东莞商业地产临危谋变 商铺空置率升高租金缩水

东莞商业地产历经数年前一轮**式发展后，市场发展一直处于半停滞状态。究其原因，主要是城市消费力无法支撑商业地产的超前发展。

近一两年来，随着城市发展和经济水平的提升，类如世博广场一些较大型商业地产项目的经营业绩略有起色，但经营压力依旧比较大。“东莞商业地产可谓‘屋漏偏逢连夜雨’，商业环境刚刚有所好转，就撞上了金融危机，消费力出现明显的下降势头。”华盈实业董事长黄建业如是说，这是消费者对社会、经济、自身发展的一种常态反应，作为投资商有必要选择**性更强、风险性更小的商业开发模式，去应对消费市场的变化。

那么，目前的商业项目经营主要面临哪些问题？作为投资方应该如何选择和运作商业项目呢？针对商业地产发展的诸多疑问，记者采访了一些业内人士。

现状

商业空置率较高

“人们往往会将目光瞄向一些大型项目，如新华南MALL・生活城、世博广场、****。”业内人士陈经理告诉记者，大型项目的确可以反映东莞商业环境和市场发展空间，但它不代表全部，因为任何商业项目都有一定的辐射范围，它比较适用于解释局部商业状况。如果要看一区域商业环境好坏与否，不妨去看看一些社区商业。

针对这一观点，记者走访了东莞市区一些住宅社区和工业区。从观察的情况来看，除了一些商业环境较成熟的社区之外，近年来新开发楼盘都存在空铺多的现状。如天诚康桥、阳光大厦、凤凰阁、爱迪花园、稻花村、鸿怡大厦、风临美丽湾、城市星座及莞长路、四环路一带的楼盘等等都存在不同程度的空置现象。

一位曾经在澳南路经营电话卡生意的阿辉告诉记者，在开店之前找了不少地方，发现商铺的选择面太多了，有些社区的一条街租用商户****、十分冷清。

相对于临街商铺，二楼以上的商铺空置率则更高。据有关报道称，不少楼盘的二三楼商业配套都常期处于空置状态，有些甚至被迫改为宿舍，如东城中路靠近花园新村的路段，部分商住楼甚至将商业的裙楼二楼直接改成宿舍。青龙城、花园新村的部分商住楼空置时间高达数年至十年左右。

“东莞商业空置率高是一个不争的事实，但我们不难发现，空置率高的地方多为住宅裙楼商业、商业配套落后、人流量呈减少趋势的地方。”和兴实业董事长刁韬涵认为，消费力、人流量是商业能否支撑生存的****。比如东莞老总站以前在莞太路和创业路交汇处，当时，周边商业极为*暴，租金也是天价。但自从总站迁至万江后来，老总站人流量锐减，就连向来不缺人气的麦当劳也选择搬迁。

刁韬涵告诉记者，这个例子很清晰地表明：空置率高是因为商业项目所处地的周边消费力不足。如今东莞商业还在不断增多，而人口又在减少，空置率提高难于避免。

生意差租金面临“缩水”

“经营业绩差，退租转租已成家常便饭。有些看似生意红*的餐馆**常说，别给表面蒙蔽了，不亏本就是万幸，现在要是有人肯接手，马上转出去。”从事多年招商工作的刘好经理告诉记者，现在商家的风险意识**，对租金也特别敏感。

无*有偶，在爱迪花园经营了7年化妆品生意的韩学练告诉记者，起初三四年里，化妆品生意比较好做，可是后来一年不如一年，如今只够养家糊口。

“现在租用的这间沿街铺面约140平方米，租金2400元/月，每平方米租金才17元左右。”韩学练还表示，这在东莞的沿街商铺中，已经是**便宜了，但是经营压力还是很大，竞争太大，生意还是难做的。

据记者了解，这现象在不少楼盘中普遍存在。如金地格林小城，2007年初，其沿街商铺的出租情况尤为理想，几乎到了好铺难求的境界。然而，受楼市低迷及随后的经济危机影响，商家纷纷“弃铺逃生”，直至现在依旧有不少铺面贴着旺铺转让或招铺的告示。

位于莞城某商业街面临同样问题。一位经营老爷车品牌服饰的吴**曾对记者说，生意太难做了，投资了几十万元把自己也套住了，只好硬着头皮撑着挺着，如今一切都只能寄望于商业街有所起色。

相对于默默*撑经营的商户，有些商户则提出降租要求。据记者了解，自2008年起，东莞市多个卖场和街区都出现过商户要求降租的纠纷。如运河边西城楼商业街的商户集体要求降租，虎门大莹服装城百余商铺**关门要降租金、高�和塘厦等镇区也出现了“商家集体关门”或“小商家堵大商家”事件。

