碧桂园否认裁员与降薪

近日，中国地王碧桂园深陷裁员、降薪、财务危机传闻中。早前，标准普尔发布报告称，将碧桂园的长期企业信贷评级由“BBB-”降至“BB+”。标准普尔分析师表示，虽然碧桂园2007年财务表现得非常强劲，但是2008年截至目前，与2007年的差距过大，财务上的综合表现让人失望。

此外，资料显示，由于本年初发行近40亿元的可换股债券，碧桂园的负债率由去年底的净现金，增至本年中的35％。而由于销售欠佳，花旗预计负债率短期内将再增加。

对此，碧桂园向记者表示，目前财务状况良好，同时否认了裁员40%的传闻。

碧桂园应对淡市的一系列内部调整酝酿已久。

据知情人透露，碧桂园的“裁员”行动从10月份就陆续开始。“公司内部风声放出来很久了，但实际上没有外界传闻那么夸张。”知情人士分析，与其说裁员，不如说劝退更为合适。除了合同到期不续约之外，碧桂园目前基本上以劝退和内部考试筛选为主要方式达到大量减少工作人员从而降低运营成本的目的。

据悉，碧桂园顺德总部已经有10多名员工被劝退，但大部分还是决定等到春节过后再另谋出路，因此公司总部“裁员”迹象并不明显。不过，项目公司由于开发放缓，设计和销售人员劝退的比较多。

与其他大型房企一样的是，碧桂园各个部门的劝退比例不同，从15%到40%不等。其中以售楼部*多，人员流失达到45%。据了解，售楼部包括销售、行政和行政助理三种职位。

碧桂园内部有一套较为严谨的考核制度，销售人员业绩均与考核挂钩。每个季度对于业绩排名30%之后的人均会发出警告，连续两个季度被警告则会被降职。这个制度在楼市转淡的时候更为严格了。“一般被降职都会选择走人。”知情人士说。

据记者调查，碧桂园各地项目公司大部分员工均为自行离职，主要原因是基于工作时间太长，一周6天工作制。在2008年7、8月份楼市没有明显转淡之前，该公司员工在大部分假期也需要加班。与之相伴的是，碧桂园把一周6天工作制调整到一周5天，而每周薪水也按5天发，相当于减薪17%左右。

一直以来，比之业内其它公司，碧桂园的人员流动性相对较小。值得关注的是，碧桂园此次“裁员”很大程度上是减少储备人才为主。碧桂园在2006年、2007年招聘了大量毕业生。今年脚步放慢，人员精减也在情理之中。

“如果严格按照管理成本预算，碧桂园的员工至少要减少一半。”一位业内储备人士如此分析，碧桂园本身的人力资源就是冗余的，如果目前还按照以前的方式运作，那么就是对运营成本的极度浪费了。

对于“裁员、降薪”传闻，碧桂园方面表示，并没有进行大规模裁员。作为一家上市公司，碧桂园不会随意辞退员工。而进行正常的绩效考核管理，优胜劣汰，为公司发展进行合理的人力资源调配和储备，旨在“让合适的人在合适的岗位上工作”。

整体运营成本缩减60%-70%

全国**步伐较快的碧桂园，*明显的策略就是压缩开支，把现金牢牢抓在手里。据透露，碧桂园原来的管理模式是宽松式管理，各地分公司财务管理较宽松，而现在则实施收缩政策，目前已经把运营成本压缩到原来的30%左右。

据碧桂园集团负责人透露，碧桂园已经针对近两到三年内的现金流做出了预算和规划,特别考虑了包括可转债和银行贷款的本金及利息支出等重大项目，债券相关的现金流支出有所**。

凭借上市之后的品牌攻势，碧桂园项目开盘价格甚至与市区楼盘持平，碧桂园在这一波开盘潮中，23个**项目开售，北至黑龙江绥化，南至广东阳江，西至重庆长寿，东至江苏泰州，资金回收较为理想。

碧桂园向记者表示，在低迷的市场环境下，碧桂园将保持产品的超高性价比作为企业的核心竞争优势。

据了解，碧桂园在各地的项目通常都是*期开发1/4或者1/3，后续还会有开发。而今年8月份开始，房地产企业的资金状况和楼市销售前景急转而下，碧桂园迅速调整销售策略，项目还在运转的就继续，除已经销售或已拿到预售证的其他均暂缓开发，后期还在规划中的就不开工了，各地还在洽谈而资金也未到位的项目干脆停止。

2008年***个月，碧桂园再度成为广东的淡市销售**，但由于在其他城市根基未稳，碧桂园被指320亿元的销售目标只能完成一半。

对此，碧桂园方面称，在今年的国内外经济环境下，很多房地产开发企业都根据市场的变化调整了年初制定的销售目标。截至2008年11月30日，碧桂园实现合同销售金额约157亿元人民币，11月实现合同销售金额约20亿元。

截至11月30日，碧桂园已取得国有土地使用权证的可建建筑面积约为4,647万平方米。其中，已获得施工许可证可建建筑面积约为1,606万平方米；已竣工但还未开始销售的建筑面积约为87万平方米。