首付提高引退房纠纷 二手房中介:买房者频频违约

2011-08-02来源 : 互联网

4月**的房产新政至今已有一个月,随之带来的买卖纠纷也浮出水面。一些新政前买房的“准房主”,由于需承受新政后*付和利率双双提升的后果,提出了退房要求。对此,南宁一些开发商拿出了各种方案应对。购房者究竟是硬着头皮多付*付,还是痛下决心放弃定金?法律界人士对此也提出建议

准房主 “买不逢时”惹纠纷

家住来宾市的肖隆夫妇俩手中有些积蓄,今年3月底终于下定决心在南宁西乡塘区某楼盘下了单,房子面积120平方米,价格6900元/平方米,总房款约80万元。由于属于第二套房,他们当时*付为30%。夫妇俩连凑带借,甚至还低价转让了一块宅基地,终于拿出了24万元的*付款。他们与楼盘签订了商品房预定单,双方约定买方要在2010年4月15日前支付3万元定金,并应在2010年4月30日前签订正式的《商品房买卖合同》,逾期视为违约,定金不予退还。

4月中旬,房产新政出炉。肖隆夫妇对此并不在意,在他们眼中,财大气粗的开发商能够“处理”好。但就在他们准备贷款材料的时候,银行通知他们需将房贷*付提升至50%,这打乱了他们的计划。随后,肖隆夫妇立即与开发商谈判。对于协商内容,夫妻俩出于种种顾虑没有向记者透露,肖先生只告诉记者:“购房合同暂时不签了,开发商向银行出一份时间证明,说明我们是新政前买房的。”

今年3月,市民苏先生在南宁市壮锦大道下单购房,并着手办理申请贷款手续,但他发现开发商方面缺少人手,导致延误时间。今年5月初签购房合同时新房贷政策已实施,虽然他是*套房,但银行要求的*付为30%,贷款利率也比预计的高。算了算,需要多付6万元的*付款,苏先生对此非常气愤。开发商的说法是,购房者需要遵守合同约定,银行方面也明确“上头卡得紧,没有松动的可能”。*后,苏先生无奈选择退房,他说,开发商肯定不会轻易退定金,又不想费时费劲打官司,只好自认倒霉。

记者在走访中,了解到此类纠纷并非个例。南宁本地某**有帖子称,5月上旬埌东某楼盘几位要求退房的外省人与开发商发生纠纷,警察到场调解。这些外省人在今年3月底先花了2万元的“排号费”,4月初楼盘开盘时,他们又再交了3万元,前后共5万元作为定金。房产新政下达后,这些手握多套房的外省买房者感觉难以获得房贷,于是要求退房。

这些“准房主”们无一例外的是,买房下单是在新政前,但在申请房贷过程中却遇上了各银行陆续**新房贷政策,“前后不一”导致房贷*付增加或者多套房者贷不到款,纠纷随之而来。

二手房中介 买房者频频违约

南宁某置业公司彭晓杰经理透露,交易一套房子房产中介公司可以拿到成交价2%的代理费,例如一套90万元的房子,可获利1.8万元中介费。到业务员个人手上时,大概可以获得5000元利润。他说:“上个月新政出炉后,二手房市场上弥漫着违约的气氛,生意难做了。”另一家房产中介公司凤翔店梁峥经理说,以往交易中也不时有违约出现,2009年行情好时,大多数是卖房一方违约,想迟点再卖多*一些。现在都变成了买房一方违约。

5月17日,记者在某房产中介莱茵湖畔店遇到市民雷先生。3月20日,他在该中介处购买了一套盛天茗城的二手房,总价92万元。为了付款买房,他把家中一辆轿车变卖套现,通过办理房贷,当时拿到了二套房*付40%的优惠。3月底,他与中介签了合同,付了36万多元的*付。在等待银行批复的时间里,房产新政**,因为他*套房贷款未还清,并且是购买第二套房,房贷*付有可能为60%,或者不予审批。雷先生和家人商量,决定“退房”。房产中介公司对此予以拒绝,如要违约,雷先生必须支付他们8000元“违约金”。

负责此事的经理说,房产政策调整无法预知,但购房协议的要求需要大家遵守。作为中介方,他们没有过错。该经理坦言,在公司其他店面也出现类似的情况。

律师 不形成“不可抗力”

5月19日,某上市银行南宁分行房贷部周经理对记者说:“信贷具体数量还在统计中,因新政而被‘喊停’的贷款申请数量在100例左右。”

一位上市银行房贷工作人员表示,其实银行房贷的条款中,明确了多种细则,就算没有房贷新政,客户的申请也不是百分百能获批的。对方坦言,由于各个银行都在抢夺房贷这个“大蛋糕”,所以房贷政策相对宽松,按揭贷款没有被审批的情况很少,这使得客户认为“只要申请,就能获批”。除了第三套房的客户被“冰封”外,需增加的*付客户还是可以多方筹集资金来解决的,增加了*付,也意味着余款和利息会少一些。

南宁某律师事务所陆展胜律师对记者说,在他经手的购房违约纠纷中,违约方都以新政属于“不可抗力”为由,拒绝承担违约责任。他认为,房产新政的**旨在控制高烧的房市,并非没有预见性,不能归于不可抗力。目前政策调整,买房者需要提高贷款条件,但并非不能买房,并且对于房价走低的预期,也不能认为是“不可抗力”,不能成为违约的理由。如果必须退房的,应该按协议约定来执行,对于协议约定不明确的地方,建议双方协商解决或走法律途径。

对于一些因口头承诺而造成的误导,法律人士提醒,不要相信销售人员的口头承诺,一切约定以协议和购房合同为准。合同必须买卖双方签字方能起效。

南宁市某律师事务所顾涛认为,因支付能力方面的原因要求退单,除非合同已做约定,否则只能由购房者自行承担违约责任。银行能否同意足额贷款给买房人并非商品房交易的必要条件,买卖双方不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。

在二手房方面,如果合同中未有约定,由于房产中介已经促成双方签约,只因政策原因未能履行,中介要求支付一定报酬亦属合理。中介可根据已经完成的行为,由买卖双方支付一定款项,即做到什么程度给多少钱。但是如果一方拒付任何费用而产生纠纷,双方只能通过诉讼渠道寻求解决。

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