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时代周报记者 赵卓
在以40.6亿拿下广渠路15号地王后，原先一直不知缺*是啥滋味的方兴地产，负债率大幅度上升至50%。更让人感到意外的是，一位内部人士称“这个项目是否**，连中化方兴的老总都不知道”。
而对于这个**产品的定位和开发，方兴地产显然还没有做好准备。
沿广渠路向东行至百子湾桥，偌大一片密林和草地安静地躺在喧嚣的东四环旁，这里就是名动一时的广渠路15号地。与其一墙之隔的土地被合生创展的广告牌围得水泄不通，而广渠路15号地还看不到什么动静，一人多高的围墙外只写着“**储备用地”的字样，围墙内只有一个保安走来走去。
方兴地产一位内部人士告诉时代周报记者，项目规划总投资预计12亿元，现在正在进行环境影响评估，通过评估之后才能正式立项。正式施工预计要到明年下半年。
能否**，连老总都没数
广渠路15号地，可建设用地119056平方米，地上总建筑面积280118平方米，其中还有一部分土地用作廉租房建设。
在以40.6亿元拿下广渠路15号地王后，方兴于9月8日公布了中期财务报表。引人注目的是，上半年，方兴地产纯利4.34亿元，同比大跌61.1%；上半年物业开发毛利率，由去年的66%下降至36%。
高价买地致方兴地产负债率大幅度上升。方兴地产*席财务官江南表示，由于要支付北京广渠路15号地的40亿元地价款，预计净债务比率将升至50%。
同为国企的一家**房地产开发机构策划总监对时代周报记者表达了担忧：40.6亿元天价拿地，12亿元的建安成本，尚未**具体项目规划，也没有明确的项目定位，以至于方兴地产拿地后股价不升反降。尽管母公司财大气粗，但是作为一家*立的上市公司，负债率不断攀升，仍然会为其经营带来一定的压力。
前述人士更表示，国企应少争地王，多做一些**性住房的开发工作。如此之高的成本也让方兴地产的人倍感压力。前述方兴地产内部人士告诉时代周报记者：“这个项目是否**，连老总都不知道。”
项目定位尚未做好
住房与城乡***政策研究中心副主任王珏林似乎并不担心这个中化方兴的**问题，“不能因为拿地贵，就说人家可能亏本，关键看项目怎么开发”。
王珏林举了一个例子：“之前我在义乌调研，有块土地价格的楼面地价是2.5万元/平方米。我问这个**，你拿地这么贵，怎么**？他说，这下面四层全是商业，能卖到5万-6万元/平方米，上面才是住宅，所以还有得*。”
亚豪机构市场总监郭毅更担心方兴地产对**物业市场的掌控能力。她对时代周报记者表示，与民企相比，央企拥有更宽松的融资环境和低廉的融资成本，在今年四五月份，方兴地产先后从中国银行北京分行和工商银行上海分行分别获得200亿元和45亿元的授信额度。另外广渠路两幅地王直接推动了周边房价的上涨，广渠路15号附近的*城国际中心和禧福汇价格更在直线上升。因此项目的**预期值得看好。
“那么大的地块，方兴地产可以通过分期开发慢慢等待土地溢价。但是关键在于，方兴地产对**物业的掌控能力。”郭毅表示，开发3万-4万元/平方米以上的**物业，需要在房地产市场有多年的经验积累。市场需求、产品设计、空间营造，都需要专业和积累，最后才能被市场所接受。
而对于这个**产品的定位和开发，方兴地产显然还没有做好准备。“或许做成后，只卖给外国人，或许开发商住两用项目，或者只开发住宅，现在都还没有确定。”前述方兴地产的人士表示。
