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解读中国经济热点系列报道
多年来，万科及其董事长王石都堪称地产圈内的“异类”。
谋求合理利润、高于25%的项目不做，不*“地王”、适当控制地价成本，**抛出“拐点论”……但即便如此，万科仍然在2007年以523.6亿元的销售额，国内*一份突破了500亿元销售大关。
然而，地产老大的“金交椅”并不好坐。在房价噌噌飞蹿的中国房地产界，想不**都难的地产商们“学习万科好榜样”；尤其是**金融危机以来，尽管王石和万科意识到了“拐点”的到来，早早采用降价策略回笼资金，但央企类地产公司“不差*”，保利、中海等四处高价拿地。保利董事长李彬海2009年年初甚至喊出了“2010年净资产500亿元，总资产1000亿元”的口号。
高挂免战牌，还是奋起捍卫自己的地产江湖No.1王位，万科及其股东用公开增发112亿元，迈出了**步。本报“解读中国经济热点系列报道”将在关注了**热*流向、国内资本市场动向、新能源投资泡沫、高速公路等基建领域“国进民退”、山钢重组之后，解析万科增发背后的故事。
万科增发：央企“不差*”后遗症
99.8%！
肖莉难掩激动。
“这是历史上**次获得那么高的通过率。”9月15日下午万科临时股东大会上，万科增发方案高票通过。
肖莉是万科执行副总裁，她觉得万科的股东们显示了****的决心。
接下来，只要再得到***的一纸批文，万科将公开增发募集112亿元。尽管万科2009年中报称，上半年实现结算收入215.9亿元。
“万科必须备好粮草，否则怎么应对满山遍野央企的冲击？”一万科老股东会后告诉《中国经营报》记者。
万科尴尬：避走二线的地产老大
数据显示，目前万科只有25%的项目位于一线城市。于是业内人士判断，万科**是为获得一线项目储备“粮草”。
“每次拍卖会都像一场战争，而弹药就是手中的资金。”这是李嘉诚在回顾上世纪90年代香港楼市时常说的一句话。
9月16日，万科的身影出现在宁波的拍卖会上。拍卖会现场济济一堂：凯德置地是万科的老朋友，也是外资地产商的代表；雅戈尔置业作为近年兴起的地产公司后起才俊，是制造业资金涌进房地产的典型，还是宁波的“地头蛇”；华润置地是**上市央企，此外还有宁波本地国企身份的城投置业。自2009年5月开始，类似的“五国争霸”，几乎在每次全国重要城市的拍卖会上演。
当然，万科是绝对主角，这是国内地产老大增发方案获股东大会高票通过后的**次公开亮相。
万科也果然不负众望，尽管能否成功增发还须中国***点头，但此时的万科已有些急不可待。亲历其间的业内人士介绍称，竞拍过程中，万科加价相当激进，在最后只剩城投置业一家竞争者之时，城投每轮仅加价3元/平方米，万科则连续一次性加价90元/平方米。4小时84轮报价过后，万科终于以20.5亿元得手。
这次万科可谓一洗颓风，终于在长三角重镇觅得心头好。一个月来，万科先后在宁波错失了茶亭村地块、镇海商帮公园西侧两大项目。更让人尴尬的事实是，虽然万科近期频繁出没于各大中城市的拍卖会，但除了在北京、广州获得两个郊区项目外，其他一线城市基本空手而回，甚至在宁波、南京等准一线城市同样甚少斩获。
看起来，9月16日的宁波拍卖会堪称万科“去霉”的代表作，但拍卖会后万科负责人并不认为公司比之前更激进，反而一再表示：“万科有自己的底线，我们是在理性的范围内拿地，我们绝不会做一些非常态的拿地举措。之前退出宁波镇海商帮公园地块，是因为那块地拍到最后，价格已经超出了理性范围。”
“理性与保守”其实一直是这两年万科的储地策略基调。“拐点论”后，万科对地产市场全面悲观，以至于从2008年年中开始，有超过7个月时间没有在土地拍卖市场露面，只以收购的形式增加了两个项目。
