冯仑再“转型”

创业20年，从海南到北京，从负资产到拥有138.5亿资产，冯仑终悟出一个真理：万通可以存活至今，不是靠投机倒把，而是不能针对政策做短期性博弈，但要针对市场波动做长期战略性博弈。 这一次，他要把历史归零，重新变革传统房地产开发模式。 3月30日，万通控股第 相关公司股票走势 万通地产万科ATCL集团 一届投资者年会，冯仑宣称，万通实业变更为万通投资控股股份有限公司，冯仑为董事长。当晚，万通地产发布公告称，原万通地产总经理许立接替冯仑成为新董事长。 冯仑透露，万通控股经过4年重组，初步架构基本组建完毕，拟于3年内实现公司整体海外上市。 “大万通”战略 万通控股公司将围绕地产行业打造两大业务板块：直接投资和基金投资，涉及房地产开发、园区地产、基金管理和资产管理等众多领域。这是万通5年来的第二次变身。2006年万通为了上市进行分拆，完成了工业地产和基金管理业务布局。 “"大万通"的定位为投资控股公司，再不是简单的传统意义上的地产开发。”冯仑说，这个定位他们寻找了4年。从冯仑的诸多言论可以分析出，*终催动大万通定位的还是反复波动的房地产调控。 “前两天，聂梅生会长给了我一份非常重要的数据。过去8年间，**有多达40个文件来调控房地产市场。如果我们跟着短期不确定的预期来安排业务架构，万通不可能存活至今。我们应该着眼未来长期发展，着眼行业规律、体制变革的规律、中国现代化的规律、以及民营企业自身存在发展的规律，围绕这些东西去找到我们下棋布子的**，这就是我们未来能够赢得市场*主要的信息。”冯仑说。 冯仑并没有解释他所研究出的房地产市场未来长期发展的规律是什么，但从大万通的业务架构中可以看出，万通已经察觉，在**环境备受挤压，开发杠杆率一再遭受挑战的背景下，传统房地产开发模式已经**适应当下市场。 冯仑在当天的投资者大会上也邀请了万科执行副总裁丁长峰进行主题演讲。他想借用丁长峰的演讲向投资者说明，住宅开发商未来的路无非两种，一种如万科，走的是制造业模式；一种则是万通、万达模式，即服务业、金融业模式。 据冯仑介绍，这4年来，万通控股已经发展了部分新业务，如工业地产，已在去年与TCL集团的合作中取得明显成果，该品牌即为万通工社。今年将会持续增加相当规模的资产，推动这部分业务上市。并发展了自己*特的资产管理方式和业务模式。 业界所熟悉的万通地产将成为万通控股的主要旗舰公司，万通控股持有51.16%股份。万通控股副总郑沂透露，万通有做房地产资产证券化的打算。 做中国的“凯德置地” 郑沂说，创新注定孤*。 万通为自己未来发展模式寻求的学习榜样是新加坡房地产公司凯德置地。按照冯仑的解释，凯德置地模式就是将直接投资和资产管理相结合，传统开发运营能力和金融能力相结合。这就是万通未来10年的目标。 郑沂介绍，新加坡凯德置地有两个特点。一是轻资产，从传统地产的重资产、**自有资金投入，转为自有资金较低，更多是管理外部基金投资人、使资产获得更好的回报，同时通过表外资产使发展速度更快；二是以软收入为主，通过运营管理收入等带来软收入。 “凯德2001年变革，净资产收益率不足8%，2006年净资产收益已经达到16%以上，历史证明这样模式非常成功，这是中国房地产未来投资趋势。万通控股早在2007年就朝这个方向进行战略布局和变革，目前已经奠定了一定的基础。”郑沂说。 据了解，目前的万通控股投资公司，一方面有类似凯德房地产基金的业务，另一方面有产业投资和项目投资的业务。产业投资包括房地产业务、工业园区业务；资产管理业务，包括其传统物业管理、商场管理、酒店管理，以及孵化项目中心管理，和美国的“中国中心”等业务。冯仑退出万通地产，也是向凯德置地学习的一步。 “万通控股作为投资平台要和业务平台进行分离。基金部分，实际上更多的是企业**行为。产业投资为控股公司提供比较持续稳定现金流和利润，与基金业务收益相对形成非常好的配比、形成互补。”郑沂说。 万通控股目前总资产为138.5亿元，直接和间接管理资金18亿元左右，包括中国*批合伙制房地产开发资金。有息负债为8000万元。 冯仑对重组后的模式思考是，万通地产借鉴新鸿基模式，万通控股则仿效凯德置地模式，直接投资权益性收入加上资产管理收入，结合起来成为控股公司的主要收入。 不过，冯仑此次商业模式转型在**眼中仍不无困惑。住房和城乡***政策研究中心主任陈淮表示，与传统房地产开发模式不同的是，PE才是真正半产权方式参与开发商环节，这属于商业模式。但PE是很*特的合伙方式，既有债权特征、也有产权合作的特征，但无法通过分享长期产权溢价来实现扩张。 厚朴投资管理公司董事长方风雷认为，凯德置地是将房地产市场与资本市场相结合的很好案例，但这种模式在中国各方面均容易受限。冯仑的变身还有赖于整个金融市场的完善、金融体制进一步改革以及金融产品的创新等。