珠海第一村：北岭村改造的阵痛与疑问

关注珠海农村问题系列报道之四

■新快报记者 周晶晶 实习生 陈文婷 蔡振丰 文/图

北岭村被称为"珠海第一村"。早在1993年，北岭村民人均年收入就已经超过了1万元。2002年，北岭被纳入珠海市城中旧村改造文明社区计划的26个行政村之一，开始了长达6年的旧村改造。2007年10月27日北岭村委组织村民分房抽签，2008年元月北岭村全部回迁房交付村民使用。

然而，对于已经搬进新家的北岭村民来说，他们心中一个又一个疑惑与不解，到现在还没有人能够很好地解答。

村民诉苦

疑惑一：改造后收入少了？

北岭村清拆之前，崔婶一家的经济收入主要来源于房屋出租。自己的多间房子在旧村改造时被拆除，崔姨表示，回迁后分得的房子面积远少于之前，加上每个月要缴纳物业管理费、电梯费等，现在靠收租家里也入不敷出。

“曾经有一年分红分了7000元，现在越分越少。”92岁的谭婆婆告诉记者，尽管村工业用地出租仍能带来可观收入，但村委欠下巨债，村民每年分得的钱越来越少。去年由于村委把澳门的一项产业拍卖，“村民勉强分得2000元”。“村里原来有一万多平方米的公产房，我们一分钱也没拿到！”村民们议论纷纷。

疑惑二：安全谁来保障？

去年，崔婶一对孙儿放学回家时困在电梯里，虽然电梯门十分钟内即被撬开，但“两个孙困过电梯以后，坐电梯都要大人带才敢进去”。徐婶告诉记者，回迁房11栋楼的电梯几乎都坏过，有时一个月就会出一次意外。

徐婶还对回迁小区的大门感到不满。“大门太小了，如果发生火灾，两辆救护车都进不来，你说村民到时候怎么办！”

疑惑三：违约金什么时候还？

2008年，92岁的谭婆婆拄着拐杖走进了位于名门大厦的珠海正邦房地产开发公司的办公室，与十多位村民一起为自己讨回违约金。谭婆婆表示，村民与开发商签定合同，说明清拆18个月后，村民就可以回迁。然而，前后花了共四年，回迁房才建成，村民却至今未获得违约金。

“开发商还欠我们3个月房租。”徐婶反映，按合同规定，开发商在村民回迁前每月须给村民补贴一定数额的房租，目前开发商尚有三个月补贴未付。“住进来两年了，房产证还没有。”徐婶补充。

对话村委

欠银行贷款数额较大

尽管当年的北岭村现在已经改为居委会，但原来北岭村的村民对村干部的怨言颇多，记者也采访了原北岭村相关干部。

记：村民说有一万多平方米的公产房，开发商赔了一大笔钱，但他们一分钱都没有拿到手上？

村：公产房都已经换成商铺，现在没公产房只有商铺。换成商铺后，现在有7000平方米左右，也是用5换1的方式换的，5平方房子换1平米商铺，有的商铺还没有建好。

记：商铺的租金收入用于村委日常开支吗？

村：村委开支不完全靠这收入的，主要靠工业区的租金来维持，但是现在能维持多久还不知道。

记：当年北岭是珠海第一村，现在怎么又变成了负债村？其中有没有什么大的转折点？

村：第一村，应该是90年代初，村的支书把北岭的房地产搞火开始的。债务分好几种，有借贷银行的有欠工程款的有集资的，主要是银行贷款的数比较大，但是具体多少我也不清楚，居委会帐务每月都上报街道办的。

开发商澄清

改造过程艰难曲折

带着村民们的疑问，记者采访了珠海正邦房产公司副总经理尹玉明。他对这些问题做出了解释，也述说了在整个改造过程中正邦公司的艰难。

记：有村民反映小区大门较窄，甚至连消防车也进不了。还经常发生漏水，电梯也时常出现问题，你是怎么看的？

尹：关于消防车这件事，我了解了一下，发现只是少数村民的谣言。事实是那一次消防车来到小区门口刚好消防警报解除，所以就没有进去。是没有进去，不是进不去。我这个楼盘是经过建设局验收合格的，大门这么基本的问题，怎么可能出现这样的情况？

