强赛全方位广告赞助等大型的公关活动。社会知名度已经非常的高了,可以说在中国晋江几乎妇孺皆知了,从专业角度上讲知晓阶段已经完全度过了,也就是说叫人知阶段的任务基本完成了,接下来的任务是要全面进入怎样叫人信的阶段,也就是让客户怎样产生兴趣和联想的第二阶段了。而这一阶段才是最花钱、工作量最大、最能让消费者动心的关键时刻,如果操作不当就可能会导致前功尽弃,功亏一篑,所有投入的钱都白扔了。
房地产销售主要是依赖于报纸广告、户外广告、印刷宣传品和大型的促销活动,产业孵化和政策扶持等,虽然这些手段是老生常谈,但是这一阶段的营销活动是最实际的。问题是看所有的活动是不是创新的,只有创新的才是具有诱惑力的,并且也只有创新的手段才会引起消费者的兴趣与联想,才会让人信,但这完全依赖于媒体的传播,所以花费必然高昂。因此,所有的房地产开发公司都会集中优势兵力打歼灭战,把有限的广告宣传资金用在刀刃上。
大盘地产的营销与住宅所不同的是全局性、复杂性、系统性都非常的强,特别是政治地产对政策的依赖性最强,没有政府的支持可以说简直就是痴人说梦。比如税收减免，人才户籍，子女入学;工商行政及科技检测部门、邮电通讯部门、新闻传播部门、人才孵化组织等机构的入驻服务等等,都牵扯到动一指而牵动全身的问题。没有这样的系统配套服务和政策优惠,投资商是怎样都不会认你的帐,更别说是掏钱买你的楼。
所幸的是本项目在开发的前夕双方就此类问题已经达成高度共识,双方并就政策优惠问题已经向晋江市人民政府打了专项报告,现在到了养兵千日，用兵一时的关键时刻,也就是万事具备，只待启动了。
二、中国鞋都的推广策略
首先启动政策扶持与产业孵化杀手锏策略给消费群体吃进定心丸 1．在4月20日举行由金龙集团与晋江市的税收、工商、公安、城建、电讯、邮电等职能部门举行管理配套合作公开签字仪式新闻发布会,向社会做出郑重承诺，吸引这些职能部门进入园区,给消费者吃进全方位服务与保驾护航的定心丸。 2．在4月23日举行与中国制鞋工业协会签订合作举办质量检测中心仪式,让质量检测部门进入园区,给消费者以诚信感。 3．在4月26日举行与有关大专院校及晋江博士后工作站签订人才培训合作仪式,让消费者感到有发展的人才保障。 4．在4月28 日举行中国鞋都新闻发布中心、物流配送中心、人才交流中心、品牌展示中心、质量检测中心、商务洽谈中心、设计培训中心、对外贸易中心成立的公证发布会,由晋江市公证处公开公证。
开展“诚心客户全国专业园区巡回展活动”吸引消费群体 在“五一”期间组织部分大客户乘专车去温州的鞋都和义乌市的商品城、西安的西部电子商城、苏州的工业园、东莞的科技园参观它们的管理模式与先进的园区运行模式,让消费群体知道建成后的中国鞋都将是真正的中国鞋业CGD,让他们知道不进入中国鞋都是终生后悔的事,再一次让他们痛下决心,并在此时给予相应的购买优惠,达到立即签约的促销效果。
引进大型连锁超市进入园区，掀起空前人气、造成繁华景象 由专人组成招商队伍游说大型连锁超市,像台湾的好又多、利客隆、捷隆超市、天津的家世界等二级超市进入展览馆，给进入园区的超市1―2年房租减免优惠，首先把人气烘托起来，造成繁华景象，让潜在客户有危机与希望感，给他们立即投资立即收益的心理预期感受，促使他们下决心购买。
