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“4月深圳楼市‘限外令’解禁以来，各口岸物业成交激增，香港人置业数量增加两至三成。”
深圳福田口岸中介经理告诉记者，因去年房价大跌而折戟的香港投资客卷土重来；而北京多个**楼盘也高调宣称，近期外资购房比例明显上升，其中不乏欧美**和中东投资客；6月份上海4万元／平方米以上的豪宅成交量达到306套，超过前5个月的成交总和，逾两成买家来自境外……
伴随内地楼市股市强劲复苏，去年曾经短暂撤离的境外热*，二季度起携千亿之势滚滚涌入。数据显示，6月末我国外汇储备已达2.13万亿美元，其中二季度外汇储备增加额度为1779亿美元，贸易顺差为347亿美元，FDI增量为212亿美元。按照目前的热*统计方法，外储增量中扣除贸易顺差和FDI增量，疑似热*的境外资金高达1220亿美元。
热*汹涌再袭
中国社科院世界经济与**研究所研究员张明分析，若扣除欧元对美元升值的估值效应，能解释339亿美元外储增加额，二季度仍有超过900亿美元的外储增长缺乏合理解释，只能归结为短期**资本的流入。根据统计，自去年10月**金融危机**至今年3月份，短期**资本流入一直呈现负值，但今年2月、3月负值逐渐缩小，4月份起突然转正，激增至325亿美元，5月、6月持续保持高位。
尤其值得注意的是，6月份贸易顺差只有82.5亿美元，实际利用外商直接投资为89.6亿元，这意味着在当月新增的421亿美元外汇储备中，可能有249亿美元是以热*的形式流入。交通银行发展研究部研究员鄂永健认为，热*流入境内有加速迹象，央行近期的资产负债表也显示了同样趋势，短期**资本开始加速回流。
据联合证券测算，二季度约有超过1200亿美元热*涌入中国，超越了2007年一季度732亿美元的历史高点。有分析师指出，今年3月以来外汇储备不断增长，但外贸顺差和FDI增速并未显著改善，外汇储备增速远超贸易顺差和FDI的增长，说明外部资金大量流入。联合证券分析师刘湘宁认为，大量热*涌入中国，主要会流向地产和股市两个市场，一季度短期**资本流入还为负数，二季度创出天量，表明这类资金敏感度很高。
境外热*流向极具隐蔽性。据记者了解，热*流入常常通过多个途径，包括个人层面和企业层面。个人层面主要通过私人换汇，香港可享有每人每天2万元兑换额度及每天可向内地汇款8万元人民币。常见发生在深港两地间，由众多亲朋好友、专业换汇团组成的蚂蚁搬家似的巨量热*快速流入。
而在企业方面，热*传统途径“高报出口、低报进口和虚假对境内直接投资”正逐渐被边缘化，通过技术服务贸易、奢侈品进口、货币互换、个人购汇、资本项目下FDI、地下*庄等进入内地逐渐成为新路径。有专家指出，技术服务贸易和奢侈品进口操作隐秘、监管难度大，在较大规模热*进出时被通常选用。而货币互换则更加隐秘于监管之外，可以热*进退双向进行，一般为大型跨国集团利用其各自子公司之间的资金往来，操作速度更快。
此外，商务部下放的FDI审批权限可能成为热*流入更大更宽广的路径。今年3月商务部将外国投资者投资设立注册资本1亿美元及以下投资性公司及其变更事项的审批权限，下放给投资性公司注册地省级商务主管部门，这些为外资提供的便利将为海外热*提供进入更快捷、便利的操作通道。
潜伏楼市
热*魅影一季度起频现楼市，二季度势头更加强劲。自3月份开始，一线城市房价开始普涨，连续四个月环比上涨，大有跨越2007年峰值之势。而在一线城市房价上涨的推手中，不乏境外投资者。除以个人名义投资房产外，热*还通过各类不动产投资公司、私募机构等进入楼市。
中原地产研究中心长期抽样监测结果显示：自今年4月以来，在沪籍购房者、外省市购房者、港澳台同胞及海外人士三大类购房人群之中，沪籍购房者比例下降，四五月份累计下降5%左右，5月份沪籍购房者比例回落到85%.与此同时，港澳台人士接棒成为上海楼市**物业的中坚力量。自3月起，港澳台购房人数连续3个月分别有25%、40%、43%的环比增幅，直追往年的历史高点。
