争议香港楼市新政

南方周末特约撰稿 吴木銮

香港的行政体系运作得相当有效，这在**知名。不过，房地产市场上的管*却几十年来处理不好。香港目前*大的成就是用公共房屋稳住了一部分人，不过，进一步的努力还需要从改变土地政策入手。否则任何房市重拳可能还像以前一样，打得招式漂亮，失败得却很惨。

香港**在8月13日无预警推出三项抑制房地产过热的新政，进一步收紧贷款成数，引发香港新一轮的地产震荡。

香港财政司司长曾俊华在上周五公布新规，周末香港楼盘的成交量即下降一半左右。8月16日，港交所地产股大跌。香港中原地产对香港**楼盘的交易情况进行监控，发现房地产新政导致上周末房屋各种交易下跌53.5%。

香港房地产市场新政中*重要的就是禁止炒卖楼花。也就是所有在建已出售的单元不能进行易手。这一招曾经在1997年使用过，当年显示出很大的威力。而为了打击房市投机行为，**规定如果楼花购买者要取消交易，就必须没收相当于房价一成的资金。曾俊华认为，现时楼花炒卖行为不算很严重，不过也有向上发展的趋势，**要先发制人。而对于提高退房客户的处罚金额，曾俊华认为此举主要针对炒家。而如果是真正的买家，退订的概率不高，因此不会受新规所影响。

除此之外，曾还表示**将加大土地供应。为了满足市民对中小型单元的需求，**将再出售三幅地皮，可以提供大约540个单元。而明年的出售单位量有可能超过今年。与曾俊华同**宣布房市新政的还有香港金融管理局总裁陈德霖。他宣布将1200万以上及非自住楼宇按揭比率由过去的70%减至60%。

**干预引发争议

新政一出，围绕着自由市场、**角色、**责任等话题，香港人针对新政的争论很多。有些香港人认为自由市场是**，**在非不得已的情况下要让市场自由调节。而另一些人的观点是，保障公民的居住权是**的社会责任，在房价高企下普通市民的收入不可能足以支付私人楼宇的价格，**一方面应该建设公共房屋，另一方面要出台措施遏制房价。

香港城市大学副教授曾渊沧就认为，遏制炒楼**不宜过度干预。比如他提到，楼花禁售表面上有效，其实有些人可能以公司的名义进行买楼。而实际的转让只需要将公司的股东名称进行商业登记变更即可。而对于将豪宅和非自住楼宇的自付比率提高，其实真正的成效也不会太大。因为地产商可以帮助购买者找到额外的贷款。曾渊沧更预测，规管自付比率的新规只会让楼价进一步上升。

不过，也有人提出比**新政更严厉措施的提议。香港行政会议成员、房委会资助房屋小组主席张炳良认为应该限制外地人购买某类住宅。张炳良在出席一个电台节目时称，**打击炒楼政策不一定能起到遏制内地来港热钱引发的问题，而如果完全限制外地人来港将损害香港自由市场。因此，当楼价远超过一般居民的负担能力并可能失控时，**可限制外地人购买一些价格档次的商品房。

地产商中原集团主席施永青也赞同张的说法。他认为，现时香港市民买楼很困难，一个主要原因就在于有很多内地人来香港置业，因此导致香港的房价攀升。因此地产商要兴建一些“特殊房屋”，只让香港人购买。

不过，香港其实还有一个很重要的问题，那就是房地产市场本身的违规行为。在香港，有些房屋销售中不允许买家自己量度尺寸，之后若发现尺寸不对处理起来非常费力。这在发展中国家和地区都已经很少见。甚至，还有些香港开发商在做庄炒高楼价。

去年香港发生了一起在**房地产业都可以留名的事件。港岛有套住宅以每英尺价格7.12万港元成交。这个价格高于当时**任何一个地区的住宅价格。在此超级利好消息刺激下，香港的楼价突然间一路飙升。

当时这批豪宅有25个单位据报成交，*终只有一个单位完成法律意义的上交易。而就是这个成交的单元，其真实性也不是没有疑问。有意思的是，发展商对退订者居然处罚很轻，因此让人更加起疑。这事件一度引起香港媒体、**和学界的关注。**轮番发信要求发展商解释，立法会议员直指这是一场托市的虚假交易。