■新快报记者 林驰胜

原因

人去楼空营业额下降

据东莞各地产中介3月份的租赁统计数据显示，近三个月来，房屋空置率高达30%。这一情况自去年下半年开始延续至今。

东莞市新莞人服务管理局副局长**雄曾对外透露，东莞的整个租凭市场以前就已经出现供大于求的局面，早在2003年至2005年东莞一些镇的出租屋空置率就高达五成，到了2007年空置率达到了**，“很多刚建好的出租屋只能养老鼠”。

在莞城某商业街经营老爷车品牌服饰的吴**告诉记者，此前店铺是免租一年，经营业绩差一点也无所谓，可是后来一要收租就无法经营了。起初还把希望寄托在卖场管理方，当金融危机一来，一切已经回天乏力了，早关门早解脱。

究其原因，好易快调查中心钟主任表示，受金融危机的影响，东莞流动人员出现锐减现象。有机构称东莞流动人口减少了两三百万人，这是一惊人的数据。经济发展速度的下滑或倒退，直接作用于企业，员工收入降低或失业，花钱自然没有以前豪爽，许多出租屋出现退租或要求降租的现象，可谓人去楼空。

商业项目缺少消费支撑

“占据商业核心地段”“日人流量超过10万”“辐射多个区域，15分钟车程，覆盖100万消费者”……从各种宣传广告中，不难发现商业项目的支撑点是地段和消费力。

据了解，目前东莞不少商业项目都缺乏这些要素，虽说有些商业项目地处繁华路段，但受同地段云集过多同类型商家，同质化竞争严重，造成商家之间谁也“吃不饱”，经营压力巨大。

对于目前东莞出现大量商业项目空置现象，有业内专业人士认为，这跟早期不少开发商盲目投资或过分追求“大”不无关系。因为有些商业项目体量过大，需求大量的商户支撑卖场，而消费者不足则让商户忙碌于搬出搬进过程，给消费者一种商业氛围差的印象，从而流失了消费力。

“商业项目能否经营好，与商业项目的地段和人流量有极大的联系。”刁董事长认为，在这种特定的经济形势和环境下，商户不宜过分关注租金高低，更多要看商业项目的市场潜力和未来的发展空间。如果这一区域内的人流量有望提升，这一片区的商业就值得投资，因为消费者的支撑才能让商户顺利渡过难关。

观点

地段决定投资价值

华盈实业董事长黄建业在当前经济环境下，任何投资都要慎之再慎，因为风险性太高了。

商家在运作商业项目前，首先要对项目有一个直观的判断，专业一点就是可行性分析，盲目投资往往容易让自己陷入困境，最后就是钱砸了一大把，而收益则全无，严重的甚至将企业也倒贴进去了。

那么，商家要做出什么样的判断呢？黄建业认为，地段是商业项目能否成功关键所在，无论商家还是投资者都一样。

比如投资小型商铺，商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺价格会因其周边商业氛围的成熟而上升。

俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。投资者在决定投资对象之前，一要明确所处地段的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力；二是掌握市场行情，一个店面值多少钱，是由它的租金水平决定的，要对地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解；三是了解周边的消费环境如何，未来的消费力提升程度如何等等。

危机中蕴涵商机

和兴实业董事长刁韬涵

“把握商机的方法方式多样，重点在于学会如何把握商机。一个比较稳妥的方式就是跟着城市发展规划走。”刁董事长表示，东莞原来只有莞城一个区，当城市中心向东挺进时，商机就在附城涌现，即现在的东城区。当城市中心向南移时，商机就会在南城涌现出来。具体一点来说，以前繁华商业在花园新村，如今在东城中心、雍华庭一带，未来必将在鸿福路、宏远等一带。

另外，就是站点式的商业发展模式。汽车站、*车站都是极聚人气的地点，它的兴建、发展和搬迁都会对周围经济带来直接的影响。如汽车总站搬迁后创业路商业骤然沉寂，而万江总站片区迎来发展契机。由此可知，随着轻轨的建设，各站点所在地将迎来新的商机。如轨道交通R2线和*车站新站动工，势必给石龙西湖片区带来源源不断的商业活力。

瑞峰置业总监逄臻

深圳的华强北商圈繁华情景让人震撼。其拥有华强、赛格、赛博、都会、新亚洲等为代表的20多家电子交易市场和2万多家商户，是一个名副其实的电子元器件交易“巨无霸”。

“在20年前，谁能想到一大片高低不平的水田、池塘和泥泞的小路会有如何之巨变呢？”逄总监认为，这是一个从工业区到商业区变化的经典案例，据说专业电子市场为华强北带来了规模庞大的人流、物流和资金流，进而带旺了这一区域的餐饮、百货业、休闲娱乐业。商业业态变得更加齐全，华强北商业街显得更热闹。

从深圳华强北可以得到一个启示，东莞现有那么多的工业区，在东莞产业升级、转型的推动下，还会有那么大的需求吗？工业区无疑正面临着升级转型的局面，这一局面所带来的必然是技术、知识型高素质人才的来莞创业和就业，他们就是工业区商业地产的发展动力和新的消费点。