深圳小产权房串起一根链条

有人做开发，有人做销售，有人建立信用体系，分工明确，协调合作……在深圳，围绕着小产权房，已俨然形成了一个完整的地下房地产市场。据央视调查发现：从目前来看，深圳小产权房的建设、销售、交易、转让已经处于无**状态，**损失大量的税收以及土地出让金；开发小产权房的各方在*爆的销售中*到了大把的利润。但这些小产权房由于不被法律认可，因此建设过程很难得到应有的监督管理，质量也处于失控状态。

2007年深圳市国土局的调查显示，深圳“城中村”农民房或其他私人自建房占全市住房总量的49%。而近两年深圳小产权房的建设更明显加速。小产权房之所以能够超规模修建，其原因耐人寻味……

在深圳，建设在国有土地上的小产权房在疯狂地生长，以往村组织转变成的股份公司，纷纷在自己掌控的国有土地上建起了小产权房。从1999年算起，十年来深圳市曾经发起过数次对违法违规建筑的处理，但都收效甚微。

不久前，深圳市人大表决通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，这一决定被不少人解读成：深圳的小产权房终于能在国内**拿到准生证。但就在6月9日，国土资源部专题听取深圳市**、广东省国土资源厅的有关汇报后认为，深圳市人大的《决定》针对的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调坚决查处小产权房。那么，深圳到底存在多少小产权房？违法建筑现在又处于什么样的状态呢？

没有房产证，照样铺天盖地

记者*先来到了深圳市沙井镇，在这个名叫禧缘的楼盘了解到，在沙井镇，目前在卖的合法商品房只有他们一个楼盘，价格在每平方米9000元到10000元，而镇上其它几十个楼盘都是统建房，价格只有2000元到3000元一平方米。

记者：“有房产证吗？”

楼盘售楼人员：“没有的，集体的，这是统建房。”

没有房产证、并且面向社会公开销售，这些迹象表明，这些房子一定不是大产权房，而是不折不扣的小产权房。记者注意到，这些小产权房不仅和商品房一样拥有电梯和小区，同时也有配套的物业管理。

记者：“这地的性质是？”

楼盘售楼人员：“集体用地。”

但是，在售楼**提供的见证书上，记者却注意到，统建楼的见证方是深圳市沙井马安山股份合作公司，而不是马安山村委会。

村里的集体用地，怎么变成了股份公司的土地呢？记者了解到，2004年，深圳市为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。土地国有化的过程中，为了照顾原农民的利益，深圳市也给原村民每人100平方米工商用地、不超过100平方米的住宅用地，以及每户200 平方米农村道路、市政等公共设施用地，同时，每个村成立一个股份公司，这些土地也被原来的村民当做资产入股了股份公司，每年获得收益分红。

这些股份公司所拥有的土地性质属于国有，从这个意义上说，深圳市确实没有国土资源部认定的建设在农村集体土地上的小产权房。但调查中记者也发现，在深圳，建设在国有土地上的小产权房却在疯狂生长，以往村组织转变成的股份公司，纷纷在自己掌控的国有土地上建起了小产权房。

有媒体调查，仅仅在深圳市沙井镇，在建的统建楼盘就在50个以上，住房达到5万套以上。

而在深圳关外的宝安区，被当地人称为握手楼的小产权房到处可见。调查中记者还发现，由于**商品房价格高，市民难以承受，一些单位也打着解决职工住房的口号，大量建设小产权房。

在深圳布吉的闹市区，外观和**商品房基本相同的吉大花园，也是打着解决职工住房名义，建起了1000多套小产权房。

在深圳关外的富士康公司附近，像这样每栋200多套，每套26平方米的小产权房，价格竟然只卖29900元，相当于每平方米1200元。

2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。而这两年，不少人都反映，深圳小产权房的建设明显加速。

深圳市国土资源和房产管理局职员：“现在有多少小产权房我们没有这个数字，也没有调查摸底。”

*****，也能*立运转

调查中我们也发现，深圳小产权房*近两年大批建设，不仅和深圳商品房价格飞涨有关，同时小产权房在深圳已经脱离**建立的商品房交易系统，形成了自己一套*立的体系，套用一句股市的行话就是已经开始了场外交易。

在沙井镇，一份买房见证书表明，在拥有土地的股份公司同意之下，集资方和出资方共同建设统建房，统建房本来是用来改善村民居住条件的，但如果实际建设的数量远远大于村民需求，就达到了建设小产权房的目的。

楼盘售楼人员说：“这个是买村民的统建房，统建房的话我们只卖前面这两栋楼，后面那两栋是村民住。”

