评论：房价必跌上海先跌

2011-08-02来源 : 互联网

第1页:评论：房价必跌上海先跌第2页:北京楼市调控再使“杀手锏” 房价会下跌吗？第3页:杨红旭：房价下跌二成即出手机会

年初，不断有人问我，房地产调控今年会有效果么？去年号称是“史上*严厉”的调控，结果房价还是上涨。本来我还有点犹豫，但1月26日“新国八条”一出来，我就可以肯定地回答了：2011年房价非跌不可。

2011年房地产调控的效应，确曾让人惶惑。4月份启动的**波调控，到了8月份似乎就失效了，成交量大幅反弹，房价也蠢蠢萌动。没办法， 9月底调控部门只好再发起一波。可是，到了11月份，成交量又上来了，价格也没得商量。这种势头一直延伸到新年1月。

这是市场在向决策层施压，硬生生地又“逼”出了一个“新国八条”。不过，“逼”只是开玩笑，有心的人士想必留意到了，国土资源部和住建部**此前都暗示过，有关部门早就储备了其他调控政策。千万不要天真地以为调控部门会无计可施。

去年两波调控后的反弹期间，我借鉴了一个“政策叠加效应”的观点，用于观察稍长时期的调控效果。我当然不会自大到这是**了一种规律，但我很欣慰地看到，房地产调控将产生“政策叠加效应”的观点，今年得到了更多人的同意。

“新国八条”是“政策叠加效应”的强力助推剂。8条内容里*具杀伤力的，不是二套房*付提高到6成，而是限购令的全面升级。不仅限购范围可能会扩大到数十个城市，更重要的是，有两套房的本地居民、有一套房的外地居民，统统禁止再买。这已**是限购令，而是禁购令。你不是有*么，有*也不卖给你，全款也不卖给你，让你坐在一堆银行卡上憋死不想憋死的，就去买**、买股票，或者苹果、绿豆。

过往5年，推动房价上涨的主要因素之一，就是收入差距背景下的高收入家庭对房子的热爱。简单地说，高收入家庭推高了房价，越买越涨，越涨他们的**越多。而已拥有两套商品房，还能买得起第三套商品房的家庭，在当地应该算是较高收入或高收入吧。

现在，已有两套房的，不准再买，意味着将一大批高收入家庭，暂时阻挡在商品房市场之外。因为，如你所知，这些高收入家庭，绝大部分已购买了两套以上住房。

推动房价上涨的高收入家庭的住房需求，被举手拦截，剩下的，支撑房地产市场的，就是*次置业需求和部分改善性需求。但连这些需求银行也不放过，要各砍一刀。

对*次置业需求，不仅90平方米以上的*付提高至三成，而且利率优惠也一缩再缩，*后干脆不给优惠。改善性需求，提高*付和利率，大部分居民忍气吞声地接受了，如今，银行还要打存量二套房的主意。这就太过分了。过去多年，房奴们为银行的利润作出了巨大贡献，现在货币政策紧缩，还要房奴买单，有点不讲理了吧？

综上所说，几方面的住房需求，或者被堵截，或者被限制，银行信贷和资本市场再融资的水龙头也被拧到*细，地产商的资金源就非常有限了。至多再撑两个季度，到下半年，一批中小地产商就将被迫打折、降价，其他地产商将跟进。他们坚决不降价？等着吧，还会有新的政策使出来，直到他们滴血。

我为什么说上海会先降价？理由很简单，因为上海开征房产税。上海楼市的投机投资份额要远高于重庆，所以上海降价要先于重庆。别小看了这0.4%-0.6%的税率，它对购房者心理预期的影响，要远远大于每年交的几千元房产税。结果是购房需求再被抑制一层。

有朋友说，限购令有什么了不起，拥有两套房的居民就敢去买期房，因为期房一般要一年以上才交房，那时限购令已经取消了。地产商也这么鼓动消费者。窃以为，房地产部门不会没想到这一点以至于束手无策吧。

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北京市2月16日出台新版楼市调控15条细则，细则要求，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。业内人士认为，“京15条”空前严厉，细则落实后，会对北京房地产市场整体成交量产生一定影响。

外地人购房创历史新高

据“链家地产”数据分析，2008年外地人在京购房占比仅为26%，2009年这一比例急剧上升到38%，2010年北京出台楼市调控十二条规定，外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明，外地人购房占比又降至34%左右。而今年1月份北京卖出的住房，44.8%都是非北京居民购买的，这个比例创下了历史高点。

业内人士认为，市场不好时，外地购房往往以刚性为主，市场回暖后，投资及过度消费型的外地人入市越来越多，这也说明，当前北京房地产市场的火热，与非刚性需求外地人买房过多有关，适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房会起到急刹车的作用。

中原地产认为，相比前两轮调控，北京此次第三轮调控后的市场将出现质的变化。预计2011年楼市成交量，商品房、二手房成交量可能下调五成。

关于北京市调控目标，“链家地产”副总裁林倩认为，虽然北京市政府到目前为止还没有对外公布调控目标，但从政策细则来看，与其他城市相比，北京此次调控是*严厉的。而作为调控的重点城市，北京调控目标也会处于相对更高的层次。预计贷款的相应配套政策，也很有可能在近日出台。

政府工作不力将问责

北京此次房地产调控细则还要求，进一步加强对各区县政府、市有关部门保障住房和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。

在公众普遍关注的限购方面，细则作出了具体规定。

而在信贷政策方面，文件要求进行差别化信贷政策，要求各金融机构和北京公积金住房管理中心，对贷款购买第二套住房的家庭，要切实实行*付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策，对违规机构要严肃处理。

