不同的土地制度使中国开发商赚钱易如反掌

soho中国董事长潘石屹说，国内有三分之一的房地产开发商不盖房，只是囤积倒卖土地。住建部政策研究中心主任陈淮说，再过10年中国将有三分之二的家庭住进新房。不知这些说法的依据是否扎实，但这是两个矛盾的说法：没有土地，房子就盖不成，三分之二的家庭哪找新房子?

早在1994年，《城市房地产管理法》就规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

”1999年4月，国土资源部又颁布了《闲置土地处置办法》，再次重申了类似规定。2008年***发布通知，要求坚决收回闲置满两年的土地，并提出对闲置房地产用地征缴增值地价。

开发商肯定惧怕这些规定，但**不怕。11月4日上海市***宣布，上海迪斯尼项目申请报告已获国家有关部门核准。这就是说，为此项目闲置了12年的土地终于要启用了。

在上海宣布迪斯尼项目落地的一个半小时后，迪斯尼项目比邻的川沙镇土地a08-03地块拍出了11.9亿元，264%的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块。第二天，川沙功能区一块出让地块应声而起，地价折合楼板价高达每平米14024元，而此地块的挂牌起始价只有3.268亿元，折合楼板价仅每平米3851元。

更有趣的是，11月5日迪斯尼概念的地产股大幅下跌——事先潜伏，利好出尽，卷*走也。到迪斯尼项目正式获批前，迪斯尼题材个别股票的静态市盈率已超过400倍。

不是有*就有地。但迪斯尼项目所需土地指标如何解决，还是一个难题。迪斯尼建设面积超过6000多亩，以上海目前的土地指标计算，很难做到农用地的占补平衡。上海市相关部门年初曾上书国土资源部，希望在土地指标管理上对上海网开一面，是否可以在外省实现异地的占补平衡。“事实上，这基本不可能，现在各地指标都不够用。”

各地**都把土地当命根子。在国家层面取消房地产优惠政策的取向还未正式定调，湖南、吉林等却已分别通过不同方式向开发商表示，当地的房地产优惠政策2010年不会取消。

比如杭州，2007年财政收入788.42亿，土地出让金约为300亿元，房地产税113.43亿元;2008年杭州市财政收入910亿元，土地出让金达448亿元。今年10月，杭州财政进账土地出让金159.4亿元，累计收入达484亿元。为吸引开发商拿地，杭州规定每宗地块的土地款*次只支付两成，次年3月再支付40%，剩余款项只需在年底付清，变相降低了拿地门槛。

全国一盘棋的房地产调控政策或将分化到各省，而地方**宁肯付出税收损失等代价，也要保持房地产的“健康发展”。老外这时候也进来捞*，**热*再次回流，可能导致人民币升值压力增加，经济流动性增强，从而加剧中国资产价格通胀。一旦有风吹草动，跨境资本就会有所动作。2009年7月，热*流入170亿美元，8月流出58亿美元，但这并不意味着热*流向发生了逆转，9月外汇占款数量激增，显然证实了这一点。

有公众需求，有**支持，有老外期盼，房地产怎能不**?美国《福布斯》中文版11月5日推出其一年一度的**榜，*富是比亚迪的王传福，身家合人民币396亿元。但不幸，福布斯榜单公布之日，恒大地产在香港联交所上市，许家印的身家达到422亿，让王传福立即过气。与美国**榜相比，中国内地前400名**中，有154位个人或家族是搞房地产的，而美国**榜的前40位里，房地产商已基本消失。

中国和美国不同的土地制度和城市化不同的发展阶段，使得中国开发商怎么折腾都**。