孙宏斌：一个地产界争议人物的自我救赎

2006年底的**，孙宏斌和两个朋友在北京吃饭，席间孙突然提议到KTV唱歌。整个晚上，他就唱了两遍崔健的《一无所有》—几乎是歇斯底里地吼出来。

在顺驰全盛时的2004年，孙宏斌不仅公开声称要取万科而代之，还令人震惊地断言万科、中海这些传统*头按部就班的发展模式已经落伍—但在2006年，已经成为房地产“人民公敌”的孙以****顺驰的惨烈方式宣告了自己的陨落。在很长一段时间内，孙宏斌在下属面前掩饰了自己的失落，但这次“听他唱歌的时候，谁都能体会到他长时间压抑后的宣泄。”北京融创置地总经理荆宏向《环球企业家》回忆说。很多人相信，孙很可能从此**中国商业主流圈，就像大部分创业者的命运一样，成为中国恢弘商业史上的一抹流星。

中国房地产行业从来不缺乏****：从杨惠妍到许家印，再到王健林，但似乎没有谁的故事比孙宏斌的更富悲**彩：先是在20多岁因过早地表现出**气质，成为联想公司的不安定因素，并因挪用公款罪名入狱服刑4年;出狱后创立的顺驰曾经一度让他无限接近*富光环，但激进扩张带来的管理稀释和风险失控*终让其成为中国房地产规模崇拜的悲剧标本。

但这位充满戏剧性的创业者的职业生涯并未结束。2007年初，在*****招商银行的年终答谢会上，身处艰难时光的孙宏斌遇到了联想控股董事局主席柳传志。这位把他送进监狱、又在其出狱后以50万元助其创业的老一辈创业者无比认真地对孙讲：“你做企业别的都挺好，就是有一点，太急躁了。如果把心态稳一稳，我相信你能再次起来。”

柳传志说对了。在从公众视野中销声匿迹三年后，孙宏斌在2010年带领着他的融创中国回到聚光灯下—10月7日，融创中国控股有限公司在香港联交所挂牌上市，这是融创中国第二次闯关香港，也是孙宏斌第三次冲击IPO，终获成功。

与孙宏斌的融创一起浮出水面的，是一长串令人炫目的投资者名单：雷曼兄弟、鼎晖资本、新天域、中投、中银、德意志银行、贝恩。这个集合了中外*声名显赫投资者的阵营似乎如荆宏感慨的那样，是看中了孙宏斌“屡败屡战的故事”。

中国地产界*著名的颠覆者、激进与狂傲代言人又回来了。不过上市后的融创中国，仅是一家年销售额约60亿元的中型房企，而多年前他声称必将超越的万科，今年即将撞向孙宏斌曾经提出的千亿销售目标了。但对于历经磨难、蛰伏多年后的孙来说，他也不是为这些数字暴躁的热血青年了。

“我有时候觉得我自己挺幸运的，我犯错误的时候都在我年轻的时候，或者说我还有机会再去改。”47岁的孙宏斌在北京嘉里中心酒店接受《环球企业家》专访时说，如果不是三年前的那一次跌倒，他不可能做出一个**不同于顺驰模式的融创来。

再度提起给他带来无限荣耀与非议的顺驰，孙宏斌的语气似乎在说一家与他**不相干的公司。他不带一丝感情地向《环球企业家》复盘顺驰的教训—规模扩张过快、现金流管理混乱、几乎没有风险控制意识—他说，“我们**吸取了顺驰的教训。”

融创中国的确扬弃了顺驰的弱点，不过它似乎走向了另一个极端。当万科、保利等主流玩家都在跑马圈地狂奔不止时，孙宏斌如今仅把精力放在天津、北京、重庆、无锡、苏州5个城市经营业务，“我们要对风险有绝对的控制，要让企业能够经受任何波折。”经历了全国化切肤之痛的孙宏斌说。

孙宏斌相信自己找到了彻底避免顺驰悲剧的路径：特定城市发展的精细化管控，高端精品住宅的战略布局。听起来与过去的顺驰迥异。但你或许不免会好奇：如今的融创中国是不是矫枉过正，那个习惯狂飙猛进的孙宏斌真的成为过去式了吗?

