季宝红：房产税用处不大 害处不小

专访上海望源房地产开发有限公司董事长、上海市人大代表

季宝红：房产税“用处不大，害处不小”，建议征收“**品消费税”

“起跑线不重要，重要的是谁能跑赢终点。”上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说。今天，如果把、、、新鸿基地产、、世茂集团、万达、、宋都集团……放在一起寻找它们的共同之处，你会发现，虽然这些企业的起跑线不一样，但是一样的是它们都跑赢了终点。

早在1997年季宝红就开始涉足房地产，当时大胆推出“买六楼送阁楼”的宣传口号，**了半年不到就卖出400套的销售**。1998年以“望源错版”房型在上海楼市小有名气，但是他并未跑赢今天的终点。如今一共开发了四个住宅项目，现在只有一个位于美兰湖的工业地产项目在做。

回顾过去，他犯了三个“错误”：**，别人会利用银行的*来做地产开发，而他**用自己的*来做；第二，错误地判断2004年是中国房地产市场的拐点，而其后房价暴涨，错失机会；第三，判断未来的房地产**点会从土地**转到产品创新的**，而事实证明，土地的升值更大。

他一贯保守，以至于错失一些机会。年他将**保守，一方面坚持做产品创新，另一方面要积极扩张。

季宝红，现任上海望源房地产开发有限公司和上海望源企业发展有限公司董事长，上海市第十三届人大代表，闸北区光彩事业促进会会长，宝山区工商联副会长。1月4日，他在公司项目所在地“罗森宝·印象钢谷”接受了理财一周报的*家专访，讲述了自己对市场的观察和判断，以及作为人大代表对政策的建议。

征收**品消费税

能抑制房价

理财一周报：上个月的一次座谈会上，您提出上海应对买房人征收“**品消费税”，而不是征收房产税。

季宝红：现在**的很多政策，其实对购房者是不利的，对开发商是有利的。限购令对房价一定程度上起到很大的支撑作用，因为限购令的推出给市场传递了另外一个信息——东西紧张才限购，感觉这个东西是稀缺的，所以价格是不会跌的。而房产税**的传言则引发了去年豪宅的**。

座谈会上我提出，抑制房价过快上涨的办法之一是，上海应对部分买房人征收“**品消费税”，而征不征收该税种的标准应该是以房价高低来确定。

理财一周报：您觉得征收“**品消费税”能更好地抑制房价？

季宝红：如果将征收标准定在每平方米3万元的话，那么买房人在买每平方米3万元以上的新房时就会有顾虑；而开发商考虑到销售，也有积极性将原本每平方米定价3万元以上的新盘，改为29000元/平方米，这在客观上也会起到抑制房价过快上涨的作用。

另外，如果这个价格成为市场上的一个共识的话，对抑制土地的价格也有好处，开发商在拿地的时候也会考虑销售价格是否会触及3万元/平方米的红线。3万元/平方米如果是天花板的话，它对土地价格的理性能起到好的作用。

所以，我认为征收“**品消费税”比“房产税”更靠谱。在下次人代会上我要写个非常详细的书面意见，不仅仅包括征收“**品消费税”，还包括如何让地方政府摆脱土地财政。

政府应出一剑封喉的政策

理财一周报：现在关于房产税的争议挺大的，您怎么看待？

季宝红：我认为房产税用处不大，害处不小。打个比方，如果按照5‰算的话，10年才5%。但是房价10年涨400%了，去除房产税也涨了395%，所以房产税对房价的影响是很小的。

我认为，在我国制度的制定方面一定要有更好的人才参与进去，和学历无关，关键要看解决问题的能力，所以，我认为要结合实践方的意见。政府是目标导向型，开发商是结果导向型。我们开发商更多的是考虑能否操作，政府的话只是开完会就完成任务了。比如政府说工商、税务等部门一起搞，到最后分工不明确，哪个部分也不落实，政策等于是白讲。

理财一周报：怎么样才能调控成功？

季宝红：我认为要调控成功，需从基本面分析，从两个角度去找准定位。一个是金融政策，即政府是不是有加息的勇气，加息对其他行业损伤到什么程度，政府会斟酌考量，但加息对比较有效。

另一个，就是地方政府土地财政的利益链是不是斩得断。地方政府的支出是刚性的，转变经济增长方式着手点在哪里？我们现在还没有找到一个替代的产业或者替代的收入缺口来补上，而且这几年土地出让的收益是地方政府的收益。