用户外广告与报纸广告大幅面的登载专家与大客户口碑以及现场热销实况感染和吸引潜在消费者的购买热潮 本阶段的广告是建立在以大幅面的报纸广告、户外广告重磅轰炸的基础上, 用发手机短信息、电台广告、电视专题片等联袂推出专家学者对中国鞋都的理性认识以及热销的现场实景,让潜在的消费群体再一次地下定购买决心,配以适当的优惠折扣直至签约。举办首届名牌企业CEO委托培养直通车活动,首先拉动企业总裁身边的继承人和吹风者 由中国鞋都与合作院校联合举办诚信客户职业经理人委托培养活动,培养经费由中国鞋都承担,前提必须是签约购买项目“一统三”5套以上楼宇的客户，人数定为10人为佳，具体条件为国家名牌企业或国家驰名商标企业，产生办法为抽签。
分崩离析对抗竞争,全面实现决胜中国鞋都的战略战役 中国鞋都项目的竞争对手之所以向社会公众大肆宣传其店面的价格优势,是因为他们害怕新的物流布局的诞生会对他们目前的利益产生影响,所以抱成团地与中国鞋都项目作对,但是,我们要看到他们并非是铁板一块,他们的联盟对抗其内在是不堪一击的,因为他们在利益上本身就存在着矛盾,比如实力的不平等造成市场瓜分的不均等就是他们最根本的内在冲突所在。现在我们购买优惠的策略首先将其打散,让他们内部产生分化为我们的销售铺平道路。具体策略是把对抗联盟中一部分弱小的成员与本市部分政府官员以较大的购买优惠吸引过来,给他们造成一种再不购买就来不及了的心理压力。
用特价房先到先买的手段吸引客户排队购买，产生热销的繁荣场面 把中国鞋都项目内朝向及房号较差的房子，特别是2，3层的店面用低于平均价格的手段向市场限量发售，这样既火爆开局又可将老大难的烫手山芋摔出去。比如，开盘日限量推出10套左右按排队的先后顺序销售。
兵分三路招商,全力消化鞋都店铺 晋江陈埭镇的市场消化量即使完全被中国鞋都吸纳,充其量不过百分之五十左右,要想全面实现鞋都店铺销售必须多手打算,最直接最有效的办法还是必须去招商,具体策略就是要在诚信预定活动结束后立即组建如下招商队伍全面招商,与现场销售形成相互推动和市场互为补充的销售局面：
第一路由甲方负责与政府职能部门取得联系,首先将银行、电讯、公安联防、邮电、工商、税务等职能部门迎进来,给市场以正式运作的态势让潜在消费群体有积极的市场预期感。
第二路由双方合成组建境外招商,奔赴山东青岛和四川成都驻地招商,把中国鞋都的硬件建设及配套服务、政策优惠措施、发展前景、园区管理及运行模式等优点向招商地的潜在客户全面介绍,吸引他们加盟到中国鞋都来共同发展。温州与东莞的产业环境比中国鞋都要好,并且他们出境发展的想法相对要比青岛和成都要小,本土意识相对要强,因此来中国鞋都发展的概率要低。至于成都和青岛其产业环境要比中国鞋都差,并且交通运输不如中国鞋都便利,物流成本要比中国鞋都高,所以他们应该是我驻外招商的主力市场。
第三路由乙方单独组建专业从事本地配套项目的招商队伍,对超市、麦当劳、家具商、品牌服装商，以及从事其它行业但与鞋都发展有相互补充关系的经营户，把他们请进来,全面掀起空前热销局面,让持观望态度的客户下定决心购买。
对于A区朝向及房号较好的热销房子可以通过高昂的总售价与竞价拍卖的方式销售 前面我们说过通过区位价差可以有效地对区位差异进行平衡销售,但是我们应该清楚明白绝大多数的客户还是对好的地段情有独钟,对于此类事情就是要果断地采取一种两全其美的措施,这就是公开竟标拍卖,也只有这样才不会得罪人,另外也不会让权贵们将鞋都的肉吃掉,全给我们留下一堆难啃的骨头。对于此区，应该至少完全采取“一统三”或“一统四”以上的捆绑式销售来将他们的扎堆购买现象平抑下来。