但市场的变化让人有些瞠目结舌。骤然出现的销售高峰让万科被迫进入拍卖市场，因为按2009年一季度的销量推算，万科现有的储备土地只够开发2.5年。万科库存现房仅余66.7亿元，约相当于万科一个月的销量规模。
于是2009年5月开始，万科一反“保守”面目，新增项目数量明显上升。直至9月宁波拿地，万科共获取了20个项目，地价金额总计超过130亿元。
可遍览万科2009年圈下的土地，大多数位于二三线城市。而且不少都位于万科区域聚集地以外。多年来，万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指：长三角，上海、苏南与杭州互成犄角；珠三角，以深圳、广州为核心；渤海湾则主要包括北京、天津两地。
5月至今万科拿下的20多个新项目中，至少有14个是在三大战略聚集地以外，也就是万科所谓的“X”区域。“通常这些区域主要都是当地的地产商在开发，全国性的上市公司没有进驻，或者没有‘扎根’。”一万科内部人士向记者描述他们的新选择区域，在这些区域，万科还不需要与竞争者拼刺刀。
数据显示，目前万科只有25%的项目位于一线城市。于是业内人士判断，万科**是为获得一线项目储备“粮草”。万科总裁郁亮也承认，谋求增加土地储备是万科**的重要原因之一。“现有项目储备还不足以应对3年的开发需要，公司希望能够保持3年的开发储备，所以下半年公司还会继续积极获取优质土地资源。”郁亮表示。
但郁始终认为，进取的态度不代表万科将会血拼高价地，反而在增发成功后，“万科会坚持不拿地王”。郁亮表示，万科也一直希望拿到些“价格合理”的一线城市土地，“但不否认目前二线城市有较多价格合理的地块”更吸引万科。
保利冲击：“不差*”瞄准No.1
与万科不同，保利一直以在一线城市中心区域储地为目标，为此甚至不惜挑战“地王”。
万科认为的“非理性”地价，在其央企对手眼中却“价格合理”。
以万科主要竞争对手保利为例，2009年前8个月，保利地产也花费了130亿元购买土地。两者似乎相差无几，但事实上保利比万科占有“先手”。2008年万科的蛰伏期，保利并没有收缩战线，反而继续扩张，2008年下半年保利先后获得总建筑面积达100万平方米的储备土地。
而且与万科不同，保利一直以在一线城市中心区域储地为目标，为此甚至不惜挑战“地王”。2009年6月至今，保利先后5次拍出102.42亿元，分别在重庆、北京、成都、苏州和南京*地。
保利房地产集团董事会秘书岳勇坚在接受媒体采访时曾表示，没有雄厚的土地储备，就没法保持稳健增长的发展态势。
保利2009年的增长也确实惊人：前8个月销售额279亿元，虽然与万科406亿元相比还有差距，但其同比增长达到了157%，而万科仅仅同比增长不足30%.与保利的行动相比，其口号更令人亢奋，董事长李彬海2009年初宣布冲击“2010年净资产500亿元，总资产1000亿元”的目标。
按照中信建投房地产行业分析师张朝晖估算，保利2010年净资产最多为219亿元，其设定的目标更像是模糊的远景。但保利这种无论市场阴晴、一往无前扩张的战略让顶级分析师们也难以轻易说不。中信建投在最近发布的报告中明确指出：“在新增土地储备超过万科的情况下，预计保利地产的开工面积和竣工面积将于2009年末或2010年超越万科，成为新的全国性地产龙头。”
更让万科难受的是，保利的增长模式完全复制自万科：高速拿地开发、高资产周转率，而且运用娴熟。此外，一如世联地产董事长陈劲松所称“开发商的核心竞争力之一就是他们的**能力，”保利的**能力更让万科也为之侧目。
从2006年保利首发上市**开始，每年保利都会借助资本市场“圈*”。2007年增发募资70亿元；2008年发债募资43亿元；2009年5月又定向增发了80亿元。同时，资本市场之外，保利还能获得大股东的资金支持。2008年市场冷冻期，保利由于过度扩张而资金捉襟见肘，其大股东很快拨出20亿元资金保驾护航。
