深圳式救赎的背后

2011-07-29来源 : 互联网

本报记者 李锦伟

购房成本的见底,价格下行回稳,压抑两年的刚性需求成为了楼市第一轮回暖的主力,如今改善性住房需求成为楼市回暖第二轮的新力量。部分业内人士也不违言,经济前景不明朗,使一部分富豪将钱投进了楼市。

从2月到4月,留心房地产市场的人会发现楼市极其活跃,据不完全统计,春节后深圳大约有16个楼盘开盘或加推新单位,有13个当天销售量都在八成以上,有一半都达到了九成甚至是全部卖光。全场发出红色紧急信号――热销!热销!还是热销!到底是怎么回事?

深圳的房地产市场调整从来都走在其他城市的前列。“调控最早”、“调整幅度最深”,两个“最”头衔后,深圳又加一宗“最”,“回暖最早”。深圳,地方政府由始至终没有出台“救市”措施,完全按照市场调节方式,自行走出低迷迈向曙光,演绎着“深圳式救赎”后的“深圳式热销”。

那么,深圳的楼市是否已经完成调整呢?是否会成为全国回暖的领头羊?是不是所有的楼盘都开始热销?楼市是否真的返回正轨?这种回暖是短期的还是超跌反弹?买房人该不该出手买房……如何解读这些现象,记者对此进行了调查和采访,并将业内

专家人士意见归类为四种。

A。迎来春天的是低价房而不是高价盘

“这是一个结构性回暖,成交的主要物业类型以中小户型为主,低价楼盘在‘唱主角’。”被采访的业内人士告诉记者深圳楼市的“阳春”第一阶段表现出的一个鲜明特点。

根据世联地产的报告统计,2009年第一季度,深圳全市共成交各物业类型商品房18215套;从成交构成来看,成交主体以90平方米以下商品房为主,共成交12870套,占总成交量的70.66%;90~140 平方米商品房共成交3518套,占总成交量的19.31%;140 平方米以上的豪宅市场总成交量并不理想,全季度共成交1371套,占总成交量的7.53%,尤其是200 平方米以上的豪宅单元只成交456套,仅占市场总成交量的2.50%。如热销的万科金域华府、华侨城四海公寓、诺德假日花园、鼎太风华、金地名座都是以90平方米以下的小户型为主。

记者调查了解到,即使近期成交火爆的豪宅产品卓越维港、红树西岸等大户型产品,也是因为以低于市场的预测价格发售,形成了抢购热潮。

一位不愿意透露姓名的南山开发商表示,一季度深圳楼市回暖的区域性、个盘化表现非常明显。比如,一季度全市新房的成交量主要集中在关外的宝安区,其比例达到4.3成,共成交新房73.36万平方米。成交均价为10328元/平方米,同比降幅逾两成。但与其形成鲜明反差的是,关内福田区一季度成交均价环比小幅上升了6.89%,至18559元/平方米,一季度成交量涨幅下降20%。这说明整个楼市还不稳定,还都在调整。“大家要搞清楚,现在交易活跃的不是高价盘,也不是适价盘,而是低价盘。”他说,“换句话说,这是一个结构性回暖。”

但是这位开发商补充道,不能忽视4月份深圳楼市进入了回暖的第二阶段,“不少改善性住房需求已经出现,成为支撑楼市向上的新支撑力。”

B。房价超跌后激发的购房意愿

“观测下来,或者是老盘经过价格调整,或者是新盘的开盘价一步到位的,普遍降了20%~30%。深圳楼市在2008年第四季度价格比最高时下降了近36%,再加上各地新出的政策大幅降低了购房成本,银行存款准备金率的降低及国家推出的4万亿投资计划营造了相对宽松的资金面,很多人就出手了。” 深圳中原总经理李耀智认为,买方和卖方在价格上达到了一个脆弱的平衡点,激发了积累了一年半大约700万平方米左右的刚性需求的入市,导致深圳楼市在一季度出现不同寻常的“暖春”。

持同样观点的还有中国著名经济学家、资深房地产评论员易宪容先生,他表示:“深圳房地产市场回暖,最为根本的原因是在房价全面下调,”他认为,目前的房地产市场问题,根本上也是价格调整问题。房价调整深度越大,市场需求越是容易释放出来。

但是,随着成交量的上涨,深圳市不少楼盘随行涨价,大概有30多个在售楼盘出现500~1000元/平方米的“微涨价”。对此,李耀智认为,深圳一季度楼市上涨幅度过快,“特别是二手房的反价,不少购房者开始对楼市重新持观望态度。”

展望全年的价格走势,李耀智预测,2009年会比2008年底价格略为上涨10%~15%左右,不会出现大涨。对于成交量,他也预测二三级市场整年总共成交量会达到1300万~1400万平方米。

C。刚性需求释放后的“伪火爆”

不少专家学者对深圳楼市的后续火爆保持了中肯的态度。他们普遍认为,此次回暖只是去年以来被压制的刚性需求的短暂释放,以及房地产商刻意营造下的“伪火爆,深圳楼市是否已全面回暖,仍要看国家披露的第二季度经济数据。由于世界银行、经合组织和‘C20峰会’等对于世界未来经济的悲观预期,加上美国最新出炉的经济数据仍然显示其经济衰退在一季度中进一步加深,外围环境的不确定性威胁依然存在。”

深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平表示,行业全面回暖条件尚不具备。“目前,我还没有看到可支撑这波热潮的后续力量。深圳楼市不具备投资上涨的基本面。”他分析,一般有投资价值的房子租售比为1∶200,过高意味着高风险,而深圳的租售比并没有低于这个水平。

深圳市房地产研究中心副主任王峰认为,在金融海啸后经济前景仍不明朗的时候,楼市调整的趋势仍然存在。“楼市调整短期不可避免,因为外部环境不是很有利。”王峰告诉记者。

而从深圳国土房产局公布的官方报告《2009年一季度深圳房地产市场分析报告》中也指出,价格回落以及企稳,使得近两年处于“观望”和“被压抑”的刚性需求得到一定释放。该分析报告明确了楼市回暖的事实,但是也指出对未来不确定经济形势走势,市场笼罩着一股悲观预测。值得注意的是,我市今年一季度的房地产开发投资大幅度回落,仍然反映了市场对于经济前景存在一定的担忧。

D. 购房成本见底,政策环境宽松

采访中,业内人士均表示,楼市的热销是国家房地产政策松绑后的必然结果。营销中心副总经理严士平对此有着严密的计算:“贷款利率经过去年下半年5次下调后,目前5年期贷款利率已降至5.94%,为史上次低,购房优惠按揭利率下浮三成后仅4.158%创史上最低。另外,国家货币供应量大大增加,资金流动性已有改善;最后二手房交易营业税减免期已由5年调为2年,首次置业为90平方米以下的契税已经下调为1%,并且暂免征印花税。可见,消费者的支付成本明显降低了,所以引出正常的刚性需求释放。”

卓越地产营销部副总经理徐海钧也认为国家把对房地产支持权力下放到地方政府,而各地也陆续出台了支持房地产发展的政策,这对房地产是很大的支持。“在政策宽松的条件下,开发商也不需要降价回拢资金,市场出现适当的调价反弹。新房、二手房已经有约10%的涨幅。”

另外,综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁还向记者补充道,政策的宽松包括对开发商,“你购地款还不上来,不要紧,我宽松你几年。这样一个大的政策通道里,尤其是有些政策明确宣布是今年年底才作废或者说有可能作废,经过6个月踩点,大家弄明白了,赶紧蜂拥进入,有实力的买家更有信心重新入市。”

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