中国房地产崩溃与否 政府宏观调控是关键

近日，网上热传“中国房地产**时间表”，使得中国房地产会不会向当年日本房地产一样**，成为各界讨论的热点!

要想知道中国会不会重蹈日本覆辙，我们*先要分析一下当年日本房地产为何**。

日本房地产**分析

历史回顾

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本**银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量**资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来*更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万**和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着**资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

房地产**源自日本**无作为

据中国人民大学一位房地产研究学者分析，“实际上，即使到了1985年，当时日本房地产泡沫已经相当严重，但是如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。”

而当时，日本主要的错误政策是：

**，利率太低，资金泛滥，引导失误，监管失控。1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成*大冲击。日本**为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过渡，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史*低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但当时大量资金并不如**所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和见效的股市、楼市，造成股市、楼市价格双双飙升。而在此过程中日本**并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。

第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张——日本各大银行将房地产作为*佳贷款项目，有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本*大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。之后日本银行还违反**清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。不难看出，日本金融机构是房地产泡沫的直接制造者。

第三，炒作投机成风，管理监督形同虚设。当时日本居民从股市中赚了*投资到楼市中去，从楼市中赚*投资到股市中去。到1989年底，日经指数达到历史*高点近39000点，房地产价格也同创历史*高。而当时的日本房地市场炒作和投机成风，很多人甚至辞去工作专职炒楼。银行仍然大批放款，造成大量重复抵押和贷款，监督管理形同虚设，资金链无限拉长，杠杆作用无限扩大。日本大公司也不甘寂寞，在炒楼中扮演着重要角色，利用关系进行土地倒买倒卖，数量极大倒手率又极高，每倒一次价格就飙升一次。在此过程中，日本**几乎没有应对政策。

中国房地产**与否关键在**调控

通过“中国房地产**时间表”可以看出，表面上目前的中国和当年的日本是非常类似的，但其实事情的本质是不同的。

**，中国房地产只是局部过热，泡沫还没发展到二三线城市。“*重要的是，当时的日本**不仅出牌迟缓、并出错牌，而现在我们中国**不仅及时出牌防范危机发生，而且手上还有牌没有出尽，比如说城市化中，还有很多将得到土地补偿的农民要进城，比如说利率调整等等措施，还没有用。”

第二，中国**目前正积极采取措施调整经济结构和调控楼市。从“两会”一直到今天，**为抑制房价和地王出台了不少政策。虽然房价还在涨，地王还在出现，但是宏观调控仍将继续下去，直到房地产行业健康稳定的发展。

从日本房地产**的历史教训中，我们看到一个**在应对危机的能力将会起到决定性作用，而正是日本**的无作为才导致了日本房价上涨到无法控制，*终**。

尽管很多理由说明中国不会重蹈日本的覆辙，但是，由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。