上海8月房价预计创历史新高 可能跳涨20%

主要是豪宅扎堆上市作祟，若去除该因素，上海8月房价将较7月增5%

⊙本报记者 于兵兵

由于几大豪宅在8月集中释放，上海房价将在本月出现价格和环比增幅两个历史新高。**预测，8月上海商品房销售均价可能突破1.8万元/平方米，刷新2008年7月创下的17116元/平方米的历史*高纪录。环比涨幅甚至可能达到20%，同样创下单月环比涨幅新高。

易居中国・CRIC系统显示，上周，上海有星河湾、黄浦湾、御翠豪庭等多个豪宅集中上市成交。从售楼处了解的情况来看，起价4.68万元/平方米，但实际成交多在5至6万元/平方米的星河湾开盘当天就有264套房源被预订，而同样高达5万元/平方米的黄浦湾推出当天就销售一空。

离星河湾不到一公里处的四季雅苑也正在进行大型的外立面改造工作，花木路、芳甸路口的御翠园广告牌也已经被换成了“四季雅苑”，这意味着李嘉诚的10年力作将“转租为售”，开始部署更大规模的**计划。

业内认为，作为内环内**可上市销售的低密度别墅及李嘉诚的品牌号召力，预计四季雅苑的售价将超过星河湾一倍以上，达到10万元/平方米。

另据了解，售价8.5万元的翠湖天地嘉苑，也将在沪港两地同时推出9号楼。**称，从目前的市场环境和瑞安、和黄两家开发商的以往风格来看，翠湖天地嘉苑和四季雅苑也可能是短期售馨。

综合以上情况，易居中国分析师薛建雄认为，8月上海商品住宅平均成交价格极有可能突破2008年7月创下的17116元/平方米的历史*高水平，达到1.8至1.9万元/平方米。相比7月15808元/平方米的价格，涨幅可能达到20%。

豪宅因素无疑正成为上海房价一路走高的重要催化剂。但是，更多市场人士认为，将去除典型豪宅对大盘的影响作用，才能更清楚看到城市房价的真实走势。

根据易居中国的测算，如果去掉几大豪宅的影响，上海8月均价应该在1.5万左右，豪宅影响作用在15%左右。同样，7月上海有321套4万元以上的豪宅集中销售，去掉这些豪宅，7月住宅均价为14250元/平方米。去除了豪宅因素的上海住宅房价月度涨幅可能在5%左右。

再与2008年7月的*高峰比较，因为当月有300套翠湖天地和御翠豪庭两大豪宅成交，去掉这些，上海当月均价在1.4万元/平方米左右。

薛建雄认为，通胀预期下的资产保值压力，是导致**房需求持续攀升的主要原因。经过这轮基础设施投资和经济结构调整之后，中国经济和城市水平都将再上台阶，同时资源类产品的价格也将被拉到一个新台阶，故而豪富们都提前将资金投入到占有城市稀缺资源的豪宅市场。

不过，豪宅市场量升价涨的同时，租金不涨反跌，已经积累下了*大的风险。有数据显示，作为之前投资回报率*高的豪宅，租金回报率已经从5年前的8至10%降到今天的3%以下。