房地产蓝皮书：上海房地产市场下滑的空间极小

2009年4月23日上午，中国社会科学院举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，发布《2009房地产蓝皮书》。

中国网4月23日北京讯 4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。

蓝皮书的案例分析指出，上海房地产市场萧条的表现首先是土地市场的退地现象。上海普陀区2008年4月出现退地风波，标志着土地市场地价下降。而在8月集团要求退还黄浦区南京东路163地块的土地款，对市场冲击也非常大。

尽管房市普遍不景气，但是2008年上海市经济适用房恢复建设是上海房市的亮点之一。据蓝皮书调查数据显示，2008年上海市经济适用房开工建设400万平方米、6万余套经济适用房，第一批经济适用房年底竣工。2008年开工建设的6万余套经济适用房，下半年实施全面分配。2009年预计将再新开工建设6万余套经济适用房，根据规划，今后经济适用房将保持住房建设总量的20%左右，在全国比例是最高的。

蓝皮书对上海2009年的房地产市场进行了预测，提出从短期供求关系和救市政策来看，上海房地产市场下滑的空间极小。

蓝皮书指出，从房地产市场本身来看，短期面临供不应求的压力。目前住房空置面积以现在的经济规模和潜在消费能力一个季度即可消化。当前房地产投资、竣工面积等供应环节指标都在下降，最为关键的土地供应也在下降，而潜在的需求迟早要浮出。

而从外部因素看，利率与CPI的影响比房地产供求本身要大。成交量与利率呈反向走势，2009年在金融危机环境下，为刺激经济预计利率还有下调空间，成交量会有所增加。当前没有进入通缩通道，但CPI大幅上涨的可能性不大，甚至有可能负增长，房地产投资防通胀的功能减弱，房价上涨的外部动力不足。因此预计短期内成交量上升的同时，价格调整将持续。

再从中期房地产行业调整周期和宏观经济周期的趋势看，2009年甚至相当长时间内，还有一定幅度的调整。蓝皮书分析，从宏观经济调整来看，百年不遇的金融危机，更像是一轮长波调整，短期内不可能结束，中国率先战胜金融危机也需要一定时间。从房地产行业调整来看，一般5~10年一个周期，“牛短熊长”的周期特征需要强力政策扭转。

专家在蓝皮书中进一步指出，在此轮金融危机过后，纽约、华盛顿等主要城市的房地产价格并没有大的下降，平均在30%以内。中国1993年开始的房地产市场调整，整体价格下降幅度也在30%以内。房地产市场尽管有调整，但历次调整都不太大，而调整的过程基本呈现L形，在起初暴跌后即刻进入一个平台震荡阶段。目前，房地产市场极有可能延续历史规律，进入一个平台震荡阶段。当前中央和各级地方政府高度重视房地产业，在刺激政策作用下，很有可能进入缓慢的回暖通道。