2009年以来，保利借债、增发已获得了123亿元巨额**。接近保利内部人士透露，无论今明两年市场状况如何，保利再进行大额**已确定无疑。“保利在很多方面拥有万科难以企及的优势。”面对对手“不讲理”的扩张模式，万科一位高管向记者表示。显然，该高管口中的保利优势，除了保利大股东的资金支持外，央企身份及政策层面的先天优势，愈发让其来势汹汹。
实际上，万科的央企对手远不止保利。由于要配合母公司中国建筑的A股上市计划，中海地产在2009年前8个月极少在拍卖会上露脸。但中国建筑成功上市并且宣布将投入80亿元支持旗下地产企业扩张后，中海开始了一连串加速。
曾有投资者质疑中海2009年储地缓慢，中海地产董事会主席孔庆平略带神秘地表示：“明年3月再看我们的数据，可能不是增加了400万平方米，或许是双倍。”果不其然，8月开始，短短不到一个月内，中海已拿下了接近300万平方米的建筑面积土地，其中包括9月第二个星期耗资70亿元在上海拿下的2009年“中国地王”。
央企凶猛：国资委重组隐情
一年之前，国资委对央企进入地产还一直持否定态度。
保利、中海均为万科的主要对手，资金充足、气势逼人。但万科在一线城市拿地却不仅仅要面对两个敌人，135家央企随时都有可能成为万科的“狙击者”。
不仅仅是中海、保利有个“好爸爸”。8月初中粮地产发布公告称，中粮集团拟将中粮地产作为集团住宅地产业务发展的平台，并采取多种形式逐步将符合条件的住宅地产项目注入。5天后，中粮地产再发布公告称，将向大股东申请续借委托贷款15.75亿元，用于发展公司在北京顺义区后沙峪项目。期限为一年，贷款利率按基准利率下浮10％执行。两则公告都证明，中粮集团从资金到项目无条件支持中粮地产的扩张。
几乎与此同时，远洋地产也宣布获得中国农业银行总金额100亿元的**授信。至此，其获得的各大银行授信总额已达到300亿元。加上远洋刚刚发行的26亿元公司债，以及公司握有逾100亿元的账面现金，远洋可调用的现金已突破400亿元。
事实是进入2009年第二季度，其他央企旗下的房地产企业纷纷启动各种类型的**计划，通过各种途径吸纳资金。
据不完全统计，2009年2月至8月半年内，有近10家央企地产公司增发**，各类型增发总计超过405亿元，招商地产**50亿元、方兴地产先后两次分别增发24亿元与10.5亿元、华润置地增发38亿元……与此同时，2009年二季度开始，各大银行也对央企“大放水”，各种巨额授信不断。
“对很多国企来说，现在是扩张的关键时期。”一位保利高层坦言。
这真是一个有趣的转变。
一年之前，国资委对央企进入地产还一直持否定态度，不希望掌握庞大资源的央企都变成开发商，国资委甚至定下2008年前要对央企的房地产业务剥离重组的死命令，希望将房地产业务都集中在保利等14家主营房地产的央企中，而其他央企的房地产辅业统统剥离。但到了2009年情况发生了微妙的变化。有央企负责人向记者透露，鉴于各种原因，国资委对于央企的重组业务暂时放缓。
“这就是一个时机，很多主业并非房地产的央企都在加大对房地产的投入。”上述央企高管表示，对于这些企业来说，如果可以造成既定事实，国资委最终允许这些辅业存在当然最好；否则，也可以为以后的剥离重组增加谈判筹码。
正是在这种背景下，各大央企对房地产的投入不遗余力。有媒体透露国资委消息人士的数据，2009年二季度，非地产主业央企的房地产业务，直接为企业创造了28%的利润。经营状况好者，更能达到企业当季总利润的35％甚至更多。“保增长”的压力下，国资委对于央企在房地产业的大事扩张只能睁只眼、闭只眼。
