1949-1980年：尘封的历史

这无疑是一段尘封的历史。所有房子的记忆，都定格在等待分房的煎熬与分房后的惊喜中；而每个人的住房梦，则肇始于房地产的商品化与产业化。60年前及起初的那一段岁月，中国的房子是什么样的？

█文/本刊记者 张山斯

1949年8月31日，一位叫王立武的杭州市民致信《当代日报》，咨询了一系列问题：“不知现在是否许可房产买卖？仅够自己住的房子是否也要受到**的处理？又如何才能辨别敌伪产业和官僚资产，而不致受到查封的影响呢？”王立武打算开设一家诊所，但是租不到房子，所以他只好买房。

其时，杭州刚刚解放3个月，新中国将在一个月以后才宣布成立，有关私有房产的**政策尚未发布，王立武的困惑代表了期待在和平新中国安居乐业的所有中国人的心声。《当代日报》的编辑在详细咨询了相关部门之后，在版面上细致地回答了王立武的问题。文章指出，私有的正当房地产，**准许自由买卖租赁，但要辨明所买或所典房产是否敌伪产业，并澄清“所谓‘分配房屋’及‘住户不缴租’之流言是错误的”。

1949年10月1日中华人民共和国成立，经历了近半个世纪的战乱，以及频繁更迭的社会变迁形成的贫富差距，造成了大量的城市居民流离失所。1949年的中国，沉浸在获得了伟大和平成果的欣喜之中，而安居乐业的递进需求也被随之激活。如何解决更广泛城市居民的住房问题，成为新**的*要任务。

私有房产是否被保护

为了进一步规范房屋买卖，**房屋及土地产权人的合法权利，从1950年开始，各地民政局开始办理以户为对象的房地产产权登记。

住房短缺和质量问题，是二战结束后很多国家所面临的共同问题，新生的中华人民共和国也不例外。建国初期，经过战争破坏的城市，住房大量减少。而战乱后的人口稳定增长，加大了住房压力，一些城市的人均住房居住面积甚至不到2平方米。除此之外，房屋质量极差。在武汉，1952年有38%的市民居住在棚屋内，在当年对633栋房屋所进行的调查中发现，214栋需要小修，235栋需要大修，25栋极为危险；而在河北通县的35833间房屋中，倒塌破漏不能居住者达10455间，占29%。

为了缓解广泛存在的住房压力，各地**一方面陆续征用城市土地，用于建设厂房、学校、疗养院和工人宿舍等项目；一方面在开展公房修缮工作。而在基础工业建设与公房修缮工作的同时，国家对房地产逐步实行更为清晰的接管、没收和整顿的新政策：旧**和官僚资本的房地产、外国资本在中国的房地产统统被无条件没收；城市私人房地产的所有权被承认并保护；为了解决广泛的住房问题，**还对高租金和掮客进行了限制和打击。

在1956年的《杭州日报》上，我们还能读到当时工人们迁入新屋过新年的欣喜之情：“迁入拱宸桥杭州路新建公房的工人戴阿毛，在毛主席像的两旁贴上了一副对联：‘以前栖柴扉，现在住高楼’。”戴阿毛所说的“高楼”，指的是砖木结构的二层楼房，房间面积分12平方米、15平方米、16平方米等几种，而且“厨房设在楼内，使用起来非常方便”。

戴阿毛们是幸运的，因为他们只是当时能分得住房的少数。

一个更加客观的历史背景是，新中国建立之初，在中国南方的部分省份，解放战争仍在很大范围内进行，周边的战争威胁仍然一触即发，此后的抗美援朝战争和苏联经济援助的断绝，以及亟待解决的基础工业实力薄弱，都在考验年轻新中国脆弱的经济基础。这个时候，以**之力大规模建设房屋提供给城市居民居住，是一种不可能完成的任务，而以*低成本解决人民群众*大的住房需求，才是**的选择。

这也催生了一个轰轰烈烈的房地产经租时代。

经租时代

1958年6月的**，北京西罗圈一号的市民王大鹏，从房管局拿回了一份与**签订的“租赁合同”，与此同时，王家的房契蓝图盖上了“国家经租”四个红字。

将房子租给**，然后统一租赁，解决广大人民群众的住房问题，这是好事，王大鹏见证了老北京的战乱与恐慌，对于和平时期的**决策，有着起码的觉悟。甚至王大鹏只留了3间房自住，其余的90多间房子都“经租”了。

