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房子售价对买卖双方都十分关键，价格定高了购房者不买，定低了开发商吃亏。目前行情波动，开发商是如何定价的？定价又有哪些玄机？记者采访业内人士，了解到不少关于房子定价的**
房价不只是成本加利润
在不少购房者看来，房子的售价是开发成本加上开发商的预期利润。然而，事实却不是这样。
业内人士苏先生介绍，开发商的开发成本包括土地出让金、建安成本、税费、办公开支等。这些支出构成楼盘成本，换句话说，房子的售价不能低于这个成本价，否则就会亏本。
但是，在定价时开发商除了要考虑预期利润，还要考虑竞争因素和消费因素。在一定意义上说，这两个因素对定价的左右能力，甚至还大过预期利润。比如，某开发商在成熟的闹市区开发楼盘，这个路段在过去的近10年时间里都没有开发过商品房，这意味着市场购买力蓄积很久，而且楼盘没有直接竞争对手，价格可以往上升，反之则不然。这个竞争因素要参考直接竞争或间接竞争的楼盘价格。在消费因素方面，如现在虽然购房者有消费需求，但因为受调控政策影响而选择观望，价格就不敢擅自走高。
苏先生认为，“成本＋竞争”和“消费者＋竞争”是当前南宁不少楼盘房子定价的两种基本策略。从购房者角度看，“消费者＋竞争”的定价是比较实在的，它不像“成本＋竞争”的定价浮动性较大。
如何判别楼盘的定价是“成本＋竞争”还是“消费者＋竞争”？苏先生提出，有条件的购房者不妨查询有关资料，看开发商当年买地时的楼面地价是多少，再把它和附近的楼盘对比。如果楼面地价比人家低，售价却比人家高或接近，说明这个楼盘是采用“成本＋竞争”定价。