中原地产分析师庄巍表示，海外人士及港澳台人士在沪购房者中的所占份额虽然不大，但瞄准的多是高档楼盘，其出手之处往往是“大单”成交，大大提高楼市的活跃程度。
“限外令”取消后，深圳楼市同样开始充斥香港投资客。据世华地产罗湖口岸分店负责人介绍，与4月份相比，目前在罗湖口岸片区置业的香港人增加了两成左右，尤其是罗湖口岸附近70平方米以下的中小户型。而在福田口岸、福田中心区和香蜜湖豪宅区，前来投资物业的港人也在增加。中国证券报记者近日在南山区多个**楼盘踩盘时也发现，有不少香港口音的看房客结伴而来，重点投资具有升值前景的片区和楼盘。
美联物业深圳营业部总经理江少杰表示，香港银行利率低，资金寻找出路投资楼市，同时**热*泛滥，对经济敏感的香港人则担忧通货膨胀。经历了金融危机后，金融证券等投资让港人的损失惨重，房产、黄金投资更受青睐。但相比2007年买房出手时的豪爽，目前香港人在深圳置业趋于理性和谨慎。
广州的**住宅市场发展同样受到境外资金的推动。合富辉煌市场研究部检测，2009年广州**市场份额连续3个月保持10％左右的增长后，5月份跃升至18％。对广州中心区域46个主流楼盘进行调查显示，75％的楼盘价格已经回到2007年水平，这些楼盘的投资客中港澳台及境外买家保持约三成比例，且有增加势头。
即便是在房地产开发领域，外资进入限制也开始放松。5月北京市土地储备中心允许使用外汇缴纳土地交易保证金，放宽外资参与土地竞买的相关限制。
未来或更迅猛
内地楼市股市飙升背后，究竟有无大规模热*的助推，目前还存在一定争议。广东省社会科学院黎友焕教授认为，现在热*主要集中在香港和台湾，是否大规模进入内地还需要持续观察。今年4至5月份以来，香港和台湾的股市和楼市资产飙升和热*大规模进入有关，预计7月流入的规模还将扩大。
海通证券金融行业分析师佘闵华也表示，近期**股市和大宗商品暴涨，主要因为经济复苏预期强烈，加上通货膨胀预期出现，“这是一种比较合理的反应，内地股市和楼市的上涨，与投机性强的热*关联度不大。”
作为**热*集结的第一站，外资汹涌入港迹象已相当明显。花旗银行的最新研究报告指出，近两个月来，平均每周流入亚洲的资金特别是流入香港的资金，已经达到2007年牛市高峰时流入的资金量水平。国金证券预测，去年9月份以来流入香港的“热*”约达3420亿港元，占香港基础货币的50％，远远超出了历史水平，与此同时港股回升显著。
热*在港台地区掀起波澜，迅速引发热*会否大规模流入内地的担忧。“今年楼市和股市的井喷已经有一段时间，但我们从地下*庄的渠道对热*跨境流动的监测结果显示，今年的6月才出现拐点，结束了从去年10月到今年6月净流出的状态，转变为净流入。”广东省社会科学院黎友焕教授表示，近三个月来的热*主要是来自于港澳台地区的储蓄资金和部分投资资金，有部分国外华人储蓄资金和少量投资资金开始进入内地，目前还没有大规模**投机资金进来。
黎友焕认为，对地下*庄的检测表明，四至六月以来，每旬的热*流入数量都呈递增趋势，而且最近明显加快。结合国内外经济发展趋势的情况来预测，热*下半年可能呈现加速流入趋势。
与内地学者的谨慎不同，在内地股市楼市大幅回升中，外资大行高调唱多愈演愈烈。有外资大行的首席经济学家表示，中国楼市已进入上升期，下半年继续看好房地产市场，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，国内房价有望继续上涨。而不同于上半年的刚性需求推动，下半年房价上升的主要动力直接来自热*的炒作。
中国社科院世界经济与**研究所研究员张明认为，下半年中国或将面临更加汹涌的短期**资本流入，考虑到2009年上半年中国信贷新增供应7.37万亿元，一旦更多的短期**资本流入，则中国资产市场在内外流动性过剩的夹击下，很难避免产生新一轮的资产价格泡沫，对此应格外警惕。