三、关于中国鞋都强销期的制胜策略
所谓强销期是指在项目开盘以后两个月左右的销售淡季,也就是开盘日后的第3个月至第4个月。中国鞋都项目单间店面总计两千多间,一统三店面500多套,而根据现场意向客户统计数量不过300户,根据市场营销的基本原理计算,一般情况下意向客户与实际购买客户的比例大体为三分之一,也就是说300个意向客户基本上可以产生100个实际购买客户,这与本项目的实际销售数量实在是相差太远。为了实现中国鞋都项目的整体销售,我们在开盘前就应该考虑如何将目前的主力客户全面吸纳完毕,彻底将市场“榨干”，然后根据项目遗留数量的多少定出新的促销策略,将原来准备干其他事情的零散投资者吸引进来,达到最终将中国鞋都楼盘销售完毕的终极目的。因此,全面具体地考虑强销期的强力促销策略。如：
A．异地连动法B．终身成就保障法C．万代基业法D．创业援助法
关于楼盘强销期的促销策略还有很多,由于时间周期长而涉及保密的因素还很多,若现在讲出来恐怕难以收场,所以暂不将此部分策略内容明晰出来,待时机成熟以后再公布出来。
四、中国鞋都楼宇的功能分区与推广措施
楼宇推广的步骤 1．方案A：明修栈道 暗渡陈仓 尽快启动C区文化一条街工程建设，从表面上用景观作秀的策略消除区位差异，这是房地产营销惯用手段，经久不衰。并以B区为着眼点，表面上推B区实际上是力推C区。具体策略为：
以B区为基准价，C区比B区低10---15个百分点,A区比B区高出10---15个百分点；每个区的每一户从前到后依次降价3%左右；好的编号比一般的编号高2-----3%,一般编号比差的编号高出2----3%左右；每天推出相应的套数做适当的销售搭配,天天变换户型数量达到绝对控制销售的目的, 用价格策略迫使客户购买C区。
评 析：本策略有助于全面控制整个楼盘,稳健销售，但是可能在开盘以后会进度较慢,不利于迅速实现热销的火爆局面,达不到首期开门红的市场效果。
2．方案B：全面开放 一股作气 区位价差同A方案一样,所不同的是不作任何控制,先到先买,不论是哪个区，只要有人买就可以放手大胆地去卖。
评 析：本策略正好与A方案相反,容易产生热销的火爆场面,但容易失去控制并且容易引发事端出现,导致最后烂尾楼出现的尴尬局面。
3．方案C：兼收并蓄 取长补短 将C区的所有房子与AB区较差的房号及朝向的房子结合起来,用“前贵后廉”的差异价格策略出击,适当“全面开放”，这样既不会出现开盘滞销冷场的局面，又可以适度控制B方案所导致的尴尬局面出现。
中国鞋都销售模式A1-1区,A2区用一统四的方式销售,五层单卖;A1-2区,A3区,B1-B2区,C2区用一统三方式销售;C1区用一统三+4----5层单卖。
中国鞋都楼宇的功能分区问题 1． 关于对商业店面的功能分区问题 方案A 把CB区原则上全定为鞋材区，A区定为品牌鞋区，因为鞋机械体积太大，况且陈埭镇已经规划出了一个667000平方米的专业鞋机械市场。若有人要买店面做鞋机械生意并且数量较大，我们也不能拒绝。再将C区定为鞋机械区，以此来缓解分区矛盾，做到进退自如。 方案B把展览馆1-2层定为品牌鞋区;AB区全定为鞋材区;C区定为鞋机械区。
2．关于展览馆的功能划分问题 一层：品牌鞋展示区或餐饮便利店二――四层：大型超市五层：贸易洽谈中心和商务中心六层：新闻发布中心和鞋都文化馆七层：多功能宴会厅