建造数量是需求的两倍，小产权房就这么产生了。采访中记者还发现，以安置职工住房的名义修建的民乐翠园以及吉大花园，也是用同样的手段，修建了大量的小产权房。

当小产权房修建完成后，就开始建立*立的销售链条，*先，小产权房自己建立售楼处、自己定价，同时也吸引一些中介公司暗中代理销售。

自己销售以及中介暗中代理，并不能让小产权房实现**。为了解除买房人的担心，目前深圳市大批小产权房开始建立**之外的交易规则，保障买房人能将小产权房顺利出手。就拿吉大花园来说，如果小产权房主要卖出，那么买卖双方一同到律师楼注销原房主，重新登记新房主就可以了。

为了给买房人更多信心，一些小产权房的开发商开始绕开**部门，自己发放房产证。记者看到，在民乐翠园开发商给当地居民发放的房产证上，不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限为50年。

在深圳，小产权房不仅在**管理之外，建立了可以自由转让的市场规则，同时为了保证买房人的利益，在小产权房的交易过程中，也开始引入律师作为见证。“见证费 500块钱，我给你保管档案”，广东尧智律师事务所段律师说。

律师的见证加大了深圳市民对小产权房的信心，一栋栋小产权房建成后，由于价格只有**商品房的三分之一，很快就销售一空。

目前，深圳的小产权房市场发展到开始利用金融工具进行销售，个别楼盘实现了小产权房交易的分期付款。

能顺利建成，原因耐人寻味

目前，深圳小产权房的**劲头并不亚于**的商品房。

一些市民逐渐开始选择小产权房，也意味着他们正对合法的、价格高昂的商品房市场逐渐失去信任。目前，深圳的商品房平均房价高达每平方米1.5万元，而小产权房的价格却是前者的三分之一左右。

小产权房的存在，还直接把地产暴利暴露在阳光下，很多市民也质疑：为什么合法开发的商品房，价格会是小产权房的三倍左右？为什么合法购房，要让他们付出如此巨大的代价？

此外，一些小产权房的建设者也认为，他们为城市发展作出了积极的贡献。在深圳，2007年违法建筑就占住房总量的49%，这一数字也反映出，如果没有这些非法建筑，全是价格高昂的商品楼盘的话，深圳市将面临住房严重短缺、物价飞涨的局面。

不少小产权房的参与者都表示，**如果要管，这个市场还是能够规范的，但为什么能够规范的市场却越来越偏离方向？

楼盘售楼人员说：“国土所它有50多套在这里。”记者注意到，购买吉大花园小产权房都需要一家律师事务所的见证，当记者找到律师时，他也告诉记者，吉大花园审批原因是为了解决吉大企业100多名员工的住房问题，但*终吉大花园却修建了1000多套的小产权房，之所以能够超规模修建，而又顺利建成，这里面的原因耐人寻味。

记者：“他们自己的人有没有买？”

广东尧智律师事务所段律师：“大把，公务员大把，当官的大把。”

抑制抢建潮，出台细则要快

深圳市出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》在房地产市场掀起了轩然大波，这个《决定》引发了人们对深圳小产权房“转正”的猜想，但相关细则需要一年之后才能明确，由此也引发了人们对于深圳小产权房的界定、小产权房转正处罚、以及补收地价款等“悬疑”的猜测。

6月11 日，国土资源部再次发布声明指出：“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。声明同时表示：深圳市人大作出的《决定》，处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农村集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。

深圳市的决定一经发布，市场上就出现了小产权房的抢建抢购潮。记者发现，深圳的《决定》发布之后，依旧有许多小产权房在日夜赶工，深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕告诉记者，深圳曾经发动了几轮处理非法建筑的运动，但是总有非法建筑项目利用政策的时间差进行抢建。“所以在这个过程中，**出台细则的效率上要高，特别到了区**到了街道办事处这一级，甚至到社区工作站这一级，一定要定点守候，强力控管，一定要签军令状和责任书，要确保在这个过程中，抢建上不要回潮。”

高海燕认为，从历史经验来看，除了提高效率，**还应该提高政策执行的力度。

悬念

6月2日，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》正式生效实施。这一“决定”引发一系列猜想：深圳要为“小产权房转正”了？

据央视等媒体报道，6月9日国土资源部专题听取深圳市**、广东省国土资源厅的有关汇报后认为，深圳市人大的《决定》针对的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调坚决查处小产权房。

而据悉，2004年，深圳市把农村集体所有制土地全面转为国有，同时也给原村民一些商用地、住宅用地等，每个村成立一个股份公司，这些土地也被原来的村民当做资产入股了股份公司。这些股份公司所拥有的土地性质属于国有，在深圳，建设在国有土地上的“小产权房”却在疯狂地生长。那么，建设在国有土地上的“ 小产权房”，与建设在农民集体土地上的“小产权房”如何区别对待？是否也在“坚决查处”的范围内？