然而，几天之后，王大鹏还是心疼不已，大量的底层手工业者和无业者涌入他的祖房，原本清净、优雅的院落，变成一个混乱不堪的大杂院。解放前，王家的房子也出租，但租户都是精心挑选过的，例如飞行员、地质工程师，省**主席的太太等。这栋昔日住过赛金花、徽州状元洪钧的讲究的宅子，从经租时代开始，就再也没有清静过。

1958年6月10日，北京*都剧场召集了出租15间以上的房主会议，之后全市还有大大小小的动员会。一个月之内，老北京大部分私房的“经租”改造就完成了，6000户私房主与**签订了合同。

“经租房”名义上由国家代理经营，但实质则是国家对城市房屋的管制。进行管制的主要原因，则是为了应付城市越来越严重的“房荒”。房荒主要是历史原因造成的。先是抗日战争，之后是国共内战，战火毁了不计其数的城市私有住宅，也使处于战争年代中的人们很少有投资盖房的意愿。新中国建立后，多数城市空地多，空房少，市民居住十分拥挤。

受农村土改“耕者有其田，居者有其屋”的启发，减租运动盛行全国。也有人认为，城市解放了，普通的市民就可以白住房子，甚至以为可以平分城市的房产。虽然《人民日报》发表了反驳这种论调的文章，但当时的左倾思潮还是占了上风，并逐渐催生了“经租房”的诞生。

“经租”就是对数量在规定起点以上的私人出租房屋，由**有关部门统一出租、管理、修缮，并把一定比例的租金支付给房主。“经租”的起点各地略有不同，大约是在100～250平方米之间。向房主支付定额租金的比例，不同地区，对不同情况的房主也略有不同，大约是全额租金的20%～40%。在北京，私人出租房屋超过15间的就要纳入“经租”。

至1964年，全国各城市和1/3的镇进行了私房改造工作，纳入改造的私房共约有1亿平方米。

1956年“国家经租”的城市地产改造形式，从解决城市居民的住房条件方面来看，是一次整体社会的巨大成就，在物质资源匮乏的时代，以现有的资源完成了整个社会的住房问题；然而，“国家经租”也使大部分房地产需求阶层消费意识丧失，**又对一切房地产的买卖、租赁实行严格的控制，极大地削弱了房地产作为商品交易的属性。自此以后，房地产市场步入计划经济轨道，市场机制逐渐失去了作用。

公有制虽有利于国家对房屋资源进行掌控，统一配给，但却基本上无法解决“住房短缺”这一紧要问题，私有产权得不到**使得很多房主不愿出资建设与修缮住宅，甚至为了躲避分房而将房屋变卖、送人，各地的私人新建住宅数量大大下降，这又加剧了住房短缺。这为日后的房地产市场化改革埋下了伏笔。

文革中的完全公有化

1958年6月，6000户与**签订“经租”合同的私房主中，有一个叫马振东的人。他家住鼓楼西大街31号，加上朝阳门外大街146～150号的生意用房，11口之家拥有22间半的房屋。与**签订“经租”合同后，马家只留4间房子自住，其余都租出去了。

从1958年到1966年，定期去银行领20%的房租，成为马振东生活的一部分，他也逐渐习惯了这种生活。那时所谓的私房“社会主义改造”，虽然表达了一部分人希望实现“公有”制度的愿望，但与工商业等生产资料的社会主义改造不同。私房即使出租，仍然属于生活资料，而生活资料并不是1954年宪法中规定的社会主义改造对象。就“经租房”本身而言，也并没有出现过被国家“赎买”或“类似赎买”的事实。“经租房”的私产产权，经过新中国**登记认定之后，至今没有变更过。

“国家经租”虽然使大部分私营房地产完成了“私房公租”，但是这个过程在1966年之前还是一个谨慎、科学的过程。而1966年以后，一种更加极端的房地产政策，完全扼杀了房地产的市场行为。

真正的变故发生在“文革”初期。1966年，刚刚实现了十几年政治稳定的新中国，由于“文化大革命”而再次进入一种无**状态，当时剥夺一切私有财产的非正常状态下的**，将社会上的私有房地产一律收归国有。

