关于房地产网上定制营销的构想”

定制营销的适合范围十分广泛，不仅可以用于汽车、服装、自行车等有形产品，也可以用于无形产品的定制，如金融咨询、送货服务等。根据顾客的参与程度和产品的复杂程度由高到低，可以将定制营销分为以下合作型、适应型、选择型和消极型四种类型。根据房地产行业的特征和顾客参与程度，可以确定为合作型定制营销。

合作型定制营销。住宅产品的结构比较复杂，可供选择的房型式样和建筑材料品种比较繁多，施工工艺复杂。顾客一般难以权衡，甚至有一种束手无策的感觉。在这种情况下可以采取合作型定制营销：企业与顾客进行直接沟通，帮助他们确定满足其需要的*佳房产，并以*快的速度建造，将定制房子送到顾客手中。例如，当顾客来到网络平台时，他们并不知道什么样的房子*适合自己。而房子的房型规格品种很多，每个材料均有很多种选择。这时，销售人员先通过特定的软件，在平台上根据顾客的具体要求将各种数据输入计算机，几分钟内便将房子的蓝图描绘出来；顾客再根据自己的偏好进行调整，直到看见自己*中意的为止。这时，网络平台将数据传真到设计部门，进行图纸细化，再征求顾客要求，随即传送到建筑工程部门投入生产。两个月后，顾客便可以住进体现自己风格的定制住宅。

目前，消费者对住宅的要求日益提高，这主要体现在三个方面：一是希望能够将内心的住宅梦化为现实；每个购房者心中都有自己的房子梦，他们希望能将梦化为现实；二是能参与住宅建设的每一个环节，从房型设计、土地选择、建筑施工和内外装修等，他们并非深度参与，只是对住宅建设过程非常感兴趣；三是希望定制的住宅能尽快建成。开发商只有不断提高自己的定制营销能力，才能赢得更多的顾客，增加自己的利润。开发商必须对传统生产进行改造实现对自己产品的定制：住宅产品的重新设计；建筑过程的重新设计；供应网络的改进。

1、产品的重新设计。

企业对住宅产品进行重新设计时，要尽量实现产品的模块化和标准化。这时模块分为两个部分：一部分是所有住宅共有的，另一部分是体现定制特征的。实现模块化，一方面有利于开发商将共同的部分事先按标准采购、生产和组装，一旦顾客提出自己的特定自己要求，便将这些满足要求的部件迅速组装上去，这样可以提高速度和效率；另一方面，开发商可以在同一时间组织采购和生产不同的模块，这样可以节省建造的时间；另外，这样做还便于检查住宅的质量问题。例如房型设计，可以提供标准化房型几十种，供顾客进行挑选，然后将所选出的房型进行合成，剔除其中不合理的部分，添加必要的部件。再将图纸交工程部门施工，由于他们熟知这些房型，在施工时又可大量缩短工期。

在进行产品重新设计时，要防止其增加的成本高于定制所带来的利润。这要求营销、研究与开发、建造、销售、财务部门的通力合作：营销部门要确定满足顾客需要所要达到的规模定制程度；研究与开发部门要对住宅进行*有效的重新设计；建造与销售部门必须**原材料的有效供给和建造的顺利进行；财务部门要及时提供生产成本状况与财务分析。

2、生产过程的重新设计。

将生产过程进行解剖，划分为相对*立的子过程，再进行重新组合，这样同样可以有效地满足规模定制的要求。例如，网络上接到定单后，马上组织采购，不必有大量库存原材料，可能有效节省库存成本。如果客户要求的住宅类型，市场有现存的，客户又可接受，甚至可以转让定单。销售过程也简化为销售到交房的过程，省去其中的代理公司、广告公司等中间环节。

3、供应网络的改进。

供应网络的解决问题和技术支持的信息要丰富、全面，否则客户从网上寻求不到直接支持而转为寻求传统方式解决，网站也就发挥不了网站的优势。其次，网络建设的**是数据库建设，数据库要有以下特点：在数据库中每个现在或潜在的顾客都要作为一个单位的记录存储起来，只有了解每个个体的信息才能细分市场，并可通过汇总数据发现市场总体特征。每个顾客记录不但要包含顾客一般的信息如姓名、地址、电话等，还要包含一定范围的市场营销信息，即顾客需求和需求特点；每个顾客记录还应包含有顾客是否接触到针对特定市场开展的营销活动的信息，对公司采取的营销沟通或销售活动所作的反应信息。大型数据库可以自动记录和处理顾客信息，并发现市场机会和威胁，提供市场决策和有效合理地配置企业资源。

在定制营销中，网络还起到企业内部管理的职能。每一个分销中心不仅是业务中心，而且是管理部门，有**业务和经营管理的职能。企业要实现高度智能化和扁平化管理。通过电脑网络管理实现与客户和总部的充分沟通，一方面可以便捷地接受总部的指令，另一方面可以快速地处理客户需求信息；通过扁平化和充分授权，实现**率运作。