杭州楼市大观：限外见外

文/本刊特约记者 应辽产 杭州报道

距离10月11日**的杭州房产新政22条已经过去了近两周时间。杭州楼市行情到底如何呢？记者在杭城持续两周追踪调查新政**后的杭州楼市行情，发现其成交量依然不错，但细分市场反应冷热不均，总体预订乏力，其中一些楼盘不得已推迟了开盘，选择观望。

记者从金地自在城、名城湖左岸、绿城明月江南等几个楼盘的现场，发现不少外地牌照的车辆停在售楼处外，大多是温、台牌照。

多名业内人士指出，本次杭州**的政策很多条款直指“外地人”，外地购房者似乎成为本地调控的*直接“打击对象”，那外地购房者又是如何看待杭州市的二次调控细则，细则对他们的购房行为又将带来什么样的影响呢？

外地人未受新政影响

“明月江南”项目作为绿城集团*个跨江之作，开盘当天，一大清早就有不少购房者在售楼处外开始排队，总共400多套房源，发放了300多个号。

在当前宏观调控下，受到限贷限购的双重限制，这样的发号速度比高峰期有所下降，但还算不错。明月江南开出29300元/平米的均价，究竟是哪些购房者在“双限”下仍然看好明月江南？

10月18日上午，记者穿行在购房客中发现，购房者不少是外地人，他们操着各地口音与同伴大声讨论该不该出手。从销售部记者了解到今天来登记的外地客基本上都出手了，几乎都选择***付款。

另据了解，之前18日早上开盘的金地自在城，也不乏外地投资客的身影，开盘当天预订了60%。显然，越来越多的外地人，特别是温州、台州、金华地域的购房者，将杭州视作置业或者投资的**选择。

杭州在“二次调控”细则里规定，没有一年以上纳税、社保记录的外地户籍家庭，在杭州买房全面禁贷，也就是说，得全额付款。而现在，银行已经全面收紧了消费和抵押贷款买房，这对外地户籍欲购买高价房的打击是否重大？

在明月江南现场，记者碰到一位来自温州农村的于先生。他的女儿在杭州工作，自己长期在各地做生意，妻子在温州老家做家庭妇女，现在准备全家在杭州扎根。这次他是以女儿的名义买的房。他说：“女儿的户口在杭州人才市场，给她补交完一年社保，还是可以做*套计算，不在政策限制之内。”他觉得，趁房价还可以承受，还是早点下单，“本来商量买两套，现在只能买一套了呀。”他说。

在名城湖左岸的开盘现场，来自台州，现在在杭州一家知名IT公司上班的朱先生对记者表示：“新政出来，我觉得基本没受什么影响，和之前预期的差不多。限购只是暂时的，政策随时在调整，看中的还是果断下单，免得后悔。”

调查中，记者发现外地投资客在限购令下，买房比之前要谨慎些。一些购房者到了选房现场还在斟酌是买大户型还是小户型。像绿城这样的楼盘，很多人都去买，哪怕是***全额付款还是多的，“只能买一套了，自然要挑品质好、价格合适的买。”一位温州客说，“像湖左岸、柳郡项目因为积累客户时间长，又大都属于刚需置业，肯定卖得好。”

若干家楼盘的营销售负责人告诉记者，据他们的统计，在目前的市场下，很多楼盘属于刚需或者是自住改善类的，卖得还是不错的。

不过，记者在明月江南现场碰到一位做短线投资的买房者，后来他觉得***付款吃不消，想了2个多小时，*后还是走了。

拼合户型急寻出路

在记者调查中，发现一种比较怪异的情况：通常一套房子都只有一个房产证，一些楼盘就用多套小户型拼成一套大户型销售，有的是一套房子两本房产证，一些面积相对比较大的排屋甚至一套房子有四五本房产证。

源于2006年国家**“90/70政策”后，一些开发商考虑到市场销售和楼盘定位，设计的都是大户型，可是按照当时的政策规定，如果90平方米以下的小户型不达到一定的比例，规划审批和销售都是通不过的。

在杭州，从2007年左右开始就陆续有不少这样身份特殊的房源面市，有不少采用多套小户型合并成一套大户型、甚至排屋。据不**统计，目前杭城有此类户型设计的新老楼盘包括西溪诚园、新绿园、银马公寓、华元和庄、檀香园、香墅、白鹭郡南、蓝色*江、公元沐桥等近20个。这些房子有的新盘还在销售或者将售，有的只剩下尾盘，还有的已经**进入了二手房市场。

日前**的杭州房产新政细则明确提出“限购令”，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州新购买一套商品住房，这对目前在售的大量拼接户型来说，无疑是极大的打击。

一户一套的限购政策，让这些楼盘“措手不及”， 西溪板块某楼盘*近200多套房源领出预售证，但因为其中大部分为180平方米的拼接户型，现在因新政原因也无法销售。在当前形势下，拼接户型显得非常尴尬。限购令直接导致一些之前下了这类房子的订单者，还没办理房产证的，将面临无法办理的局面。

这些一套户型两本房产证的拼接户型接下来该何去何从？记者从不少开发商处了解到，面对“限购令”杭城开发商也正急谋对策。

手头有类似房源的开发商不愿多谈，其中一位开发商接受本报记者采访时表示，针对目前的限购政策，“目前真没有没有好的对策，先缓一缓，不卖了，等过段时间看看市场情况再说。”

限购没打到“七寸”？

两周时间的调查和采访下来，记者感觉相当多的人对楼市仍然非常有信心。而更多的人在CPI持续走高，商品价格持续上扬，信贷量并未减少的信号背后看到了通胀的身影。

老百姓对通货膨胀的预期一直以来还是比较强烈，靠房产保值的念头并未减弱。“想来想去，还是买房子比较好。”来自苍南的林先生之前这样对采访他的记者说，“说不定等调控一过，又要涨，那我是更买不起房了。”

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为：“限购可不是禁购，外地人还是有一套可以买的。尽管银行已全面禁止对外地人贷款，但选择***付款的外地人仍然非常多。”

虞晓芬表示，虽然杭州是禁止了三套贷款，但不能排除外地人在当地能够以其他方式贷到资金。

“其实这个限购令个人觉得没什么大的影响，可能加息政策影响会深远一点。”投资者陈通晓说，“主要是抑制通胀，可能对房价影响更大点。”

陈通晓表示，加息对于房地产市场*直接的影响是心态。开发商、投资客、炒房者在加息因素影响下均将降低获利预期，从而导致开发商降价促销、投资者抛盘离场、消费者观望。房价下跌是必然的。