重装上阵

成名的确是越早越好，但来得太快有时候也可能是种诅咒。7年前，豪情万丈的地产黑马顺驰横空出世，成为当时*炙手可热的企业，连龙湖集团董事局主席吴亚军都亲赴天津向孙宏斌请教跨区域经营的诀窍，但是在两次上市遇挫，并经历资金链断裂后，孙宏斌不得不将公司廉价转手。

2004年初，即在顺驰开始全国扩张的第二年，前联想集团助理总裁、后加盟了顺驰中国出任副总裁的荆宏意外邂逅了柳传志。柳传志特意要荆宏向孙传话带点他的建议：小孙太急了，做企业不能跑，而且在扩张时一定要注意资金链，有些话也不能说得太满了。

此时的孙宏斌已很难听进去。他一度自负地以为自己超前地看透了房地产业的显规则和潜规则。他采取分期支付土地款、缩短从拿地到开盘周期等方式，把有限的资金运用到了极至，就像是“拿两个盖子去盖10个瓶子”。2004年，孙宏斌豪放地宣称：顺驰将在3年后达到1000亿元的销售规模，从而一骑绝尘坐稳中国地产业老大的位置。他说，包括万科在内的中国地产企业，商业模式过于传统，发展速度太慢，规模太小，不能适应高速成长的市场需求。

高速前进的顺驰没有坚持太久，资金链断裂，管理失控，香港上市杳无音信，**在*后签字前撤走，孙宏斌对顺驰战略的偏执终将他陷于绝境，2006年9月，香港路劲基建通过注资的形式获得了顺驰的绝大部分股份，为了保存顺驰的品牌和团队，孙宏斌将自己12年的心血几乎是以白送的方式售出。

卖掉顺驰后，孙宏斌给他过去联想集团的老上级陈恒六打了一个电话。当时还在加拿大度假的陈恒六开玩笑地安慰他：“这下你轻松了，以前多累啊!”

在陈恒六看来，一般人经历了这样惨痛的失败后都将心灰意冷，离开那个伤心的行业。陈恒六甚至在倒腾孙宏斌：“地产圈混成这样了，要不就跟我去做媒体去吧。”然而令陈恒六没有想到的是，孙宏斌一个月后就振作起来，甚至反倒说服了陈从媒体行业转到融创中国，帮助孙去打理融创的管控体系，“经历这么大的挫折，他还能振作起来并感染团队跟着他干，太让我觉得不可思议了，我们都相信他能干成。”陈恒六感叹到。

不过融创的故事并不是那么一帆风顺，或者说其充满了孙宏斌式的戏剧性。

2003年，如日中天的孙宏斌在顺驰之外设立融创中国：彼时，全国各地有不少企业找到孙宏斌希望合作开发地产项目，或出钱或出地，而唯一的要求就是公司要独立核算，孙即干脆把所有的合资企业都放在一个平台下，以共同的模式输出管理，于是就有了融创中国的诞生—孙宏斌也应该没有想到，多年前不经意间的一个安排，竟成为他日后东山再起的基石。

然而，2006年的宏观调控让孙宏斌站在悬崖边上。这堪称他地产生涯中*为艰难的一段时光，不仅顺驰中国资金缺口愈10亿元，融创中国亦未有大的起色。而为了挽救顺驰品牌和团队，孙同意路劲基建以注资的方式完成大部分股份的收购，而出售完这个土地储备近千万平米的企业，孙宏斌只从路劲基建手里要了1亿元的现金，这区区1亿元还不足以将他的底牌—融创中国救活。

