上海国资：租赁经营也是改制

周放生

租赁经营可以作为产权制度改革中的过渡阶段

在各地国有企业改制过程中，采取租赁经营形式进行改制的企业数量较少。原因有两点：其一，认为租赁经营不如产权改革可以****；其二，拿不准如何确定租赁价格，常常有很不相同的看法。这是租赁经营的风险，也是难点。

2009年我去****调研，注意到**百货大楼改制时采取的是租赁经营的方式，有些特色，取得了较好的效果，特为**。

从行业上看，**百货大楼所从事的零售业属于充分竞争行业，从企业规模上看，**百货大楼属于国有中小企业。引入多元资本，进行产权改革、身份置换是国有中小企业改制的通常做法。然而**市***分析后认为：**百货大楼改制方案是职工控股，大楼净资产近1亿，职工只有116人，按常规，若在净资产扣除职工经济补偿金的基础上，让管理层、职工出资收购实现持大股。但由于净资产余量过大，职工无力做到，因此资产租赁比较可行。此外，还有引入外来投资人较为困难、引入外来投资人不易被大多数职工接受，涉及民族区域的稳定等问题。

针对这些具体情况，*****对**百货大楼采取了租赁经营的方式进行改制。

*先，由职工筹资建立承租公司。116个员工自主出资注册了**百货大楼商贸有限公司，注册资金600万。出资的结构为由上至下，按照管理责任大小比例出资，员工按照自愿原则出资认购。出租方：地方***，股东转为出租方；租赁方：企业职工，职工转为股东。

其次，确定合理的租赁费，拉百商贸租赁**百货大楼的场地，租赁费的确定是将**百货大楼改制前3年企业的平均利润500万元确定为租赁费，租赁经营实现年利润超过500万元以上的增值部分五五分成，即增量的50%纳入租赁费，归出租方，增量的50%归租赁方。

再次，***将企业上缴的租赁费，返还企业进行固定资产投资，形成的固定资产是国有资产的增量。银行利息由出资方承担，应付款由租赁方承担。

**百货大楼改制，租赁费的确定有以下几个特点：一，租赁价格以企业前3年平均利润作为基数，以历史水平为起点。二，500万元是平均利润，租赁前是账面利润，租赁后是上缴利润，上缴500万现金是硬碰硬的，贡献并不少。三，租赁费500万元，折算后净资产收益率为5%，水平并不差。四，上缴的租赁费返还投入形成的资产性质归属明确，权责清晰。

改制后，**百货大楼的购物环境和服务态度都有了改善，盈利能力明显提高。2009年各项经济指标完成情况与改制前同期相比，销售收入增长34.6%，利润上升19.6%，职工收入增长15%以上。

据了解，租赁经营后，企业还要进行二次改制，即产权制度改革，进一步增强企业的活力。

**百货大楼通过租赁经营这种模式，先将国有资产剥离并进行租赁，解决改制中净资产量过大、改制资金不足的问题，而后再逐步进行产权改革，既有效推动了改制工作的进展，又保障了国有资产的安全，达到了出资人、企业和职工等多方的“共赢”。

从此例看，租赁经营可以作为产权制度改革中的过渡阶段，以实现平稳过渡。**百货大楼改制，是资产量较大的零售贸易类企业改制的一个典型案例，为同一类型国有中小企业改制提供了很好的借鉴。

作者系***企业改革局副局长