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上海售价在2万元/平方米以上的**公寓租金年回报率已低至2.7%，甚至比银行一年期存款基准利率还低。中原地产*新发布的《上海市**公寓2008年上半年研究报告》显示，由于目前上海**公寓租金回报率相当低，因此目前购买**公寓作为“以租养贷”的长期投资并不经济。记者采访了市中心多家中介门店，发现**公寓的租金回报率普遍低于老公房等中低端物业，但持有这些**物业的购房者更为看重的是房屋的长期升值空间。
**楼盘房价涨租金滞
在报告所监测的**公寓中，上海中原上半年租赁成交的二手房122套，租赁均价在77-101元/平方米/月。租赁成交较活跃的区域和楼盘为：长宁区的凯欣豪园、静安区的中凯城市之光、卢湾区的翠湖天地和淡水湾花园、浦东区的世茂滨江花园和仁恒河滨城。令据报告中的成交数据监测显示，**公寓上半年平均租赁投资回报率为2.7%，比一年期定期的存款基准利率4.14%还低。因此，在目前**楼盘价格高企的形势下，购买**公寓作为长期的租赁投资似乎并不划算。
21世纪不动产锐丰加盟店陆家嘴区域总监杨雷告诉记者，由于近期二手房买卖市场的不景气，不少业主转售为租，租赁房源的挂牌量增幅在10-15%左右,“房源多了，租金的议价空间更大了，出现一定下降也无法避免。杨雷告诉记者，以一套世茂滨江花园130平方米的二房房源目前租金成交价在15000元/月，而其市场售价则在480万元之间，即便以全年满租的乐观情况估算，出租回报率也仅为3.75%“这还算是比较好的情况了，现在房源多了，月租金成交价低的只有12000元/月。”同样一套130平方米的仁恒滨江园两房房源，月租金仅12000-13000元，而目前此类房源的市场售价则在4万元/平方米左右，以此计算其出租年回报率仅在2.7%左右。
陆家嘴区域租赁市场上*受追捧的楼盘莫过于菊园了。杨雷告诉记者，去年元旦时菊园的房屋成交价还在16000-17000元/平方米左右，而经过去年一波上涨行情后，现在售价已在25000元/平方米左右,“虽然菊园的房子很好租，但租金价格一直没有涨。售价大幅上涨，租金却停滞不变，出租回报率当然会大幅下降。”目前菊园90平方米的2房租金在6000元/月，出租回报率已从去年年初的5%下降到目前的3.2%左右。
以租养贷**是金科玉律
采访中记者了解到，不仅在陆家嘴，市中心其他区域的**公寓租金回报率普遍低于银行年存款利率。21世纪不动产城区总监王珏告诉记者，目前市中心**物业租金回报率普遍在3%左右，以徐家汇的东方曼哈顿100平方米的二房房源为例，目前月租金在8500-9000元左右，而市场售价在3-3.5万元/平方米之间，租金回报仅为3.4%左右。而静安区的中凯城市之光100平方米的2房房源，目前月租金在1万元左右，售价却高达5万元/平方米，年租金回报率仅在2.4%。
王珏告诉记者，**公寓物业的租金回报率往往不如同区域内的老公房或新式里弄高，“例如安福路、乌鲁木齐路上的老公房，目前租金回报在5%左右。”
目前中心区域内租金回报*高的要算长宁中山公园、虹桥板块了。据21世纪不动产长宁区总监曹艺介绍，例如虹桥花苑140平方米的三房房源，目前月租金在12000-15000元，售价在22000-24000元/平方米，租金回报可达5%。中山公园板块租金回报则在4.5%。“虹桥板块内境外人士的租房需求比较大，一定程度上支撑了租金水平。”曹艺表示。
“现在的租金回报率还不如银行存款利息，靠以租养贷已经不现实了。”杨雷表示，从他接触过的众多购房者来看，他们更为看重的是物业的增值空间，而非租金回报率。“比如说去年财富海景是陆家嘴增值幅度*大的一个楼盘，从去年年初单价65000/平方米左右，一年内上涨到85000-90000元/平方米，售价涨幅超过50%。去年成交的几十套房源中，台湾客户占了很大比例，我的一个客户购房3个月后立刻转手净赚了800万元。”
“贷款利率不断提高、持房成本增加使得出租收益越来越低，同时房价上涨、租金水平却由于出租房源增多而不升反降，这些因素都使得上海**公寓租金回报降低。”中原地产研究部马冀分析认为，租金往往会受到售价及供求关系的影响，就上半年的走势看来，下半年的租金应该会保持在一个相对稳定的状态。
