上海豪宅市场成交量下半年可能回落

■再现投资客身影 ■后市不确定因素尚存

□晨报记者 刘 畅

虽然上海商品住宅市场成交量已经实现连续4个月快速上涨，但DTZ戴德梁行、戴维斯多家机构认为，后市不确定因素尚存。尤其对于豪宅市场，预期在6月之后成交量会出现一定的回落。

交易热点转向**住宅

戴德梁行监测显示，近期的成交热点区域，已从前期自住买家关注的浦东、普陀、闸北等区域，转向传统上更受改善和投资型客户青睐、具备较强抗跌性的卢湾、静安、徐汇及虹口区。地段好、品质高的楼盘成为交易热点。此外，南汇、奉贤出现了大量的经济型别墅项目，在成交量上也有不俗表现。“造成热点区域转移的主要原因，很大程度上是因为刚性需求在历经4个月的持续释放后，已经后继乏力，而近期成交价快速上扬，也打击了刚性需求客户的购房热情。”戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏分析认为。而在刚性需求市场重入观望期的同时，恰逢中心城区**楼盘开始放量推盘，翠湖天地嘉苑、中信和平家园等均有大量新房源投入市场。“于是改善和投资型置业者抱着追涨心态择机入市，在成交量稳定的情况下，豪宅市场通常都是跑赢大市的。”

数据显示，5月份，翠湖天地在香港**时售出了60套，御翠园的24栋***别墅很快**，汤臣湖庭推出的66套联体别墅当天就售出42栋。二手豪宅市场也十分活跃，比如华府天地，挂牌价已近11万元/平方米，依然不乏买家问津。**市场的回暖迹象不只是体现在成交量上。近几个月，被喻为“豪宅市场风向标”的江浙投资客和港台投资者再度活跃起来。

住宅市场存在过热迹象

未来几个月，**住宅市场回暖是否仍会继续？伍惠敏表示，近几个月的成交量井喷虽然是刚性需求、改善型置业和投资者追涨的衔接，但是市场确实存在过热迹象。在她看来，未来市场的不确定性，主要来源于三点：*先，是整体经济形势能否维持向好格局尚不明朗。其次，上海楼市的成交量并不稳定，分布不均衡。第三，从市场反馈来看，房价的持续上扬，不仅对刚性需求造成了较大打击，同时对改善和投资型客户也有不同程度的影响，这对市场未来的发展不利。“总体而言，未来几个月，上海商品住宅市场将由**市场引导，依托**物业的交投保持一定的活跃度。”伍惠敏预测，“本轮上涨是由刚性需求带动的，预期在6月之后成交量会出现一定的回落，对于后市依然应该保持谨慎。”

**太平戴维斯分析师也认为，**季度交易量回升虽然迅速，然而有可能是暂时回暖，若开发商认为市场已全面复苏并开始抬高售价，其销售量有可能短期之内出现下滑；鉴于经济环境的压力，市场更倾向于买方而非卖方市场，随着需求部分释放，如果此一轮的成交热逐步放缓，中**住宅销售市场将有可能再次走低。

别墅市场仍有增长空间

■陈 晟副主任)

过去的一年，受整体楼市低迷的影响，别墅市场需求疲软。而市场供应的集中放量，使整体市场的去化压力加剧。但2008年别墅供过于求的态势只是短时期内的楼市调整所致，大量市场需求受整体楼市低迷的影响而有所抑制，市场呈现阶段性的异常。

2008年上海共成交别墅5556套、137.47万平米，成交面积较去年同期大幅下滑了50.24%。受整体经济增长放缓和楼市调整大环境的影响，别墅物业消费信心出现一定动摇，其原属稀缺性效应有所衰减。2008年上海花园住宅成交套数比重为35.82%，与2007年相比减少12.41个百分点。楼市寒潮来袭，**别墅成交总量与成交比重双双下滑，受冲击明显更大。

2008年上海别墅成交均价走势波动明显，1月整体别墅均价为15615元/平方米，其后成交均价不断攀升，在4月达到*高，28129元/平方米。在年末11月成交均价再次上升至23886元/平方米，随后在12月又下滑至17765元/平方米，比年初上升13.77%。分物业类型来看，花园别墅价格走势受到间歇性零成交的影响较大，价格起伏落差明显大过联体别墅。

但是土地稀缺等因素的作用，未来上海别墅市场仍被看好。受宏观调控政策的影响，上海别墅的供应实际上已经逐年减少，2008年的放量供应是来自于前几年的建设项目以及混合社区别墅项目，别墅供应仍将长期趋紧。上海作为经济中心，未来**住宅需求仍将保持旺盛，在经济调整的大背景下，未来上海别墅市场的发展将呈现波动上行的态势。

从各个别墅形态来看，花园别墅相较于联体别墅来说因占据更多土地资源而更具稀缺性。根据目前我国土地市场存量现状，以及国家旨在调整住房供应结构的调控目标，存量别墅用地将随着开发的进程而日渐减少，这就意味着未来上海别墅尤其是*立别墅供不应求的矛盾将会进一步加剧，从而促使其价格不断攀升，凸显其稀缺性的市场价值。2008年部分**别墅项目价格逆市上扬已对此作出证实。但联体别墅需谨防同质竞争风险，近些年来，联体别墅的市场比重持续提升，也带来了同质化竞争比较激烈，价格抗跌性较差的问题，对于市政配套落后的远郊项目尤其如此。2008年已经有不少联体别墅开始推出打折、优惠的政策，价格战上演激烈，价格波动风险较花园别墅更加明显。