王志浩：城市化的深圳经验

作者：王志浩

关键词：新**；城市化；深圳

中国的城市化引发了诸多拆迁问题。深圳的经验显示，一方面地方**可通过与拥有合法产权的房主协商并提供补偿来推进城市化，另一方面，农民组建的公司也可以像开发商一样，通过将工程外包给专业建筑商发展农民房，从而让农民而非开发商从土地中获取一定收益。

随着中国的城市化，许多城区居民被迫拆迁，在补偿不足的情况下，由武力推进的房屋拆迁案也屡见不鲜。这些房屋被推平后，土地用于新的开发。这就是中国城市扩张的方式：工业区不断升级，乡村不断被收纳于城市，以征用更多农业用地。近日一成都女子为抵抗拆迁而自焚，让**拆迁再度引起广泛关注。目前，***表示正准备修改现行的《城市房屋拆迁管理条例》。

媒体曝光的**拆迁事件只是冰山一角，地方**和开发商几乎总是在拆迁中占据着强势。然而，深圳的居民似乎有更高明的手段。*近我们在那里就农民房问题进行了考察，深圳经验不失为另一种城市发展模式—但估计这种模式在更大范围内铺开的可能性十分渺茫，而且很难**持续。

去深圳看一看

深圳在很多方面*树一帜。作为上世纪80年代兴起的中国制造业中心，这里吸引了成千上万的外来人口。这些人需要找到便宜的住所，但只有部分工厂提供宿舍。还有一些外来人口从事服务业，为新兴的中产阶级提供服务，他们也需要住所。城市规划的速度赶不上实际发展的步伐。房地产开发商虽然在不断建造房屋，但仍不足以满足庞大的需求—而且商品房的价格通常超出许多外来人口的承受力。这就使得当地农民在自己的土地上**出一种新的模式。

农用地通常被地方**征用并出售给工厂或房地产开发商，但农民拥有其宅基地的使用权，因此，一些农民开始自行或联合其他村民一道拆掉旧屋，建造成本较低的低层楼房，除自住的一层外，大量出租给外来人口。地方**虽然屡屡出手整*这些“违法”建筑，却往往难以真正全面制止*建之风。据估算，目前该市有超过40万栋违法建筑，占住房总量近一半。尽管房屋所有者早已不是农民，但这些房屋仍被叫作“农民房”，实际出租收入为他们**了大笔收益。

这种做法在全国并非常态。通常情况下，当农用地被当地**征用后，农民房被拆迁，工业企业或房地产开发商再从**手中购入土地进行建设。深圳也在经历这样的发展，但不同的是，在那些林立的现代化住宅旁边，还存有许多充斥“违法”建筑的“城中村”，而且，农民仍在*建更多此类房屋。

我们走访了两个农民房集中的区域—上沙和岗厦，前者以其舒适的社区给我们留下深刻印象；而后者的农民房社区几乎全部被拆迁。

尽管不同住宅的建筑质量存在差异，但在上沙，我们看到了一个现代且干净整洁的城市社区。这个村显然是在这一带原有的村落基础上发展起来的。村中心还保留着一座祠堂—这在当今中国的城市中已经很难找到。楼房的间距有些过近，不过从表面看起来显得井井有条。

我们走访了一家住户，女主人和她的丈夫租住一套40平方米的住房，月租金1700元。这个价位是周边正规商品房租金的一半，但在附近已经算是比较高档的了—在上沙，许多农民房的月租金通常只有约1000-1200元。因此，一栋8层的楼房每月可带来约2.5-3万元的租金收入，每年可带来的租金收入约为30-36万元。较低的租金吸引了新到深圳的打工者，以及毕业不久的大学生—他们中大部分人的目标是有朝一日能搬出上沙住进“村”外的商品房。目前**还没有拆迁上沙的计划，而且，当地**似乎很关注提高居住的安全标准和改进公共区域的问题。

我们走访的另一个城中村岗厦，正在被拆除。岗厦位于深圳新兴的中心区，距离气派的市政办公楼仅几站之遥。从现场很容易发现，这里大部分建筑都属于“握手楼”。这里的租金比上沙稍低。每栋楼房通常为6-8层，面积约600-800平方米，估计每年业主的租金收入在20-30万元之间。

岗厦的残砖碎瓦中将建起几座大型住宅小区，均由本市一家开发商负责建造和管理。显然，部分房屋将作为补偿返还给失地的农民，但一些农民更希望得到现金补偿。据报道，这一社区的拆迁补偿创下了深圳城中村补偿标准的新高：住宅每平方米1.28万元，集中商业每平方米2.38万元，以至于拆迁在原住民中制造出了近10个亿万富翁和20多个亿万家族。

这些住宅楼大部分归农民所有，村民也成立了公司，负责村内设施维护及物业安保等事宜。许多房子的首层出租后作为商铺、餐馆和娱乐等用途。在一些城市外围地区，村民组建的公司还将土地出租给工厂。因此，当**决定重新开发这块地时，需要分别告知并补偿村民本人以及他们的公司。

