创业资讯
创业资讯
昨日，中国社科院昨日发布报告称，全国7个城市的房价泡沫成分超过实际价格的50%以上，其中南宁房价泡沫指数紧随福州、杭州，高居第三。南宁房价泡沫有那么高吗？为什么会如此之高？记者对此进行采访。
房价泡沫排名第三
昨日，一则关于房地产的新闻引起了许多南宁市民的关注。中国社科院８日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告》。《住房绿皮书》提出了一个由多项指标组成的衡量中国住房市场发展质量、风险和效率的指数体系。这个体系包括住房上市公司指数、住房支付能力指数、住房贷款风险指数、住房价格泡沫指数、住房金融机构风险指数、住房公积金中心住房风险指数、住房市场监管指数、住房社会**指数等8类指数，对涉及住房市场的关键方面的健康程度以及合理性进行了评价。
在所有发布的评价中，有一项南宁榜上有名，就是住房价格泡沫指数。绿皮书通过对２０１０年９月全国３５个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，有７个城市泡沫成分占实际价格比例在５０％以上，而南宁排名第三。绿皮书通过对２０１０年９月全国３５个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为２９．５％，其中有７个城市泡沫成分占实际价格比例在５０％以上，１１个城市泡沫成分占实际价格比例在３０％—５０％之间，８个城市泡沫成分占实际价格比例在１０％—３０％，９个城市泡沫成分占实际价格比例在１０％以内。
绿皮书显示，泡沫指数*高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的５０％以上。
南宁又上榜了！
一石激起千层浪。消息一出，南宁一业内人士洪亮的QQ签名马上改为“恭喜南宁又全国出名了，房价泡沫全国前三！”此消息在网上一发布，也立刻引来南宁各界关注。住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。在各房地产网络**上，大家纷纷跟帖发表看法，有的对南宁再一次以这种“不光彩”的形式上了网络头条新闻而遗憾，有的对房价泡沫过大痛心疾*，也有人对社科院发表的这个《住房绿皮书》中房价泡沫算法表示了质疑。
网名为“摩登女郎”的网友说：“我2006年在西乡塘买了套房，房价每平方米才2540元，前两天我家附近有个楼盘开盘，价格超过6500元/平方米。涨得这么快肯定有泡沫。”
一位名叫“负债的房子”的网友指出，*近几年南宁房价上涨过快，自己也知道一定有泡沫，但没想到**发布的数据会如此吓人，居然超过了50%！“按照**惯例，一个地方的房价泡沫超过30%，就应该引起警戒，这样下去，泡沫很快会破掉。”
网名为“半山宅女”的网友认为，南宁目前的经济状况正处于起步阶段，还不足于支撑7000元/平方米以上的房价。
泡沫超50%！真有那么大？
南宁的房价泡沫真有那么大吗？我们不妨把南宁的房价曲线做个梳理。纵观南宁房地产，从2000年到2006年，价格都在稳步上升，市场总体均价以每年平均涨幅130元/平方米左右。南宁商品房销售均价，2000年为2105元/平方米，2001年为2229元/平方米，2002年为2375元/平方米，2003年为2458元/平方米，2004年为2767元/平方米，2005年为2741元/平方米，2006年达2996元/平方米。按照以上规律，在2006年底，在本报举行的一次房产沙龙上，业界**通过对房价增长函数曲线的精密运算，预测南宁市2007年商品房销售成交均价会在3100－3200元/平方米之间。然而，所有的**都预测错了，从2007年开始，房价疯狂飙升。那一年，南宁商品房单价突破3000元大关几个月后又突破了4000元，有部分区域单价过了5000元。2009年，不但南宁整体均价上涨超过2000元/平方米，达到了6200元/平方米，关键是这一年南宁开始出现了万元楼盘，之后万元盘逐渐蔓延到了所有区域。2010年，就在国家密集**各种调控政策的背景下，南宁房价总体还在稳步上升。
**上，人们习惯用房价收入比来计算房价泡沫。一般来说，按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑，房价收入比保持在3-6较为合适。但2009年，南宁的房价收入超过了8。2009年，南宁市人均可支配收入16813元，房价6100元/平方米，以此计算，南宁一个普通的三口之家买一套90平方米的房子，所需时间大概是10年。按照目前的收入比水平，直接后果就是：南宁85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。以此判断，目前南宁房价确实涨幅较快，与居民收入水平、心理承受能力失衡。
“覆巢之下无完卵”。从以上的梳理可以看到，南宁房价上涨过快，和当时全国整体的市场环境和经济走势有着非常密切的关系。在2007年和2009年，整个中国的房价都是这样的一个走势。当然，记者调查也发现，房价上涨这里面有一些非市场因素，比如有开发商捂盘惜售，以达到哄抬房价的目的。
“南宁房价涨这么高，都是外地人炒起来的。”业内人士钟毅指出，毋庸置疑，中国-东盟博览会**落户、泛北部湾发展战略、南宁民歌节等等各种利好给南宁经济的腾飞注入了活力，但也给外地炒房团提供了契机。从2006年底，大量外地人涌入南宁。温州炒房团、北方“候鸟”购房团、山西煤炭购房团……这些怀揣大量现金的外地人一旦看准某个物业甚至多个物业，便大胆出手，几套、几十套乃至整层楼一举买下。他们买楼的魄力、胆量和果断让南宁的开发商惊喜，让南宁的市民惊叹。但他们所到之处，房产空置，房价上涨，他们给南宁房地产制造了泡沫。*高峰的时候，南宁的中国-东盟商务区里，有80%的房子被外地人买走。
部分业内人士质疑数据
当然，也有不少人对社科院给出的数字和计算房价泡沫的方法提出了质疑。
广西宝资通联航执行总裁王洪超认为这个数据不可信。他的理由是，南宁市的房子不仅仅是卖给南宁本地人的。他说，除南宁人以外，构成来南宁购房的还有四类，南宁外广西区内的有*人、区外来南宁投资创业的告知人群、因南宁宜居的气候而购房的北方人、投资房产的外省人。如果仅仅拿南宁的人均GDP和房价做对比，那是不准确的。“不信你去各个小区问问，哪个楼盘不是有大量外地人在购房。”
业内人士唐骏认为，社科院非常有必要把房价泡沫的计算过程公开一下，他认为仅仅发布这么一个“耸人听闻”的数据是不能让人信服的。
记者注意到，这个社科院发布的**《住房绿皮书》，也在*后一段指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不**准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
记者手记
相关部门应直面“泡沫”
早在2003年，记者刚开始写房地产新闻时，就开始有人讨论房地产泡沫，一路走来，关于南宁房价有没有泡沫的争论就一直没有停止。关于房价升与降的“交战”双方，有开发商、**，以及学者和行业人士。大家你提出我反驳，你反驳我再驳，我再讨论你的反驳，就这样，一轮一轮地争论着。
一边是房价猛上涨，一边是泡沫论愈演愈烈。现在，面对“泡沫”这两个字，大家似乎都有些麻木。面对泡沫，该买的照样会掏*不手软，该卖的也不会因此降价。不管社科院的这个数据可信度有多高，楼市泡沫不小这个事实也应该引起相关部门的高度重视。
