中国地产一代枭雄：打不垮的邓智仁

在2004年房地产涨声一片所带来的喜悦里，已经很少有人会去提邓智仁了。也许只有潘石屹偶尔会想起他来——毕竟高手当着也寂寞。 失败者总是容易被遗忘的，但是失败了三次的邓智仁，已经成为中国地产的一个符号而存在了。当2003年6月，北京信达行宣告解散，邓智仁第三次“完了”。有人说，一个人就算浑身是铁也钉不了多少钉子，但是邓智仁似乎是一块可以钉很多钉子的铁。

如今很少有人知道邓智仁在地球上的哪个地方，电话、手机、传真、邮箱，过去一切的通信工具都**响应了，中国地产的一代枭雄就此“蒸发”。

一

成都有个芙蓉古镇，人造的小桥流水人家，建筑密度低得像公园。邓智仁正在装修他刚买的小楼。以前有媒体的记者写，邓智仁很傲慢，到了吃饭的时候都不会请你吃饭，还直接对你说，“对不起，我没有时间陪你吃饭。”不过我却似乎得到了意外的优待，邓智仁在一间古色古香的小屋里，摆上了一桌家常川菜，回锅肉、青椒肉丝、一碟酸菜，倒也吃得尽兴。也许在远离北京之后，这个一直高昂着头颅的“战神”终于有机会放缓自己步伐，擦把汗，给自己一个从容的笑。

20世纪90年代初，邓智仁几乎是以闪电之

从1984年到1993年，邓智仁对房地产市场的触觉一直非常敏锐，从未失手，让利达行这个12000元港币起步的小公司变成了年利润2000多万的香港地产服务业**。1992年，北京市**赴港招商。一个叫刘常明的开发商告诉邓智仁说，他在北京有个飞达玫瑰园，劝邓智仁投资，必有*头。

北京，这是邓智仁的一个梦。当时的香港房地产新楼盘已经少得可怜，作为一个地产代理行的经营者，一个更为广阔的市场自然对他颇具吸引力。而且这之前，他已经成功地操作了中国**个外销项目──深圳金田别墅。

于是，香港利达行以其40%的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港币，*期动用6000万港币，以投资的形式预购了北京玫瑰园20多万平方米的别墅，并藉此成为该项目的销售总代理。让香港人去北京买房子，这在当时还是一个很具挑战性的项目，为此利达行动用了3000万元港币在香港做**。在邓智仁的努力下，1992年底至1993年上半年，玫瑰园竟然卖得很*。

但是，在对北京的经商环境分析上，邓智仁和一

然而后来事态的发展，**出乎邓智仁的意料，他几乎是被一步步拖入了失败的深渊。

1993年6月，国家决定实行宏观调控，别墅项目*先亮起红灯，银行拒绝放贷。这时候邓智仁才发现，刘常明并没有将利达行的钱用于玫瑰园开发，而是挪作他用。该项目突然陷于停顿。更严重的是，北京市有关部门在检查时判定：玫瑰园别墅手续不全，是一个不合法的项目。

“不合法的项目是怎么破土动工而且拿到香港招商的？”邓智仁到现在都不可理解。但是钱已经没有了，留给他的选择，要么是自认倒霉，要么是接下这片荒地上的烂尾楼。接近一个亿的投资，作为一个资本并不雄厚的代理公司，放弃是不可能的。为了救活玫瑰园，邓智仁被迫赤膊上阵，从代理的后台走向开发的前台。1993年，利达行在北京注册，正式接手玫瑰园。**不熟悉内地情况的邓智仁为了办理手续，让玫瑰园“复活”，不得不马不停蹄地奔波于**机关，前后竟耗去了13个月的时间。

邓智仁认为，刘常明当年可能是勾结了某些**部门来香港套骗资金的。接手玫瑰园清理财务时，他发现了一笔高达800万元的交际费。而当时一个县长的月薪不过是330元。此间邓智仁还带来一名港商，欲在内地投资搞开发，可土地方开口就要一部汽车，说是跑手续用。“在这样的环境中，我能不败吗？”邓智仁深感无奈。

