华润样本：商业地产更要重视现金流

“几年前，外资企业做商业地产方面的咨询是为了了解中国市场，但如今，90%以上的企业是为了了解如何持有物业。越来越多的外资或内资企业，开始将物业持有提升到了发展战略层面。”对于当前商业地产的风生水起之势，**太平戴维斯中国区商铺部**董事朱兆荣对此深有体会。

此前几年，当万达携其特有模式在全国攻城布局，带有华润“基因”的中粮大悦城则在迅速扩张，一度作为商业地产***的华润置地，却陷入了沉寂之中。如今，华润置地商业地产的投资正在加速。

昨日，《**财经日报》记者获悉，华润旗下 “万象城”系列，以去年杭州万象城的开业作为起点，将在今后4~5年间在沈阳、成都、南宁、青岛、郑州、无锡等多个城市实行布局。而在此之前，*个万象城项目在深圳的初始落地已有6年之久。

2010年中期业绩报告显示，去年上半年间，华润置地在出租业务方面的营业额达到6.34亿港元，较2009年同期增长了24.3%。在集团总资产值所占比重中，投资物业占到了18.5%的比例。在上海，做出利润贡献的，仅仅只有上海时代广场这一个商办综合项目。

在华润置地有限公司副总经理史国庆的眼中，上海万象城的发展步伐，还是迈得晚了些。“就华润商业地产的影响力而言，严格来说目前还没有一个具备代表意义的项目出现。”

在上海，去年7月份竞得的吴中路大型综合开发项目，将以“都市综合体”的万象城模式予以定位。另一个位于嘉定区的大盘项目，则以“住宅+区域商业中心”的模式界定。“采取不同模式，主要是为了应对市场变化。”史国庆介绍说道。

史国庆口中所指的“市场变化”，即是指直面住宅产品的宏观调控态势。如今各家房企争相分食商业地产“蛋糕”的情形，史国庆的理解是，随着住宅市场出现越来越多的条件限制，商业地产市场反而为开发商提供了其他契机。

“在商业地产的开发过程中，完善的现金流模式是尤其需要重视的。”史国庆认为。

这一观点亦被朱兆荣所认同。朱兆荣指出，不少意欲转型的开发商缺乏相应的商业运营专业能力，本质上仍然停留于住宅产品开发的资金回笼模式。而在商业地产中，侧**应该是商业部分。

不过，对于史国庆来说，他所关心的主要问题是，未来上海出租型物业的收益上涨空间，是否还能达到平均每年15%左右的幅度。“希望4年之后可达到逾3亿元的租金收入。”他说道。

而在华润置地董事长王印的计划中，5年后持有型物业占集团整体资产比例将由目前的18%增长至40%。