那已经是2006年的11月了，还没有供暖的天津凉飕飕的，孙宏斌还有大量土地没有缴纳出让金，他甚至不得不辞退一部分项目员工。“我能理解什么叫一分钱难倒英雄汉了，差一点就摸不清了。”如今已是融创集团副总裁的陈恒六这样向本刊回忆那段*艰难的岁月。

此时的孙宏斌遇到了贵人—在地产领域一向大手笔的雷曼兄弟。在上市当天香港的答谢晚宴上，孙宏斌特意将原雷曼兄弟亚洲总经理黄正谦、高级副总裁陈军余和雷曼兄弟亚洲董事陈斌请过来，在美国雷曼兄弟破产后，三人都离开了雷曼，与融创中国没有交集，不过孙宏斌仍旧发自肺腑地感激原来的雷曼亚洲团队：“他们在2007年3月给了我一笔2.6亿港币的融资堪称雪中送炭，让我熬了过来。”

在融创架构还未**理清、现金流状况极为不佳的状况下，雷曼团队投资融创，对于他们来说也堪称一场冒险。半年后，在雷曼的牵头下，融创中国又做了一轮2亿美元的**，雷曼兄弟、鼎晖资本和新天域资本三大****基金携手进入。

全球金融危机让雷曼兄弟倒闭后，其手持的1亿美元可转换债券通过转换协议，*终为贝恩资本和德银接下—*终的转换价格证明了雷曼亚洲团队的眼光，雷曼亚洲多数资产都被三折强行清仓，但唯有融创中国的债券被贝恩资产以96折的高价接下，这也是贝恩资产在全球投资的唯一一家房地产公司。此前，贝恩也曾考察过龙湖、绿城等业界大鳄，但*终下单孙宏斌。

2009年10月，融创中国通过聆讯，并且开始着手进行香港配售，计划于同年12月18日在联交所挂牌。一切都在按部就班地进行，但随着内地楼市调控的深入，以及圣诞节前夕基金经理们缺乏投资热情，融创中国于12月14日宣布不会按照原定时间表进行全球发售，之前已经募集到的认购款将悉数退还。

尽管去年底未上市成功，但孙宏斌仍然履行招股过程中对投资者的承诺，包括继续拿地和增加所得项目权益等，这给融创中国积累了很好的印象分;与此同时，在天津市政府的帮助下，路劲基建也撤销了对孙宏斌持有两年之久的诉讼，扫除了投资者的心理障碍。

自2009年12月*度IPO未果以来，历时10个月，孙宏斌和他的融创中国终于翻过了沉重的一页—融创中国10月7日在香港联交所挂牌，以3.5港元开盘，较招股价3.48港元略涨，共集资26.1亿港元，尽管股价之后震荡走低，但公开招股获3.83倍认购，获约5倍的机构认购，放在中国楼市遭受新一轮调控、内地房地产市场普遍被看空的大背景下，融创这个成绩更是来之不易。

从去年10月开始，面对内房股香港挂牌普遍遇冷，德银亚洲区金融业务主席蔡洪平早已断言：“香港IPO进入选择期”。融创中国招股的表现还是多少超出了多方的预期。在保荐人德意志银行和高盛的安排下，融创中国的国际配售获得中投和西京投资2500万美元和2000万美元认购。另外，融创引入中银投资、华西村及FARMAC基金为基础投资者，分别认购2000万美元、2000万美元及2500万美元。同时，国寿、太保等一些比较有名的机构投资者，也都下单融创。

孙宏斌回忆，当年他获得雷曼投资时对方对他说，“你们企业*大的**是犯过的错误多，赔过钱，并且永不屈服。我们投资的，就是一个东山再起的故事。” 而德意志银行中国区董事秦靖向《环球企业家》直言，如果单从资产及规模而言，比融创要好的地产企业有很多，但大部分投资者*终为孙宏斌及其十几年风雨同舟的团队所打动。“有人甚至跟我说，投资融创就是因为孙宏斌，他是内地房地产的教父。”