当地**如何推进城市化

深圳市**几年来一直试图解决农民非法建房问题。当前法规限制农民房总面积不得超过450平方米，层数不得超过四层。但农民通常无视这一规定—他们往往会盖更高的楼房，有时还将旧房拆除重建新房。

2002年之前，大部分这类“违法建筑”都集中在深圳关内，这里汇聚了约191个旧村。2003年，深圳全面推进城市化，将关外的宝安、龙岗两区27万农村人口一次性转为城市居民，成为中国第一个没有农村的城市。作为转地补偿，农民得到城市户口，在理论上享受了“市民待遇”。

农村的城市化改革，意味着农村土地的所有权从集体所有变为国家所有。因此，从理论上说，深圳目前所有未开发土地都可归为**土地储备，一旦对当地农民搬迁的补偿到位，就可拍卖并重新规划。但实际上，大约3/4的收归土地都未由**控制。除了盖房，村民还组建公司，建造厂房，并将其租给企业。而且，农民清楚他们的土地会轻易被**征收，因此从2004年开始，他们加快速度建造“非法建筑”，以增加保住土地的机会，或者至少能够得到合理的补偿。

那么，当地**为什么不采取强硬态度？一个原因在于这不会得到当地居民的支持—他们通常是高学历高收入的人群。这里是富裕的深圳，毗邻香港，不是落后封闭的偏远地区。此外，**如果对个别案例采取强硬措施，那就需要一视同仁，取缔所有违规项目，但“违章建筑”的规模十分庞大。许多**部门要求停建的项目，都会在官员一走之后马上复工。

农民房在法律界定上仍然模糊。按我们对现行法律的理解，地上建筑物、附着物所有权与土地使用权是联系在一起的，因此，“农民房”本身可以被出售，尽管交易量很小。但从理论上说，农民房是不能交易的，因为它没有合法产权。

过去几年，深圳地方**几度框定某个特定日期，对在这一日期之前建成的农民房赦免违建责任，而对其后建造的房屋将不予以承认。**为什么不承认这些房屋属于农民合法所有？部分原因是这会进一步刺激附近农民更快更多地建房—致使当地房地产市场更趋复杂。另外，如果所有这些“不可交易”的房屋一旦被允许入市，将对该市房地产价格造成巨大冲击。

尽管存在诸多困难，**仍在不断尝试解决这一问题。2009年5月，深圳市要求所有“农民房”注册登记，登记后可能被合法承认。目前注册登记的截止日期已过，因此，**可以决定哪些房屋合法、哪些非法。理论上说，如果一栋房屋占地面积不到120平方米，楼层建筑面积不到480平方米，低于四层，且不构成明显的危险，也不位于敏感地区的话，都能得到法律承认。不过，许多楼房越建越大，越建越高，给**带来麻烦。这类房屋可能要支付一定的费用或罚金后，才会得到承认，而真正属于非法的建筑将不会得到承认。

这为**真正的目的—城市扩张**了条件。**可通过向拥有合法产权的房屋所有人提供补偿来推进城市化进程。因此，为拆除像岗厦那样的地区，**需要先承认实际拥有者的合法产权，然后和产权所有人协商并支付补偿。如果不先明晰产权，**就没有制定补偿的基础—而如果没有补偿，很难实际推进房屋拆迁。

可借鉴的经验

深圳农民房是一个很吸引人又十分*特的模式。广东省其他地区也有一些类似的农民房，但规模较小。在北京郊区，一些农民也私下向城市居民出售他们的宅基地用于建造别墅，这种房屋实际上也属于“农民房”。***2009年早些时候重申了对发展小产权房的反对意见。

但是，深圳经验是否具有更广泛的借鉴意义？尽管不是有意为之，但这必然为城市发展提供了一种新的思路。深圳一些农民房集中的城中村显得脏乱，建筑看起来也不很合乎安全标准。如果没有城市化规划，将会成为一道不和谐的风景。因此，**认为这并不是恰当的城市化发展方式。也有意见认为深圳“农民房”的发展模式并不公平—它使少数因各种原因占有大片土地的农民受益，而从法律上讲，这些土地并不属于他们。

但从积极的一面看，上沙村的经验显示，这一发展模式的结果并不一定很糟，防火等安全标准可以得到落实，农民组建的公司可以仿照大部分房地产开发商的做法，将工程外包给合乎安全标准的专业建筑商承建。发展农民房的另一个好处是可以让农民，而不是开发商从土地中获取一定收益。正如中科院农业政策研究中心副研究员陶然等人指出的，可以通过对出售或出租这类房屋的行为征收高额税收以保证国家也能从土地中获得一份收益。这样做可以赋予农民更多权利保障，以避免强制拆迁，进而导致农民因拆致贫的做法。

遗憾的是，中国其他大部分地区仍然固守着旧的模式，农民在土地出售中获得更多话语权的机会依然渺茫。

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