三四线城市投资房地产五大风险

本刊记者 龚艳

《浙商》记者在走访了河北、辽宁、广西、安徽等省份的一些中小城市以及在当地投资的房产企业后发现，尽管三四线城市的房产市场具有很大的发展空间，但企业在投资过程中，仍然需要提防来自各方的风险，尤其是政策上的风险和法律上的风险。

当地**的失信风险——

在三四线城市的城市化过程中，每届**的更替对房产政策的连续性会造成一定的影响，一些官员的失信更是让一些外来房产投资商损失*大。对于投资商而言，在与**部门前期谈判时作好谈判纪要，并要求**部门即使换届，也要保持政策的一致性；而*保险和聪明的方法就是一个项目在当届**任期内完成。

旧城改造的拆迁风险——

河北滨江房地产开发有限公司参与石家庄休门城中村改造已经有5个年头，但是拆迁问题仍然是公司*头痛的问题。旧城改造、城中村改造项目中，拆迁以及安置、补偿拆迁户不可避免。有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视，以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。

**提醒，开发商的征地与拆迁工作离不开当地**和街道、村等基层组织的帮助，以当地**为强有力的后盾，加上当地村或街道说服动员的配合，采用合法的手段及灵活的策略一定能把征地与拆迁工作做好。尤其是要运用法律手段把拆迁中可能带来的法律纠纷及早消除。

联合开发中的合作风险——

在省外进行房产投资时，由于资金实力不强或在当地**渠道不畅时，往往采用与其他企业共同出资或一方出地一方出*等方式。而在这样的合作关系中往往埋藏着潜在的矛盾。要想避免矛盾的发生，就应该“亲兄弟明算账”，在合作之前，签订细致的合同，并严格履行。

**不畅的资金链风险——

中小民营房企的主战场是在三四线城市，甚至县城，在这些城市中，银行体系主要以国有四大银行为主，其他的商业银行几乎不多。当地银行对外来房产企业的支持力度相对较弱。建议在这些城市投资的开发商进驻之前，先了解当地金融环境，对于金融环境不好、金融体系不健全的地区，尽量使用自有资金进行投资建设。

对市场需求分析错误的风险——

三四线城市做房地产的一个难题还是地方经济基础薄弱，甚至没有成型的支柱产业和产业链，人们的消费观念相对落后。因此，投资者在投资之前要做好充分的市场调查，包括当地的民俗习惯和风土人情等；房产的营销和广告一定要结合当地的现状。如果在一个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城市，大城市买期房和炒概念的手法一定会碰得头破血流。让购买者身临其境才是*高的营销境界和操盘思路；在三四线城市，产品的****影响力强大。