同时，北京市还将加大针对中低收入家庭的保障性住房的供应。

北京房价会下跌吗？

在北京此轮房地产调控政策细则中，限购将以“只认房”为标准，即按名下持有房产，原有的房产出售后成为无房户或拥有1套以下，均可以再购房。专家认为，这样不仅保护了以升级置业为目的购房的改善性需求，换房所产生的新增有效房源，也缓解了市场的供求不平衡。

此外，细则中还提到关于开发商定价及成本差异过大将追责，这有助于规范开发商定价。那么，本轮调控会导致北京房价下跌吗？经济学家李稻葵在接受本报采访时说：“仔细看了调控细则，*‘猛’的是限购令，其效果应该会比较快的显现。北京房地产市场非常可能出现比较长的有价无市的相持期，因为开发商不差*，不见得愿意降价。”SOHO中国董事长潘石屹说，北京出台的细则，对外地人购买北京的房子影响将会是巨大的，不仅对北京的住房价格有很大影响，对外地人在北京的工作和居住也将产生巨大的影响。

全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，北京限购房细则的出台，*直接的效应就是将挤出相当部分的住房需求进入房屋租赁，刺激北京存量房屋租金价格的上涨；挤出相当部分的需求购买小产权房，刺激小产权房价格上涨。

“好多人问我关于房价的事，其实我一直都告诉问我的人们，买房如果是解决自住需求，什么时候买都一样，只要你衡量一下自己的购买力，再评估一下需求，然后再选择可选择的楼盘，找到*合适的，问题就解决了。不要纠结房价到底会怎么样，就算买了便宜的，大涨100%你也还得自住。”21世纪不动产商业地产发展中心总监罗蕾在接受本报采访时说。

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春节过后,房地产市场立即变了风向。实际上,从1月下旬新国八条出笼的那一刻起,市场预期就发生了重大变化,市场降温成为必然。只不过,春节假期期间,以及过后这几天,成交量实在是低迷。

恐慌情绪正在市场中弥漫。那么,今年楼市到底如何,难道真的会像有些人预测的那样房价大跌五成吗？我敢说,如果想要购房的人,相信了这种观点,那么两年后将再次后悔;退一次讲,绝不敢将全国购房人一棍子全打死,只是对于想要在上海购房的朋友们,我还是有这份自信的。

*先,每次重大政策出台后,一般都会引发恐慌,无论是买家,还是卖家。比如2005年国八条、2006年的国六条、2009年底的国四条、2010年4月的国十条、2010年9月的国五条等。然而,经验表明,多数情况下恐慌都是暂时的。比如,国四条出台后,上海楼市成交量大跌,春节期间市场化住宅成交量只有21套,比今年春节期间的23套还要少。然而,去年3月市场就出现反弹,4月进一步升级。只是因为4月中旬国十条的出台,令反弹势头嘎然而止,其后低迷了三个月,8月又开始反弹,直至去年底。

因此,在更为严厉的新国八条和房产税的威慑之下,今年全国房地产市场铁定将会调整,房价也会出现一定程度的下跌,一二线城市的低迷程度将超过三四线城市。然而,实在不必过度悲观。我喜欢在楼市火爆的时候,多考虑将要出现的利空,而在市场低迷的时候,多想想将要出现的转机。这倒不是跟主流思潮对着干,只有这样,降低随波逐流和被非理性舆论影响的程度,才能以相对理性的视角市场。

从近十年的市场规律分析,上海房价只要下跌二成,就可以考虑入市了。受住房制度改革利好促进,自2000年上海房地产市场步入“**十年”轨道以来,共出现两次房价明显下跌的情况。**次,受国八条影响,2005年夏天上海楼市迅速降温,曾出现下跌,一直延续至2006年,房价整体出现15-20%的跌幅,个别楼盘降幅达20-30%。第二次,受国际金融危机及国内经济下滑的影响,2008年上海楼市跟全国一起步入下行通道,下半年至2009年一季度,房价整体出现15%左右的跌幅,个别楼盘降幅达20-30%。

而号称史上*严厉房地产调控的2010年,上海房价仅于5-7月出现微跌,绝大多数楼盘都没有明显降价。*近爆出一档子事。位于长宁内环内的虹桥府邸,市场均价超过4万元/平米,上周居然有一业主抛出该小区19套房源,降价二成左右,一天内居然有400多人次看房,房源全被付了意向金,其中13人没看房就付了意向金。此事从一个侧面说明,二成左右的降幅对很多购房人吸引力很大。实际上若是新盘,10-15%的促销就能刺激部分需求下手,当然想要达到一开盘就卖光的超级火爆,在今年上半年的“恶劣”环境中,估计要打7-8折,才有可能性。

为什么上海会有此规律？原因很多,主要可归结为两点。一是有效潜求量大,外来人口的*置需求、本地居民的改善需求、外来和本地的投资需求,还有人民币升值带来的境外投资需求等。二是市场化住宅供应偏紧,上海城镇建设用地基本上是年年透支国家下达的指标,自2006年以来,每年的居住用地供应都显著小于年度住宅销售量;况且,在大兴住房保障的眼下,保障性住房用地优先供应,至少占总供应量的七成,留给市场化住宅的供应自然偏紧。

今年上海楼市走势,预期上半年比较低迷,下半年有所反弹。2-3月成交量*低迷,量跌之后,二季度价格随之下跌,三季度量价渐渐企稳,四季度量升,价格止跌甚至小幅反弹。因此,大概而论,今年二三季度可能是购房的较好时机。购房是因人而宜之事,具体怎么买,朋友们要自个拿主意。我仅仅是在时机方面提供一点建议,仅供参考。