去国土局申请土地使用证的时候，由于久批不下，已经没有了耐性的邓智仁跑到那里冲他们局长拍桌子：“你三天之内不给我，我们法庭上见！”那个时候还没有民告官的先例，不过三天后，土地使用证还是下达了。

邓智仁说：“我从没睡不着觉的时候，哪怕在*困难的时候。”言下之意，别人未必比他睡得好。

整整一年，邓智仁这个房产代理的奇才，一面在北京替他人创造一个又一个的楼价新高，一面默默地品尝自己投资失败的苦果。为了玫瑰园，邓智仁耗尽了利达行的老本，结果买来了一个巨大的资金黑洞。而此时，邓智仁苦心造就的香港利达行却因无人经营，债台高筑，被债务人香港至祥公司兼并，邓智仁遭遇到**次重大打击。

二

生存还是死亡，这是邓智仁和玫瑰园不

一个人枯坐在房间里，邓智仁都不敢开灯。香港利达行，自己苦心孤诣，用了12年时间缔造的香港房产代理**品牌就这样毁于一旦了。邓智仁有时真想不通，自己为什么要到这个并不熟悉的环境来，为什么又要一错再错。

他在自己的论坛上写道：“中央电视台《经济半小时》在半小时节目内，描述我是一个骗子，跑了。然后将‘山西梁’描述为白武士，到来挽救玫瑰园。但过了三个月，我重来北京再创业，这山西梁被公安抓了。……我认为做人*重要是尽力而为则问心无愧。成功与失败不是人生能掌握的。”

人生无常，这是邓智仁悟出的道理。从“山西梁”的严重经济问题，到“山东梁”封存别墅，巧取房产证销售，邓智仁渐渐走到了支撑的极限。经法院认定，玫瑰园的债主共105个，债务总额达10亿元之巨，而其评估价仅为5.99亿元，严重资不抵债。

1997年3月，邓智仁带着简单的行李，黯然离京，归隐广州。邓智仁从未休过一天病假，而当他决定给自己“放假”休整一段的时候，他却真的病了，病得三天人事不醒。病好以后，邓智仁终于做出了一生中*难以做出的选择，与其勉力维持，

邓智仁说：“公司不过是一个人的衣服，穿什么样的衣服是为了表达你对事业的理解，当衣服不合适了，不能表达你自己了，换掉就是。”脱掉了玫瑰园这件“破衣服”，邓智仁重新焕发了活力。

在接下来的时间里，邓智仁走马灯一样换着自己的头衔：万博苑的总顾问、中银建置业有限公司总顾问、中国**商城总顾问……当然*轰动的还是1998年6月，邓智仁作为香港至祥的*席代表，出资2000万元入股潘石屹的中鸿天，一起造就了中国地产的“现代城神话”，并演出了英雄反目的悲喜剧。

一个香港人，却阴错阳差地在北京奋斗了10年，邓智仁走得很辛苦，可是他就是不愿意屈从，所以造就了很多的敌人。很多人羡慕他的能量，却惧怕他的为人。

据说邓智仁从来都不会亲自把客人送出大门一步。华普国际大厦的一位老总来找他谈合作的事，可那会儿邓智仁正在开会，硬是让这位老总在外面等了一个多小时。这位老总生气地说：“你怎么这种态度啊，我可

多年来，邓智仁一直是这个脾气。他从小受的是英式教育，对英式的管理理念和商业信用甚为推崇。

其实，邓智仁是个很直的人，直得你很容易一眼把他望到底。所以很难想像他是某些媒体形容的“骗子”。如果说有人觉得被他骗了，那这人往往是被自己、或者说被自己所处的这个社会骗了。

一个很典型的例子。在邓智仁做**商城总顾问的时候，一天下班，碰见一个朋友抱着一堆钱来付*期款。他抓着邓智仁问，“这个楼盘到底好不好啊？” 邓智仁把他带到房间，“坦白来讲，我肯定不买，因为交楼可能有问题。”于是朋友就放弃了购买。回家的路上，邓智仁忍不住抽自己的嘴巴，像自己这样的人哪里适合卖楼啊，自己损失了一万美元的佣金倒算了，底下的员工辛辛苦苦卖楼，自己却在拆墙角，实在对不起手下。但是不这样说，他又觉得对不起朋友。没有想到第二天，朋友打电话来：“我还是买了。”原来朋友回家，和老婆一分析，觉得邓智仁不让自己买，肯定是和开发商有矛盾，所以还是买了。后来交楼果然出了问题，让双方都哭笑不得。

