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策划人语：
说说邕城楼市特长生
2010年转眼到了七月末，前七个月对于楼市来说，极不平静：**调控，银行提贷，买房者观望，开发商死扛。时至今日，深度博弈依然在进行中。总之，前七个月的楼市很精彩，当然也是很无奈。
六七月是个考试的季节，高考、中考、升学考、半年考、期中考、期末考……大大小小的考试影响着众多“学子”的将来。
回望这七个月的楼市，在这年中时节，有点像学生的期中考试，是成绩优异获得奖状还是大红灯笼高高挂？对房地产界是一个考验。虽然4月中旬后，秋风乍起，遇夏而寒意隆隆。但是，邕城不少楼盘临危不乱，对内勤奋好学，苦修品质内功；对外合纵连横，明降暗降齐发，也取得了不错的销售业绩。为此，本报《**人居》周刊记者根据有关统计数据，设计了这份点评邕城楼市特长生的《2010年上半年房企表彰暨营销评估报告》，给这个精彩且无奈的楼市再添一份娱乐色彩。
营销术二 活动营销 增加人气活动先行 纵观上半年，南宁楼市促销招式花样不断翻新，但*关键的营销话题都围绕“人气”二字做文章，开发商通过营销打造品牌、聚拢人气的背后，实质是对新政下楼市的焦灼与狐疑。 回望上半年，差别化营销手法成为开发商的**牌。为了撬动目前的刚性需求，不少楼盘推出了“青年*选置业计划”；针对一些不太好销的户型，南宁出现了很多的特价房和“一口价”房，一降就是数万元，更有甚者一套房优惠高达10万元。 而像联发·尚品、梦之岛花园、云星·城市春天等楼盘推出了分期付款业务，以缓解购房者的压力和负担。“改善型需求也是刚需，新政却误伤了他们。”广西云星地产集团营销总监钟哲表示，*付分期付款很人性化，可帮助改善型刚需实现买房愿望。 团购是一种消费者集体与商家讨价的方式，近几年在汽车、家具、装饰材料、家电、旅游和保险等市场广泛使用，今年在楼市也开始大行其道。锦秀豪庭就是积极组织团购的项目其中之一。“项目旁边的新阳路北三里拆迁，有10多位回迁户。在当前的市场环境下，我们就考虑将普通客户放进来，组成团购，让他们也享受回迁户的低价。”7月26日，该项目策划经理跟记者表示，团购价格要低300元/平方米~500元/平方米。 记者点评：活动营销，是房地产市场的传统曲目，特别是在房地产市场相对冷清的时候，富于创意的活动营销往往是企业品牌文化*好的展现方式，也是开发商储备客户的有效方法。但是如果没有实际的让利，活动也很难达到预期的效果。近期还听说开发商不敢公开降价，但在销售过程中会私下里许诺买家以各种优惠，这样的好处是照顾双方的面子，开发商表面上没有降价，买家也可得到比原来优惠的价格。但是由于是“私相授受”，到底这些优惠是否真实惠，还需要买家仔细掂量。
营销术三 按兵不动 迷茫中苦苦观望 记者发现，目前市场上出现了两个不同的派别，一个就是观望派，另外一个是行动派。目前很大一部分开发商是属于观望派。 近日，记者走访市场发现，南宁一些**楼盘放慢节奏，推迟开盘的情况比比皆是，有的甚至停止了销售，仙葫个别别墅楼盘售楼处的营销和工作人员甚至放起了长假，开发商认为目前环境下售楼处开着估计也没什么人买，所以干脆关门大吉。等待市场态势明确以后，再相机而动。 采访发现，如此消极应对是因为一方面是由于2009年时开发商获得了充足的资金储备，压力不大，不急于降价出货；其次，尽管此次**的新政**严厉，但其意图并非**整个房地产市场，而是要抑制房价的过快增长以及不合理的投资投机需求，所以从长期看来，在中国城市化的大背景下，房地产市场仍然长期向好，开发商仍然对未来楼市发展保持谨慎乐观的态度，所以不肯轻易降价，普遍选择了观望和等待。所以，业内预计，这次买卖双方的博弈周期较2008年会明显变长，可能需要4~6个月价格才会出现明显变化。 记者点评：属于观望派的开发商大都资金比较宽松，旗下楼盘也不多，手中可推货源也不多。因为目前整个市场氛围比较僵持，暂时不知道怎么定价，即使降价，如果定价不准确，购房者也不一定买账；另一方面，如果价格调整幅度太大，会影响前期业主的利益。所以还不如按兵不动，等待市场进一步的变化。不过这种僵持局面到底能维持多久？市场会不会像2009年那样出现反转，只有天知道！对多数楼盘而言，加快出货才是理性选择。