获得投资者青睐的另一个重要原因，是孙宏斌所给出的价格。融创中国的招股价较资产净值折让了一半以上，明显低于香港上市房企的平均折让。孙宏斌甘愿折让一半的资产价格，留给机构投资者足够的盈利空间以换得认同，如此妥协，让融创的上市自然水到渠成。

或许是经历过太多大起大落，上市成功后的孙宏斌显得异常平静，在当天香港的答谢晚宴上，很多人问他：老孙高兴吧。孙宏斌回答：是挺高兴的，但也没你们说得那么高兴。只有在晚宴上播放一个从路演到上市过程的5分钟短片时，有人才注意到他的眼眶稍微有点红。

“上市本身不是那么大的事儿，但一晃就真的16年了。”孙宏斌感慨说，年轻时觉得一年两年都太过漫长，恨不得去抓住所有机会发展，但现在，他*先要保证自己企业能够活着。让孙重生的融创是与顺驰截然相反的公司—无论是业务结构还是孙宏斌本人的行事风格。

颠覆

10月19日中午，天津奥城商业广场一层，融创集团食堂，穿着一件红色休闲夹克的孙宏斌在和陈恒六、天津融创总经理迟迅吃着中饭。几天后，融创还将召开一次全体员工大会，“老孙，你该出来给他们做个讲演了吧，这样的大会一年也难得有几次，你也很久没有给大家说说话了。”迟迅说。但孙宏斌对此抱以沉默。相反，却一再指示陈恒六要做一个项目产品的尽职调查。

四个小时后，孙宏斌坐上了北京至香港的飞机，去参加融创中国上市后的第一份中报发布会。这份中报显示，融创中国及联营项目公司10个项目已订约销售额38.7亿元，其中，融创中国本集团销售合同额为人民币31.8亿元，土地储备约为590万平米，资产负债率为55%。

对于熟悉孙宏斌风格的人来说，孙以这样的方式归来多少令人有些意外—没有跨越式发展，没有爆炸性言论，这位中国房地产界的符号式人物似乎放弃了对规模和数字的痴迷。

如今的融创中国相对稳健的财务状况及安排，与顺驰时期紧绷的资金链形成了鲜明的对比：与过去拿两个盖子去盖十个瓶子的做法不一样，如今的融创中国几乎所有土地都已付清出让金，这在中国房地产行业极为罕见，“原则上融创买地，都是要付清土地款来控制风险的。”孙宏斌指出。

同时，不止一次表示缴了很多学费的孙宏斌更加意识到稳健经营的重要性，他通过多方面来控制融创中国的风险。第一，把负债率控制好，有息负债3年来一直保持在27%左右;第二，买每块地都会有完整的解决方案，而且尽量寻求合作方共同支付土地款;第三，每年年初在做预收款预算时，会考虑销售回款达不到计划时还能正常经营;第四，买中心地块土地，因为优质地块抗风险能力强。“在2008年中国房地产*难熬的时候，我们这些在核心区的项目反而受影响*少。”孙宏斌不无得意地说。

香港路劲基建在接手顺驰后，集团主席单伟豹曾多次在公开场合评价顺驰：顺驰*糟糕的不在资金链，而在管理。如今的孙宏斌再总结顺驰教训时也认为，扩张太快导致管理被稀释也是其失败的主要原因。

基于顺驰的教训，融创发展战略主要布局天津、北京、重庆、苏南四个区域，且多数项目是以与当地企业合作的方式完成，以淡化风险。在孙宏斌看来，这四个区域拥有9700万的人口，每年1.2亿平方米的销售量，几乎相当于一个欧洲的市场，足够让融创很好地生存和发展。他强调说，未来五年内融创都不会走原来十几个城市扩张的老路，这四个地方是他和管理层熟悉的区域，在获取新项目、重大投资时能准确决策，大的方向不会错。

