黑石集团:上海买楼

2011-07-29来源 : 互联网

长寿商业广场成为黑石“中国式投资并购之道”的**个成果。

被福布斯称为“世界上*有影响的人”的史蒂芬·施瓦茨曼,这一次总算满载而归。6月6日,他管理的世界上*大**股权基金公司之一黑石集团被披露将以11亿元的价格买下上海一商业地产项目。

这是黑石在中国房地产业的*笔买卖。巧合的是,6月4日摩根士丹坦利资产管理部人士透露,有意出售两处上海的地产项目,总作价也为11亿元人民币。两家外资*头一进一出,给本地媒体留下无穷的遐想空间。

黑石交易的卖方为马来西亚林氏家族旗下的**金融。此次买卖的项目,是2002年底落成并带租约的普陀区长寿商业广场南北座。总建筑面积达4.0345万平方米。据仲量联行亚太区董事陈立民向《**财经周刊》透露,**金融从去年下半年开始在业内寻找买家,当时洽谈者是包括黑石集团在内的几家境外企业。由于买卖双方皆为外资企业,因此交易**在境外进行。

对于双方而言,这都是一笔难得的买卖。前者净*近6亿元,后者则能借此分享中国快速成长带来的机会。尤其是后者。

2006年秋天**次中国考察后,黑石就在中国香港地区设立了办事处。原本银根紧缩下国内开发商陷入资金困境将是外资的大好机会。可2007年起接连**的几项“限外”政策却将他们拦在境外。

在施瓦茨曼的经验中,**股权投资是件简单的事情。“按照典型的美国模式看,就是我们买下一个公司,通过一些手段促使它成长,然后再卖掉并从中*钱。”惯常手法是,买下整个公司,而购买资金的75%-80%将是借款。但这两者在中国都行不通。

“中国是一个不同的市场,我们‘没有尝试’去求异,而是尽量依照中国规则行事”。施瓦茨曼表示。中国大部分企业需要钱,但他们寻找的是成长基金而不是占**股权绝大多数的并购基金。他们不愿意出售大部分股票,并总是愿意寻求支持增长期企业的**股权资金来帮助其增长并上市。

黑石摸索出的一条“中国式投资并购之道”:*先“给予企业更多的帮助”;其次,“如果买到有趣的公司,我们也愿意以可能高的价格在国内市场退出”。

长寿商业广场便是*项成果。它坐落于长寿路以南、陕西北路以西,毗邻“梅、恒、泰”商圈和“静安寺”商圈,但租金比传统中央商务区低廉,是大中企业降低商务成本的选地,也带来较高人流量。

但租金并未与之匹配。据戴德梁行商铺部董事韦泽铭介绍,目前长寿路商圈的租金行情仍然偏低。有不**统计显示,该商圈内的餐饮业租金平均在5-6元/天/平方米,商铺租金则维持在6元/天/平方米。由此粗略估算,其年平均收益率近3%。

这远远低于黑石对投资回报率的设想。贝尔斯登总裁詹姆斯·凯恩曾经说过,施瓦茨曼的缺点是他的期望太高,即使做到*好也只能与其期望持平。而且,施瓦茨曼对每单业务的执行要求非常之高。由此可见,长寿商业广场进行商业调整的可能性极大。“哪怕只是将租金回报提升至7%的水平,重新定位也势在必行。”陈立民说。但这对于“我需要的是战斗,而不是一些小冲突”的施瓦茨曼,或许并不是一件难事。

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