在各方的压力下，香港**不仅公布了“九招十二式”，也就是要求开发商提高售楼说明书及楼价的透明度等。后来**又为新政打了补丁，也就是开发商要在5天内向社会公布已出售的单元，二是要求在5天内公布预期成交日期。一旦成交，要第一时间向社会公布。

楼市系统性危机

吊诡的是，一边是**舍弃不干预市场原则，积极规管楼市；另一边是楼价仍在持续上升。香港2010年6月份平均楼价比两年前的*高峰高出15%，许多豪宅价格居然超过1997年的*高峰。香港房价与个人收入比也越拉越大。有人说这是低利率、流动性过剩和内地客炒楼结合的产物。不过，香港楼市本身的内因也很重要。

一项学术研究表明，土地供应直接影响着房价。这项研究做了一个很有意思的假设。也就是土地供应受到**控制，而建筑密度完全不受限制。也就是房地产商在同样一块土地可以盖无限的房子，直到房子的高度到达技术上的不可行状态。在这种情况下，市场上的房屋供应按道理是有保障的，供求平衡也是可能的。遗憾的是，在土地供应受控的情况下，房价是会持续上升的。这项研究表明，房地产的供需论不一定能解释房价的问题。另一方面研究也体现了土地供应受控的负面效应。

对于当前的香港**来说，控制土地供应的原因在于，大量的土地供应不仅会压抑楼价，同时还会伤了**自身。香港**的地价收入在很长一段时间内维持在**总收入的10%以上。根据香港**统计处资料，2004－2005财政年度为 12.15%，2007－2008年度为17.38%。这个比重可能不如内地的一些城市。不过，这比重在**范围内来看，也算是非常高的。因此，香港**是房价上升的受益者。

而在这种高地价和土地受控的局面下，房地产市场进入的门槛极高。因此，香港的房地产行业出现高度垄断特点。7家大地产商控制了70%的私人房屋供应。在香港，许多人不喜欢房地产商，不过，生活中还是得面对这几家房地产商。

末代港督彭定康说得很无奈，香港房屋政策是香港所有社会政策中*失败的一环。大多数问题都是处于胶着和纠缠的状态，牵一发而动全身。他说香港地产垄断程度高，而如果破垄断的药下得太狠，市场信心会受到严重打击。房市和股市有可能崩盘，而大量的市民也投资于房地产市场。因此，许多房屋政策问题就是政*问题。

土地政策何时变？

滑稽的是，香港的公共房屋制度被认为是亚洲乃至世界的典范。2008年数据表明，有47.8%的香港人居住在公屋及居屋内。公屋的人均面积大约是12.4平方米，而十年前大约是9.8平方米。以四口之家计算，公屋人群的平均居住面积与许多私人屋宇相差不大。

因此，香港的一拨人是居住在公共房屋之中。他们享受着超低的房屋租金，如果家庭月收入过万又没有其他压力，天天都可以上茶楼。而一些中产阶层有供楼的压力，虽然居住在所谓的“洋楼”之中，却要处处节俭。房贷一旦无法还上，就可能成为无家可归者。社会的两端是富人和上述住铁皮屋的人。富人可以一餐饭吃掉数十万港元，而铁皮屋的人却因每月省千把元*终失掉两万元现金积累。

而*有意思的主体就是**了。从“九招十二式”再到近期的房市重拳，市场的反应就像是演戏一样：短期内效果很好，而从更长的时间段来看，效果却不明显。在接受香港著名主持人褚简宁的访谈时，近日香港商务及经济发展局副局长苏锦梁强调，要让时间去证明“九招十二式”的效果。不过，褚却当场列举了一长串新政效果不明显的证据。

香港有很多人将房价居高不下归结于香港“人多地少”。有意思的是，香港公共部门内部都对是否“地少”争议不断。有官员在解释房市火热时称香港市区的土地实在有限，而香港又有法律要求不能填海，而且又不能少了绿地。而另一厢香港行政会议成员却提出，香港的土地供应并不少，比如香港与内地的边境地区如果进行开发，可以解决大量住房问题。

之所以有如此光怪陆离的格局，根子就在香港的土地政策。香港的行政体系运作得相当有效，这在**知名。不过，房地产市场上的管*却几十年来处理不好。香港目前*大的成就是用公共房屋稳住了一部分人，不过，进一步的努力还需要从改变土地政策入手。否则任何房市重拳可能还像以前一样，打得招式漂亮，失败得却很惨。