1966年8月24日，原来平静下来的生活发生了重大转变。这天，马振东的儿子马吉昌下班回来，赫然发现自家的门框上贴着一纸告示：“限剥削阶级房产主3日内把房契交到西城区房管局，如若不交，后果自负。”落款“西城区红卫兵纠察队”。

马吉昌立即冲进家门，看到早已六神无主的父亲。“当时我父亲已经吓得筛糠了，面色灰白。”

“小子，明早赶紧去把房地产证给交了。”马振东对马吉昌丢下这句话。

第二天一早，马振东哆哆嗦嗦地把两本房地产证交给了马吉昌，马吉昌扭头就跑了出去。等他赶到西城区房管局，看到“人山人海，都是来交房地产证的，争先恐后地交，惟恐交不上。”当时的情景马吉昌这辈子都忘不了。

两个星期后，红卫兵冲进马家，把马家所有人赶出了那4间自住房，马吉昌住进了单位宿舍，马振东夫妇被赶回原籍。接下来近10年时间，马家都在胆战心惊中度过。而“经租”房主收取的“经租费”也被暂停支付，这一停就将近40年。

“文革”初期，北京市共“接管”了8万多户房主的私人房产，建筑面积占解放初全部房屋的1/3以上。

1966年后，由于“文化大革命”冲击，个人所有的少量房地产买卖、租赁完全被取消。在城镇，只有各类**机关和公有企业才可以投资建房，土地由**无偿划拨，如需征用农民土地，则将农民转为城镇居民作为补偿。建成的房屋只以极其低廉的租金租给居民。**、国有企业之间的房地产转移，无需买卖，只需账面划拨。在农村，农民及企业可在自己所在的土地上建房，仅作自用，不能买卖。至此，房地产市场已经消亡，不复存在，市场机制失去了运作的基础。这种状态，一直延续到1978年。

福利分房

市场功能的完全丧失，使房地产的供需制度直接进入了完全计划经济的模式，同时也催生了福利分房制度的诞生。在现代房地产市场的商品化浪潮中，仍然有人怀念福利分房的时代。然而，如今30岁左右的人都没有经历过平均化、低工资、票证制的短缺经济，因此也不知道中国的贫富差别出现之前都处于同一个生活水平的起点，更不能体会丧失市场机制的激励下，房地产陷入了半停滞的发展状态。

虽然有历史长达50年的福利实物分配，大多数人有房居住了，并通过房改购房的方式用较低的支出变成了私有财产，但这些早期建设的住房标准低、配套差、面积小、户型不合理的占多数，已经无法适应日益提高的物质生活需求。

除了拥挤的体验，长期令城市居民更为焦躁不安的，还有等待。

从建国以后一直到1984年，住房完全是计划分配。在这段时间里，由于**坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模有所削减，因此，巨大的住房需求，与有限的房屋供给，产生了巨大的矛盾。那个时候的情况就是每隔几年建一批房子，**组织建设的，然后就分给各个单位，各个单位再按照打分、年龄、级别等条件分配给职工。在这种情况下，所有的城市居民只能排队等候，而且不是说每个人到时候了一定能够轮上号，很多人都经历了一个非常艰苦的过程。

据统计，在改革开放前的30年时间里，截至1978年底，全国累计用在住宅上的投资仅为374亿元，年人均住房投资不足10元。当时，拥挤是每一个城镇居民*真实的居住体验。

消失的房地产业

建国初期，城市居民面临的不是住房条件的改善需求，而是更为紧迫的基础住房的普众需求，完全市场化的手段解决不了这个问题，计划体制第一次完美地体现了效率的威力。

然而，从建国初期的认可私有房地产所有权，到经租时代对房地产交易环境的摧毁，再到文革期间对私有房地产产权的剥夺，给房地产市场带来*为直接的影响就是：旧的房地产市场秩序被打破，房地产市场日趋萎缩，机制运行日趋弱化。这种反市场的现象曾经被改革开放以后的地产专家们所广为诟病，在长达30年的时间内，“房地产”这一词汇在报刊和行文中“消失”了，中国不再有房地产市场的概念，有关房地产建设与分配制度，都建立在僵硬的计划经济体制之内，这造成了在30年的时间内，整个国家的城市居民住房条件改善速度缓慢，人均占有住房面积持续下降。

新的需求，在未来30年内，催生出一个轰轰烈烈的房地产商品化时代。