明年开发商还贷高峰房价下行

有这么一则故事：一个区县的开发商来到重庆，希望得到一笔贷款，并报出了自己的承受底线――年息15%。报给当地的城市商业银行后，该行的负责人答复他，这个价格根本没有吸引力――不够高，况且该行基本已经将可以用在房产的额度用光。该开发商转而求助信托公司，信托公司的人则答复，没有30%的年息就不用考虑了。

这是目前大部分开发商**状况的缩影。

记者从一家银行拿到的*新调研报告显示，被调研的几家房地产公司的在建项目均有资金缺口，其中，短期项目贷款的还款压力明显大于中长期项目贷款。

重庆当地业内人士认为，10月22日国家有关部门对住房消费政策的调整，并不能根本上改变楼市继续下行的趋势。

房价仍有下行空间

银行报告将楼市*真实的一面展现出来。

2008年初以来，重庆商品房销售进度明显滞后，从了解的情况看，一些项目的销售进度只有30%、甚至20%。

重庆国土局截至2008年10月22日的数据显示，当地主城九区可售房134835套，面积1384万平方米，这两个数据环比增幅均达约22%。其中存量房*多的是江北区为247万平方米，南岸区144万平方米尾随其后，第三的九龙坡区为135万平方米。

在销售不畅的情况下，一些开发商送面积、送装修费用或契税、特价房等促销方式，不过，这并不能改变销售清淡的局面。

据参与上述报告调研的人士介绍，根据房屋成本分析当前重庆房价水平，2008年重庆主城区的理论房价应为3700元左右，该价格是在考虑房屋成本加上15%的合理利润的基础上得出，而今年前7个月主城房屋均价都在4000元以上。

因此，该报告分析，“房价还未**调整到位，预计今后三个月的房价还会出现一定幅度下调。房价只有下调到位后，销售量才会逐步**。”

如房地产销售市场长期低迷，开发商资金无法按期回笼，则可能会出现项目****形成的“烂尾楼”。上述银行的报告显示，在调研的几个公司中，在建房地产项目均有资金缺口。

记者注意到，在*近，开发商拖欠民工工资的事情时有发生，并已引发若干纠纷。部分扩张速度过快的房地产企业，资金链的压力更为突出。据当地市场人士透露，一家北京的上市公司和一家深圳的上市公司均有意甩卖重庆的项目。不过，这并没有得到两家公司的证实。

开发贷款不会放松

上述银行报告认为，房地产行业普遍具有资金运作能力偏弱的特点，在目前的情况下，对于资金的回流显得办法不多，而且严重依赖银行贷款进行补充。因此，贷款期限是否合理显得尤为重要。若贷款期限较短，还款压力较大，而房屋销售又滞后，企业在无其它资金来源的情况下就很容易造成企业资金链的断裂，出现流动性风险。

这恰好是开发商面临的*大风险。

当地一银行人士介绍，短期项目贷款的还款压力明显大于中长期项目贷款的原因主要有两个。*先是，在去年行情好的时候，一些开发商大量举债，并且都选择了短期借款。“长期借款的利率远低于长期贷款利率，此外，这些开发商预测行情会一直好下去，楼盘可以尽快的销售出去，然后把银行的贷款还上。”该人士说。但显然，此后的行情出乎这些开发商的预测。

“很多开发商的贷款期将在今年年底或者明年到来。”上述银行人士说。如重庆某置业有限公司2008年底将要到期的5900万元贷款，部分还款资金需要依靠该项目前期未封闭楼盘已实现的销售资金来偿还。

开发商要获得新的贷款，更是困难。银行向开发商提出了更为苛刻的条件。

当地一市场人士介绍，*先开发商要有大量的自有资金，至少是50%到60%才有可能获得贷款。以前一般30%的自有资金就可以从银行获得贷款。二是尽量通过本项目土地及在建工程抵押来控制销售资金，同时抵押率控制应更严格，一般应低于50%。

此外，开发商以住宅部分的销售资金作为**还款来源，同时销售资金对贷款本金的覆盖程度应更大，一般在2倍以上。也就是说，假如按照银行的估计，一个楼盘的全部销售为1亿元，那么银行的贷款金额为5000万元。在销售如此低迷的状态下，销售资金的回笼谈何容易。

即使**了所谓的**政策，但重庆某商业银行的有关人士仍对媒体说，不会因此放松对开发商的贷款。