关于其他的诸如漏水、电梯问题，我们公司专门组织了一个部门进行整修，只要有问题，我们都会及时解决好。

记：建设时间拖长了，村民却至今未获得违约金。这是怎么一回事？

尹：建设时间拖长了，我们也没办法啊！村民之前曾经组织起来来到工地，阻挠我们进行建设，甚至躺在机器周围。我们一下子就是停工几个月。当时我们都有拍照和录像留证的。本来签订了合同，村民们又来干扰，导致建设时间延长。

记：村民们为何还没有拿到房产证？

尹：国土局的领导换了，前任领导答应的事情现任领导不认，我们做了很多工作，跑遍了国土局上上下下所有部门，经过努力，房产证现在已经开始在着手办理了。

记者了解到，北岭改建6年了，至今仍有四户“钉子户”不肯搬到回迁房，为什么他们始终不愿意迁走呢？尹玉明告诉记者，“因为补偿没达到他们的期望值。”他表示，村民要求的补偿要比政策规定的高很多。“我们给村民补偿的过程非常艰难，个别村民的要价超过标准的5～10倍。有一户村民的房子总共200多平方米，户主却要800万，每平方米达到2～3万，那是别墅的水平。”

尹玉明告诉记者，由于村民不遵守合同，不但增加了建设成本，而且导致施工不能如期进行。“如果没有拆迁方面的阻挠，最多3年时间就可以把回迁房和商品房建好。这多出来的2～3年，不但耽误了村民回迁的时间，还耽误了售楼的黄金时机。”

专家解读城中村改造

李应利1996―2000年就读于北京大学政府管理学院政治学专业，2000―2003年就读于北京大学法学院民商法专业，师从刘凯湘老师。2003年开始任教暨南大学，曾专门研究城中村改造问题

记：我们走访了一些正在进行旧村改造的村，以及在网上查询了资料，发现珠海在旧村改造过程中出现了很多各种各样的纠纷。你觉得有哪几种解决方式？最有效的方式是什么？

李：一般来说，村民作为弱势群体，在处理纠纷时很难找到一种真正切实有效的方法。我认为最好的方法是政府参与进行协商。必须强调的是，村民进行协商时要要求政府介入，比如市政府、区政府、街道办、居委会等多级部门，不然往往会达不到最终的解决。这一种方法暂时来讲，见效快、成本低、效果好，有利于三方关系的共同利益，是一种比较好的方法。

另一种就是借助媒体、舆论的力量，向媒体反映情况，造成舆论压力，形成自我保护。这种方式效果不稳定，并不是第一选择。

最后只能是向法院提起诉讼。这是次优选择，不得已的选择了。这种方法程序繁琐，时间冗长，效率低下，成本又高。不过反过来也是一种最可靠的方式。

记：在旧村改造过程中，政府和居委会应该扮演什么角色？承担什么责任呢？

李：其实从根本上说，旧村改造应该是一种政府行为，是在以政府主导下的，村民开发商相互配合的城市改建行为。在这一个过程中，政府应当承担起规划，协商等主要责任。不管是初期招商规划、中期的建设监督，后期的验收协调，都应该切实做到位。

而居委会的干部们作为本村村民利益的忠实代表者，必须时时刻刻维护村民利益，在法律保障的前提下尽全力为村民谋取最大利益，而不是中饱私囊，为自己着想。珠海这几年的旧村改造过程中，屡屡出现居委会与村民出现矛盾和纠纷，这反映了居委会本身这一个制度的不健全。政府也应当进行一定程度的指导监督。

记：我们了解到，在珠海旧村改造过程中，文物保护工作做得并不好，比如山场旧村的文物保护就受到了社会的广泛关注。我国不是有《中华人民共和国文物保护法》等法律法规，为什么还会出现这样子的问题呢？

李：山场旧村的文物保护的相关情况我也有耳闻，北帝庙、吴家大祠堂、鲍氏祠堂均具有一定的历史价值。但是关键是这些具有历史文化价值的古建筑物并不能称之为“文物”，最多只能算有一定价值的古物。如果这些古建筑之前就被定性为文物，那么根据《中华人民共和国文物保护法》，在改造过程中肯定受到法律的保护。

但这些古物本身并没有在法律保护范围内，因为还没有经过国家有关部门认定。而政府也是等到事件发生后才醒悟到要进行保护，但这时候合同已经签订，不可再更改，开发商不可能放弃自己的利益。

所以政府必须经行协调解决，给与开发商一定的补偿，争取问题的圆满解决。