隐性囤地，对开发商磨洋工有办法吗

***上海8月6日专电北京、上海、广州、天津等地国土部门近日纷纷表示将加大对闲置土地处置力度，多家囤地房地产开发商迫于压力也纷纷表态将尽快开工。**认为，全国性闲置用地清查风暴已开始“动真格”，囤地开发商难以再“磨洋工”，今后拿地、**也将受到限制。

不开发获益多

因被媒体曝光囤地可能招致被收回土地的风险，8月3日上市房企北京泛海建设公司紧急停牌，并在当日晚间做出回应称，不存在土地被收回风险，“被通报的地块将在年底开工”。

近日有媒体报道称，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。在这张统计表上，泛海建设、新世界地产、华润置地等知名开发商此次均“榜上有名”。事后多家开发商纷纷表示，除因**原因难以开发的土地外，其他项目都将尽快开工。

有媒体测算，泛海建设位于北京朝阳区东风乡土地捂了5年，按照同一区域房价推算差价达26400元/平方米，多*的利润达228亿元。泛海建设2009年年报显示，公司全年净利润只有4.03亿元，而今年一季报，公司利润也只有1亿元。

SOHO中国董事长潘石屹称，“养鸡的不如倒蛋的，搞开发的不如囤地的”，房地产开发商的囤地行为这几年来一直是**整*的**，因为开发商的囤地行为不仅违法，而且造成了社会资源的*大浪费，在囤地过程中，也出现了各种各样的法律纠纷和官司。由于一些房地产开发商只囤地不建房子，市场上房子供应量不足，直接造成了房价快速上涨。

执行难的背后

今年7月初，国土资源部部长***曾表示，今年下半年仍将积极参与房地产调控，开展房地产企业土地专项*理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管。随后北京、上海、广州、天津等地国土部门纷纷表示将加大对闲置土地处置力度。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，关于土地闲置的处置并不是无法可依，而是有法不依，执行难折射出土地背后的层层利益关系。

据悉，国土资源部早在1999年便正式颁发《闲置土地管理办法》，2008年***又发布了更为严格的《关于促进节约集约用地的通知》，都明确要求，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费。去年以来，由于部分城市房价过快上涨，闲置土地的问题更加突出。今年4月27日，国土资源部公布了挂牌督办的北京等9省18宗房地产开发闲置土地处置结果，12宗土地已经动工，4宗被要求限期动工，另有2宗土地计划被收回。杨红旭称，土地闲置有批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽等4种情况，造成闲置既有企业原因，也有其他原因，应区别对待。

而国土资源部副部长�小苏曾表示，在截至2009年底的一万公顷闲置土地中，企业原因占46%，**原因占54%，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，造成土地不能按期开发。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，执行闲置土地的处置政策与地方**有密切关系，之前闲置土地很少被收回，多是“雷声大雨点小”，现在执行难的局面依然很难改善。

增加土地供应需长效机制

**认为，通过“逼地”加快开发商供应步伐，增加供应量，与抑制需求的政策双管齐下，对稳定市场供求关系将会有积极作用，但增加土地供给仍需长效机制。

一些**建议，*先**要增加土地供应，稳定市场预期。2010年1至6月住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量相比增加约135%。虽然按照2010年的住房用地供应计划总量计算，上半年尚未完成计划的三分之一，但由于增加土地供应的计划稳定了市场预期，且随着房地产市场观望氛围传导到土地市场，市场竞争拿地强度回落，底价成交和流拍时有出现，地价已稳中有降。

其次是将土地闲置处置政策落到实处，让囤地开发商有所顾忌，否则“干打雷不下雨”，这些政策就只能是一纸空令。杨红旭认为，国土资源部与银监会联手清查闲置土地，可通过银行对房地产企业贷款加以控制，不仅将对土地存量市场带来明显改善，督促开发商早日动工，将闲置土地变为有效市场供给，政策趋紧也将给新增土地市场带来威慑作用，开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发带来的风险。

三是发挥媒体的舆论监督职能，对囤地开发商予以曝光，通过舆论监督给相关责任人施加压力。中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，增加土地有效供应只是解决了部分问题，开发商有意放缓开发节奏，造成供应趋紧假象，这也是房价居高不下的主要原因。遇到市场不好的情景，开发商会调节项目建设、新盘入市的节奏，“磨洋工”的情况很常见，这是很多开发商应对调控的“理性选择”，对于这种“隐性囤地”也要予以监督。