叶檀：房价预测不是儿戏 人文情怀不容忽视

社科院经济蓝皮书必然掀起房价争议。其有关房地产的预测不能当真，也不必当真。

《经济蓝皮书》给出了三种**不同的预测结果，前提是**的调控决心、调控方式，以及改革的力度不同。如调控不力，一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%-25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。看看，大涨、微涨与微降都预测到了，除了暴跌。

没人能准确预测明年的房市冷热，因为没人能预测**政策的松紧与地方**的执行力度。社科院自己也没把预测太当真，所以一口气给出了三个结果。

惟一可以肯定的是，明年房地产不可能暴跌，原因是今年地方**对土地财政的依赖仍很强，明年也很难改观。

今年地方**卖地收入创新高已无疑问，中国指数研究院一份*新报告显示，“二次调控”对土地市场作用有限，11月份全国土地市场迅速回暖，前11个月全国住宅用地成交量同比大涨40%，预计年末将掀起本年度*后一轮供地**。从地方来看，今年前11个月，北京市共出让214宗土地，土地成交总价达到1068.49亿元；上海***月的土地出让金收入就已达到1366.49亿元，高居全国之*；大连和天津也是紧随其后，前11个月的土地收入也已达900亿元左右，年底突破千亿大关犹如囊中探物。据统计，今年1-10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2%，占开发投资的比重达21%，全年预计将突破1万亿元。今年的高地价，意味着明后年的高房价。一线城市处于高位，搭上高铁与城市化快车的二三线城市出售土地不遑多让。

全年调控紧锣密鼓，大型开发商市场业绩不俗，成交金额与销量上升：今年11月，全国房地产开发企业有七成已完成全年销售任务，在未来的一段时间里未完成计划的企业将*后冲刺。

蓝皮书真正值得重视的是通过房价与人均收入的对照，指出了房地产是富人投资游戏的实质，是对城市化过程中农民获得财产性收入的人文关怀。

社科院的蓝皮书指出，房价收入比持续恶化，2010年城镇居民人均可支配收入约为18900元，农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3人、3.5人计算，其房价收入比分别为8.76、10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46，有85%需要购买新住宅的城镇居民家庭无力购房。

对此，有人会提出反对意见，指出中国自有住房在80%以上，没有无力购房一说。城市改善型住房需求者可通过高价出售自有住房完成住房升级，高房价是改善型需求的福音。

此类辩解忽视了没搭上福利分房的城市新增阶层，主要是农民工与大学生阶层，他们没获得住房改革的红利，缺乏原始积累，一脚踏进了怪异的垄断型市场化，不得不以承受高房价的方式为改革成本买单。而在现有的房地产经济下，不少地区农民被迫上楼，剥夺农民土地溢价、为城市制造出一批批贫困的缺乏基础教育的工人。

房价收入比继续恶化，但房地产成交量出现波浪周期，11月还出现了阳春行情，这只能说明，我国的房地产的投资属性继续增强，中国的富裕阶层就能支撑起一个投资属性**的房地产市场。

蓝皮书开出的药方是按照人口城市化的居住需求足额供应土地；从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平；宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要**改革土地房产及其收入体制，使地方**能有一个稳定合理又不推高房价的财政收入渠道；需要让农民在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。

上述言论，是蓝皮书文章作者周天勇先生一以贯之的观点，也是包装在2011年的房地产市场预测下，对健康的城市化的又一次呼吁。