2010年香港楼市冰上玩火

香港夹在中国内地和美国中间，实体经济好不了多少，热*却源源不绝，可谓一冷一热，交替煎熬。

文/黄元山

展望2010年的我国香港经济和楼市，*多人关心的大概是三个问题：热*会不会继续涌入？香港经济会不会随欧美经济复苏而进一步回稳？香港的楼市会不会进一步上升？

先说香港经济。热*涌进香港，不等于热*看好香港实体经济的前景。香港主要是一个出口型的经济体系，欧美经济短时间之内也很难走出通缩阴影；所以，香港到美国的出口在未来一段时间内，仍然疲软，因为美**比市场更明白美国经济在泡沫爆破后的通缩压力仍然很大。

而且，就算内地经济能迅速转型，有效发展内需，但是以出口为主的香港也未必能从中获益！另外，在金融海啸后，像西方的银行体系一样，香港银行信贷额也萎缩了不少。萎缩的原因很多，包括银行资本比例被逼提高、资本回报率下降、坏账拨备增多、通缩的情况下信贷环境转坏、风险增加等。可以说本地信贷萎缩和**贸易下跌，是几道围绕香港的冷空气。虽然如此，但热*应该还会继续涌进香港。

香港本身是一个很小的经济体系，夹在中国内地和美国中间，实体经济好不了多少，热*却源源不绝，可谓一冷一热，交替煎熬。

实体经济不好，却处处热*，当然是因为金融海啸以后，**各国**都大开水喉、狂印银纸。狂印钞票有各种各样的方法，也有五花八门的名称：量化宽松、扩大银根、降低利率、增加贷款等等。金融海啸的成因是过度信贷。金融海啸中，信贷泡沫爆破，**的私人市场跟商业银行的信贷，跟香港一样，都大规模地萎缩。各国展开**以后，取而代之的却是**的信贷膨胀，**务求用自己的信贷去替代补偿消失了的私人信贷。

我认为各国印钞票的措施，实际上是治标不治本，并不能解决失业和私人市场信贷萎缩的问题。美国**现在*头痛的是，印美元不能创就业，但紧缩财政的政治压力却与日俱增，因为很难无止境地用财政手段**。这就出现了很吊诡的现象，美国和环球经济越糟糕，美国和其他国家**便需要印更多的钞票，那香港的热*问题会更加严重。反过来说，如果美国经济突然奇迹般地强劲复苏，便会采取退出机制，热*流回美国，香港的泡沫问题反而可以减轻。

不少人以为，热*囤积在香港，*终是要进入内地，我看也不一定。炒中国概念不一定要把*运进内地。在我国香港、新加坡或韩国等亚洲一些地方炒，已经可以间接炒中国内地概念。

既然**经济继续不景气，印钞票的运行暂不能停，热*在2010年有很大机会将继续涌入香港。香港的楼价和热*关系很大，既然是这样，香港的楼市有机会继续上升。

不过，有四点是要注意的：

一、由于香港楼市的升幅很大程度上是热*逼出来的，所以跟由经济带动的大牛市有很大的分别。既然经济不好，房租上升幅度未必能追得上楼价，特别是豪宅。

二、既然热*是由印钞票引起，“资金市”亦即“政策市”，也即“人为市”！所以，市场透明度不高以及不确定性很大，因此控制风险尤其重要。

三、全世界都认为美元长期而言会继续下跌，这也是造成热*积极购买实物资产的一个因素。但美元在中短期内有很大机会大幅反弹，不可不防。

四、美国央行的货币政策，只看所谓的core inflation，它主要包括工资收入，但不包括食物、能源及资产通涨。目前无论中国内地的央行还是香港的金融管理局，已一再重申他们会密切留意楼价的泡沫化，以做出调整的措施。因此楼价的升幅可能受阻。

总体来说，2010年的楼市有点像冰上玩*，既冷又热，有危有机，绝不能得意忘形以致乐极生悲。