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近期房地产市场成交持续回暖，A股地产板块也走势强劲。宏观经济企稳、供需矛盾突出、投资增速提升以及相关政策扶持将加速房价触底回升，行业有望在年底实现反转。
短期供需矛盾突出将推升房价
房地产需求的相对刚性和累积需求的释放，将导致主要城市09年的需求量大幅超越市场预期；同时，08年开发商过度收缩开工以及09年上半年相对谨慎的策略，将导致09年下半年新增供给下滑。我们认为，短期供给不足和潜在较大的需求使得价格上涨存在超预期的可能。
房地产的需求实质是相对刚性的，如不受到太大的外力冲击，每年房地产需求量能保持在一个比较稳定或者稳步上升的水平。不过，一些外部因素的出现可能导致实际成交量偏离均衡状态。08年悲观的经济和收入预期，以及购买力被过度**等多种因素导致成交量出现异常萎缩。当所有的负面因素消除和淡化，叠加的消费需求将使09年的潜在需求异常大。据我们初步测算，北京、上海等城市理论上潜在的需求至少是08年成交量的1.5倍。
供给方面，08年开发商过度收缩开工以及09年上半年相对谨慎的策略，将导致09年下半年新增供给下滑。统计数字显示，09年新开工增速为3%，而从09年下半年实际调研情况判断，开发商收缩开工幅度大于统计数据，这就意味着09年全年新增供给应该小于08年。北京、上海、深圳、广州这四个一线城市09年新开工的萎缩幅度更为明显，基本都是近几年的*低点。我们对上述城市09年的住房供给进行了预测，结果显示住房需求和供给矛盾突出。
我们认为，市场存在一个均衡的库销比，在这样一个均衡值下，供需基本平衡，价格既不上涨也不下降。因此，我们用历史上均衡的库销比水平和09年的可供销售面积，来倒推达到均衡状态下的需求量，称之为“可吸纳量”。如果实际需求超过这个可吸纳量，则房价上升；反之，房价下降。通过可供销售和吸纳周期计算的2009年销售量远小于理论需求量，因此其平衡将通过价格上涨来实现。
房地产行业有望年底反转
09年以来北京、上海等**城市的房地产成交量持续增长，中金公司房地产行业研究员白宏炜指出，一二线城市成交量反转意味着其下半年房价将**于全国**见底，地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放的情况下，年底见底回升较为确定。
白宏炜指出，09年以来，开发商以销定产策略见效明显，一季度大部分地产公司现金流呈少有的正值。按照前四个月的销售数据，行业**公司平均50%以上的销售同比增长明显高于原计划，基本上实现了年计划销售额的40%。白宏炜认为，由于一二线城市销售良好，去库存化即将结束，而购置土地等投资短期内难以跟上，因此房价未来1-2年内上涨概率较大；从全国来看，成交量将滞后见底，房价有望在四季度见底，但潜在库存较大意味着房价将在底部持续较长时间，预计全年销售将实现5%-10%的增长，房地产投资增速为0%-5%。随着资金回流，开发商下半年主要变化将集中在增加新开工面积、购置土地或者涨价。从利润率角度来看，09年房地产业仍将面临下降压力，但下降程度要好于先前预期。随着价格的企稳回升，行业毛利率将回稳，房地产企业将步入良性循环。
白宏炜指出，我国住房真实需求存在，经济发展确定，短期内去库存化速度较快，而供给难以有效改善，加上政策支持，行业有望在年内见底回升。地产板块近期较好的走势已经部分反映了房价见底回升的预期，不论从P/E、P/B还是NAV折让来看，目前的估值水**映了房价上涨初期的水平。随着行业反转的确立，地产板块短期内将呈泡沫趋势。分析师上调地产公司净资产值以及近两年**预测，以反映较好销售情况和未来房价走强的预期，维持对地产板块乐观态度；建议逢低吸纳A股**地产公司，可**关注一线城市本地股。
投资增速低位徘徊
房地产政策有望继续偏暖
从数据来看，房地产投资增速仍在低位徘徊，因此后市行业政策仍有望“偏暖”，来稳定当前销售回暖的局面。
今年1-4月，城镇固定资产投资完成37082亿元，同比增长30.5%；房地产开发投资完成7289亿元，同比增长4.9%，而去年同期增速为32.1%。1-4月房地产投资占城镇固定资产投资的比重为19.7%，比去年同期低4.8个百分点。4月份单月房地产投资额为2410亿元，环比下降2.9%。
国房景气指数经历连续15个月的环比回落后，今年4月企稳，为94.76，仍徘徊在3月份创下的十年新低94.74附近，其中投资分类指数仍然环比明显下滑。国信证券分析师方焱、区瑞明表示，房地产行业投资增速仍在低位徘徊。
据专业人士预计，即将公布的5月份数据有望向好。城镇固定资产投资和房地产投资环比均呈增长趋势，1-5月城镇固定资产投资同比增长接近33%，而房地产开发投资完成额在9200亿元左右，同比增长约6.8%，比1-4月份提高近2个百分点。春节以来，房地产市场销售持续回暖。随着开发商信心的**，后市房地产投资增速有望进一步提升。