虽然在风险控制上谨慎得近乎苛刻，但孙宏斌对土地的敏感还是让融创受益良多。2008年12月，正值房地产一片哀鸿，融创斥资20亿在北京海淀西北旺拍了一块住宅用地，楼面地价约7000元/平米，当时被北京业内人士普遍认为是一场“冒险”;但一年后，中国兵器装备集团拍下了一幅相近地块，楼面地价是28000元/平米，是孙宏斌所拿地块的四倍，“你不得不佩服他对于土地的感觉。”德意志银行中国区董事秦靖说。

在顺驰时代，孙宏斌对于公司细节参与非常少，即使是十几亿地的投标他也授权给分公司做。这让顺驰项目的品质很容易出现失控，导致顺驰的产品在业内口碑并不是很好。而现在，公司几乎每个报告他都要签字，在与媒体见面的时候，他甚至主动承认，过去曾经因为产品问题伤害了一些客户。

在过去两年里，孙还带领着融创团队看遍了纽约所有的豪宅，他自认为融创与顺驰*大的差别在于产品。在顺驰的10多年时间里，他只关心企业战略，天天开会到深夜试图让公司的保安都知道顺驰的战略和核心价值观是什么，却疏于企业管理及产品的把控，如今他将融创定位为高端精品住宅开发商，将占有稀缺的土地资源和打造品质作为立身之本。

融创团队喜欢拿天津兴业里项目举例：自拿地至今已经七个多月了，整个项目还在设计阶段，这在过去快速周转的年代，几乎是不可能的。之所以如此精雕细琢，孙宏斌声称就是希望能够拿出一个好的产品来，光是建造成本每平方米就比邻近的融创·时代奥城项目高出1000元。

看到孙宏斌谈及产品时的较真，你或许难以联想到这是一个曾高喊燕雀安知鸿鹄之志、嘲笑过以产品为核心的房地产商业模式过于陈旧的个性强人了。

比融创的“进步”更明显的，是孙宏斌的风格大变。卖掉顺驰后，孙每天坚持跑步一个半小时、12公里。他曾经的顽固和骄傲也似乎在长跑中有所消解。在记者提起王石在公开场合对他的批评时，他说，他对王石只有尊敬和感谢。他声称自己对于规模早已不再留恋，也不会给企业设立什么不切实际的目标。

但是孙宏斌也反复强调，对于那段顺驰岁月他没有半点悔意。“我一直觉得，”他说：“做人做企业都一样，该什么年纪干什么事，你不能在年轻的时候像老头一样，把风险控制得一点余地都没有，你也不能在年纪大的时候像年轻人那样激进。”

如果将顺驰放到现在的行业背景下考虑，很多人认为如果他再坚持一下，顺驰储备的土地价值马上就会超额兑现。而近年来比顺驰当年扩张更快的、负债率更高的碧桂园、恒大地产，不仅没有倒下，反而在香港成功上市后，其掌门人随即成为中国*富。

“如果说我们能坚持的话，肯定就过去了，2006年底刚转让完顺驰，2007年中国就迎来了一轮房地产的大爆发。但我从来不后悔，因为只有通过卖掉企业这样惨痛的经历，你才会去真正反思，这是我们团队一生的**。”他直言，2008年很多大房企事实上比顺驰还困难，但是通过政府救市整个行业获得了救赎，“因为没死过，所以就没有接受教训。”他说。

尽管内敛了不少，但孙宏斌也偶尔会重现他争强好胜的性格，“你看看现在地产江湖上，怎么还是任志强、冯仑这几张老脸在唱啊?”在去年，他曾经跟朋友这样抱怨到。而陈恒六更向《环球企业家》指出，“老孙永远不会甘心落后的，他的目标就是要当老大做第一，做全中国甚至全世界*好的，他的这个理想和追求永远没有变。”

对孙宏斌来说融创中国显然不会是一个休止符。