有人说，邓智仁是北京楼市的一个另类，他之另类不同于潘石屹式在产品及营销策略的另类，也不同杨海华的跳跃式思维及**方式甚至外在表征上的另类。他是一种难以长期见容于一个群体的另类，是其特立独行唯我独尊的另类，是一种说不清道不明的另类。

三

邓智仁出任现代城总顾问时，曾经有人称他是“重出江湖”，但他没有承认。2000年8月8日，北京环宇信达行房地产顾问有限公司正式成立，总裁邓智仁说，这才是他真正的重出江湖。

邓智仁说：“我不怕失败，我还要告诉年轻人，失败后如何再创业。我在公司年纪*大，但不算*老，之所以再愿意经营一个新公司，就是想证明给人们看，一个人跌倒了，还能再爬起来。”

信达行的成立原因有点意思，当时中国银行业坏帐高达18000亿，光一个建设银行就是4000亿，于是专门成立了一个信达资产管理公司来处理建行的坏帐。一个叫徐大清的人说他可以拿到其中的业务，于是说服邓智仁成立了这个信达行，邓智仁当年在香港做的利达行投资公司是全港*大外汇交易商之一，做金融也不陌生，就在信达公司的楼上租了门面准备开干。结果公司开起来了，那个徐大

有趣的是，几乎每周都有几拨开发商到邓智仁的新公司来登门拜访，希望能接下自己的项目。开发商们都是冲着“邓智仁”这个名字去的：谁让他留下那么多的传奇故事，创下那么多高不可攀的纪录呢？结果这个信达行还没正式开业，仅在筹备时的一个月之内，就接满了两年的活儿，*后还是成了房地产的代理商。

在心里，邓智仁重新找回了利达行的感觉，然而生意却并不是那么好做的。

京华豪园的老板是邓智仁的朋友，在一期工程的时候，他曾经找过邓智仁，但被拒绝了。信达行成立时刚好他的二期开工，于是又来找邓智仁，签了个全程顾问协议。邓智仁说：“你**期房价平均是11800元每平方米，二期的价格如果在12000元以内，我收你2％的佣金，如果超过了12000元，我们五五开账，广告费我出。”结果邓智仁才开始宣传，房价就飚升到了15000元每平方米！朋友一算账，要给邓智仁1900万，马上单方面终止了代理合同。

连朋友都这样，其他的生意可想而知。代理行业*主要的收入就是销售提成，但是中国房地产业界的商业信用远远没有达到完善的地步，很多项目不是拖欠，就是毁约。到了2003年，2月到5月期间，整整4个月，信达行没有到账一

邓智仁多次在公众场合批评北京房地产开发商的低水平，说他们是玩空手道的“专家”：很多开发商仅有一、二千万就开始造楼了。在广东，这个数字是2亿；在香港，会上升到10亿。投资少，自然对中介机构的区区几百万佣金也觉得巨大无比，自己的信达行收不到钱也在情理之中。

这个时候，上海的庄胜集团找上门来，想收购信达行，但邓智仁拒绝了，“我不想害了他们。”有了玫瑰园的先例，邓智仁明白，在这样的大环境下，无论谁来经营，风险都是很高的。这时候恰逢非典爆发，公司陷于停顿，于是邓智仁果断地再次“壮士断臂”，关门大吉。

三度落败，离开北京的邓智仁倒显得轻松了许多，甚至可以用悠闲来形容。谢绝了大学的高薪聘请，辞去了顾问的悠闲工作，如今他悄无声息地待在成都。他并不希望人知道自己即将进行的项目。毕竟，对他而言，东山再起也许是比一败涂地更简单的一件事情。

而没有了邓智仁的地产界，真的会寂寞许多吧？