1-4月份土地开发、购置及新开工面积仍是负增长。分析师认为，房地产投资增速要**到正常的水平还有一段过程，这其中，政策面仍将维持“偏暖”格局：一方面仍会继续执行已有的宽松政策来稳住目前楼市销售回暖的局面，另一方面，从*近调低房地产项目投资*低资本金比例来看，**仍倾向于刺激房地产投资，后市不排除适度**新的相关政策。
中信证券分析师陈聪也认为，房地产政策的趋势向好。降低资本金比例等政策正继续加高行业杠杆，刺激投资；同时，政策的核心——货币政策仍将维持宽松。
区域住房价格蠢蠢欲动
长江证券发布报告指出，房地产行业全面复苏的表象是土地市场*爆和新开工增加明显，这些情况已开始在全国各地逐渐显现。在市场回暖的过程中，价格变化的区域差异明显，以广州为代表的“珠三角”地区房价升势较为确定。
春节以来，房地产市场销售持续回暖，伴随而来的是土地市场*爆和新开工的明显增加。长江证券分析师苏雪晶通过调研了解到，除了一二线城市外，三线城市也已经受到整体房地产市场*爆销售的影响，相对于去年*差阶段，发生明显好转迹象，特别是反映在成交量上。而对于购买群体结构，今年春节以来发生了明显的变化，“返工潮”导致三线城市购房人群主体发生变化。种种迹象表明，房地产业复苏已全面展开。
进入五月份，分析师表示，从跟踪的数据上看，海外市场还没有非常明显的复苏，但部分地区有回暖的迹象。从国内市场来看，成交方面，北京、上海、深圳、广州环比维持高位运行；价格方面，虽然没有明显上调，但是各种隐性补贴的取消间接上调了房价。随着去库存化进入后期，分析师预计未来房价上涨为期不远。此外，土地市场和新开工面积一如预期地开始显著回升，接下来将进一步活跃。
在行业复苏的过程中，区域差异开始显现。分析师发现价格波动比较明显的城市与去库存化时间较短的区域高度吻合，集中出现在上海、杭州等长三角区域；广州市场去库存化速度较快，房价升势已确定；至于深圳市场，由于关内、关外市场的区别，虽然去库存化整体时间较长，但个别区域价格上涨会非常明显。分析师认为这种区域分化的局面至少将会持续一到两个季度的时间，经历这样一个阶段之后，楼市才能迎来全面的价格上涨。
投资策略方面，分析师认为，短期价格波动较明显的城市，将成为资金追逐的热点。得“珠三角”者得天下，将是2009年房地产行业的投资主题.
定价精准优势将逐步体现
万科A
定价精准优势将逐步体现
2009年5月份公司实现销售面积69.7万平方米，同比增长19.3%，环比增长17.14%；销售金额64亿元，同比增长19.7%，环比增加21.6%；销售均价为9197元，较08年整体销售均价8596元上升7%。申银万国发布报告给予“增持”评级。
分析师认为，公司定价精准优势将逐步体现，销售均价较行业整体**出现提升。值得关注的是，万科销售均价出现明显回升，且超过去年同期的销售均价7个百分点，这一方面与产品所处的销售区域和类型有关，另一方面也得益于公司更为精准的市场价格定位。以万科上海新里程项目为例，该项目07年平均售价为18000元/平方米，08年曾一度降至14000元左右，目前价格已基本**且有所上涨。公司在销售上往往能较同行更能准确判断消费者可支付区间，定价精准且一步到位，在保证现金流的情况下*大化公司的收益状况。
公司土地获取量明显增长，且主要以二线城市为主，意在控制成本和风险。5月，公司一改数月基本无新增土地储备的状况，土地获取量大幅增长。公司单月新增土地化面积188万平方米，权益面积117万平方米，平均楼面价为1991元。从新增土地储备来看，主要以二三线城市为主，意在避免获取高价土地，控制风险。
中航地产
平台升级拓展发展空间
公司今日披露2009年非公开发行股票预案，拟向特定对象中国航空技术国际控股有限公司或其控制的一家下属企业、中国航空技术深圳有限公司共发行不超过26000万股，发行价格8.94元/股，募集资金总额约为22亿。联合证券发布报告给予“增持”评级。
分析师认为，通过本次增发，中航国际对公司的控股比例将从41%提升至73%，中航地产也将由中航计深圳公司控股的地产公司，升级为由中航计深圳公司的大股东中航国际直接控股的地产公司。对于中航地产来说，其控股股东升级为潜在土地资源极为丰富的中航国际，对于拓展其发展空间将具有不言而喻的重要意义。
本次增发将直接增厚公司现金10亿，减免债务6亿，有效提升公司的资本规模，改善公司的资产负债结构。资金状况的改善将使得公司有能力加快现有项目的开发速度，补充土地储备，有利于公司业绩的快速提升。此次增发注入的华城置业资产即为深圳中航苑二期部分地块，项目位于寸土寸金的深圳华强北，具备不可复制性，进入后将提升公司项目的质量，增强公司的**能力。
分析师预计增发摊薄后公司2009-2010年EPS分别为0.10和0.33元，对应PE分别为117和35倍。按不变房价，贴现率为8.53%测算，增发后公司NAV为10.6元，P/NAV为1.18。公司属于资产型企业，从NAV水平来看估值还处于较低水平。
滨江集团
