物业税或成税制变革良方

2011-08-03来源 : 互联网

许多学者曾建议将土地出让金纳入物业税,这样就可以将一定性收入的几十年的租金分散到几十年中,既有利于降低房价,更有利于各地**合理使用土地资源,达到资源优化配置的目的。也有学者提出,如果不将土地出让金纳入物业税,必然导致已经交纳土地出让金的房产在开征物业税后被重复征税,造成税负不公……

土地出让金的实质是土地使用权的价格,与税收是**不同的概念,不可混为一谈。因此,土地出让金不能纳入物业税,租金和税收**是并行不悖的,不存在重复征税的说法。当然,目前土地批租制度存在的弊端也不可视而不见,因为土地出让金占据了房地产开发成本的很大部分,这是不争的事实。仅仅依靠开征物业税来调节房价,其作用是有限的。若开征物业税之后,房价没有显著下降,却提高了房产保有成本,势必阻碍改革的顺利进行。因此,作为物业税改革的配套改革措施,土地出让金批租制应改为年租制,既达到了降低土地出让金目的,又使其和物业税并存。

其次就是房屋产权问题。我国目前房产产权不明晰,由于历史问题造成的公房、小产权房依然大量存在,即使一些商品房也没有完整的产权,目前一些就由产权人缴纳的房地产税费实质上由使用人代交。因此,明晰产权、理顺产权关系是物业税顺利开征的前提**,应尽快建立起**的信息管理系统、高水平的房地产查勘手段,以**房地产产权登记的准确性,力求做到登记准确,查询便捷,既不漏征也不错征。

第三点,也是目前大量物业税即将开征的报道中不符合我国国情的地方,即物业税的开征需要经过严肃的立法过程。应将其上升到法律层面后再开征,使物业税的开征有法可依。开征物业税的政策性比较强,要考虑到我国各地区间的差异,尤其是地区间经济发展的*大差异和房地产产权管理的复杂情况,因此要在立法前进行更多的研究,并且现行税法相关条例也需要进行修改。

另外,依照国外惯例,物业税是按评估价值作为计税依据。而如何确定房地产的评估值,我国正在对评估方法和评估技术进行有益的探讨。另外,由何种机构进行房地产价值评估同样悬而未决。

以房产税为基础适当扩大

《中国投资》:从财税角度来看,物业税开征问题应如何解决?

丁芸:*先,征税范围应当在原有房产税、城镇土地使用税基础上,适当扩大至豪宅、别墅,从而初步体现物业税调节收入分配的职能,可以在初期取得大多数群众的支持,同时进一步完善财产登记制度、税源监控制度、价值评估制度等配套制度。在取得一定的经验后,逐步将范围扩大到全体居民自用房屋,但应给予足够的税收优惠政策,通过免征额等税收优惠的设定,不给普通家庭带去明显的税收负担,体现税收的量能原则。

第二,纳税人从现有房产税、城镇土地使用税的纳税人逐步扩展到城镇普通住宅所有者,对于农民可暂不征收。鉴于明晰产权并非一朝一夕就可完成,因此应当在不断明晰产权的同时,对于产权暂时难以明确的,按照以下情形确定纳税人:属于国家或者集体的,以相关经营单位作为纳税人;对于产权为多人或单位共同所有的,则以相关共有人为纳税人;对于产权关系实在难以明确的,则以实际使用者为纳税人。

第三,计税依据理应选择评估价值,但是目前对所有房地产进行评估是一件非常艰*的任务,因此可以暂时用市场价值扣除一定比率作为计税依据。在评估技术逐渐完善之后,再改用评估价值。

第四,税率。由于物业税是一种地方税,而我国各地区差异较大,税率设定不可一概而论,应当具体问题具体分析。鉴于此,应当给地方**税率设定以较大的自由度,主要通过各地实际的房产价值、财政收入需要以及当地群众生活水平等因素,在**给出的物业税具体框架内制定出适合各地情况的合理税率。

第五,税收优惠在各国不动产税制体系中占有非常重要的位置。我国在物业税实施初期可继续参照现行房产税和城镇土地使用税的相关规定,逐步缩小免税范围。另外,应当考虑到已经在原房地产交易环节中缴纳了相关税费的纳税人的税收优惠设计。

*后,物业税的顺利开征离不开相关配套制度的**。如物业税的缴纳方式宜实行以代扣代缴、代收代缴方式为主,自主申报为辅的制度。对留存的单位房改房,可由单位代扣代缴;对商品房,如果有物业公司管理的,则由物业公司代收代缴;对其他建筑,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。此外,还应建立申诉机制,如果纳税人对房产的评估价值以及应缴纳的物业税有异议,可以向地方**提出申诉,地方**委托第3方进行调查核实后,再对应征税款进行重新计算,以避免纳税人的利益受损。对于逾期缴纳税款的人员,应缴纳罚款及滞纳金。

        

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