我觉得，限购令作为速效药来讲有一定的作用，但是不会达到我们所期望的一种效果，老百姓有可能又会失望；另外从限购令角度来讲，这种游戏规则老是变是不对的，这种政策频繁**，但在如何提高行政能力，提高政策**的精准性方面还有待考虑，我们希望看到有一剑封喉效果的政策**。

理财一周报： 房产税目标主要是调控房价还是筹集收入？

季宝红：房产税不是一个大的税种，所以也谈不上是为了筹集收入。政府是想用来调控房价，其实也是地方政府向中央表示一种姿态，他们是在积极地想办法调控房价，但是能不能起到抑制房价的作用呢？这就另当别论了。

保障房比重加大会冲击周边商品房

理财一周报：保障房比重的加大会不会对普通住宅有一些冲击？

季宝红：肯定对普通住宅有冲击，但是不是对所有的住宅都有冲击。对哪里的住宅有影响？我认为，在保障房密集的区域，这个地区的商品房肯定会受到冲击，因为它肯定有个参考坐标。但是对市区或者其他关联系数不大的区域就没什么影响。

理财一周报：有一个纠结的问题，2010年大家都说市场严厉调控，但是万科销售额恰恰在2010年超千亿元，难道房企没有受到政策调控影响或者影响不大吗？

季宝红：我认为和调控无关，这是企业自身的实力。万科这么多年来，规模越来越大，只不过正好在这一年超过了千亿元。不能依据这个说政策调控对房企没有影响。

万科在二、三线城市布局很多。在2010年的房地产市场受调控影响的背景下，主要影响的是一线城市，而正好对二、三线城市影响比较小。就万科而言，它在二、三线城市占的比重更大，所以自然万科也受调控的影响比较小。

土地财政利益链条不斩断，房价难降

理财一周报：去年的房地产市场，风云跌宕，调控成为主流，请您对2010年房地产市场做个简要总结和回顾。

季宝红：这一年我们看到了很多东西，听到了很多东西，而途径大多是网络。网络的力量越来越大，所以，我认为中央政府一定要考虑网民的情绪。土地财政的利益链条斩不断，地方政府靠土地坐地生财，靠土地维持它的正常运行，以及中央和地方税制不改革的情况下，房价是很难跌下去的。

理财一周报：那您如何看待房地产政策走向？

季宝红：政策走向很明朗，比如限购令会继续执行，房产税要试点，银行信贷压缩，对两年不开发的土地要收回。

政策无非就这些，现在的问题不是还要不要出政策的问题，一些有用的政策落实到位才是重要的。

理财一周报：从年开始，我国就进入了“十二五”新发展阶段，开发商、购房者都在不断地猜想2011年房地产市场的走势，尤其是房价的走势，您可以做个预测吗？

季宝红：我认为，房价如果能控制在5%~10%的涨幅，已经很不错了，但是我担心还不止这个涨幅。作为开发商，我们确实已经面临成本的压力了。比如混凝土原来每立方米300元左右，现在要400多元，最高要600多元。为什么会达到600元这么高呢？是节能减排惹的祸，水泥行业实施拉闸限电，水泥产量少了。原材料已全面涨了。

除了原材料，人力成本也提高了。政府对农民工的保护是有效的，他们的工资已经翻了一番，而且老板未必能找得到人。我们开发商对材料涨了倒是不怕，最害怕的是用人成本高，而且找不到工人。

理财一周报：2011年您和您的公司有什么目标？

季宝红：我认为，让一个公司健康地活下去比做大做强更有价值。新的一年，我们要把一些好的章法套路固化下来，在市场波动的时候，我们想寻找新的机会，接下来还是要拿地。

理财一周报：您有什么烦恼？

季宝红：我也在考虑公司未来的规划，也在矛盾接下来应该朝着什么方向去做。不做大等于等死，盲目做大等于找死。我们已经错失了很多机会，以前的做法太保守了，人家说**还是偏向于胆大的，所以接下来公司还是要稳健地拓展。

理财一周报：您如何理财？

季宝红：别人是向银行借*，我是把*通过银行借给企业。企业和企业之间是有防火墙的，通过银行需要缴税，收益也不高，但是这种理财还是比较稳定安全的，而且也能提升银行对我们的信任。

季宝红坚信未来的中国地产将会从土地**到产品创新**。过去的10年，是上海房地产开发突飞猛进的10年，在这段时间内上海的房地产商是走土地**模式。然而随着土地‘招、拍、挂’的推进，房地产商靠土地**的时代已经一去不复返，未来的**模式将依靠产品创新。今日千篇一律的设计与理念已经无法满足越来越多人对于自由式办公模式的向往。