资本逐鹿海南豪华酒店 违规操作谋暴利

2011-08-03来源 : 互联网

这个面积3.4万平方公里、常住人口854万的海岛,未来3年内,五**以上酒店数量将超过50家,密度居全国之*。这些酒店将遍布整个海南的海滨和腹地,以东线和南线*为集中。即使在被认为旅游资源条件并不优越的西岸,也已经有大型度假区域的规划在制定之中。 资本逐鹿海南豪华酒店

据上海证券报报道,在众多度假区域中,被定位为“国家海岸”的三亚海棠湾*受瞩目。就在去年5月底,一个纪录在这里**:同**内,10家超五**酒店同时动工,这之前已有3家酒店开工,之后的7月份,又有2家开工。时间之密集,规划之**,一时成为焦点。

事实上,不但在三亚,海南东岸的万宁、琼海、陵水一线,也在密集上马豪华酒店项目,且**是单体开发,而是酒店集群。在规划中,这个热带岛屿上将遍布**一线、国内**品牌酒店,星星点点的酒店坐标沿着海岸线,呈带状分布。

据不**统计,目前在海南酒店行业介入较深的企业包括ST东海、罗顿发展、金茂集团、中粮集团、雅居乐、大连万达、今典集团、万通地产、海航集团、国信地产、富力集团、中远集团、国电集团、中信集团等,国内有实力的开发商几乎悉数到场。

清一色豪华酒店市场何在?

豪华酒店井喷的背后,是酒店业作为一个代表,开始成为海南新一轮地产经营开发**的转型载体。

当旅游地产成为共识之后,又一个质疑被提出:为什么开发的全是清一色的豪华酒店?其他地区红*的经济性酒店为何不见一家?这会不会是泡沫?

奇创旅游咨询运营机构房地产部总监俞昂在接受上海证券报采访时算了一笔账:目前海南五**酒店平均每平米实际造价在7000至10000元,折合下来每间五**客房约100至200万人民币。开业运营后,实际上来自房间维护的支出相当少。但是,五**酒店的房价比经济型高得多,旺季的上涨幅度远超经济型。与价格只能维持在一个小区间内以保证高入住率的经济型酒店相比,五**客房的投入产出效益更加良好。从相关渠道获得的多份三亚4星、5**酒店在2009年的运营数据显示,三亚的高**酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥领先。部分五**酒店的经营利润率水平可以接近70%,这个数据大约比全国主要城市的**酒店要高20个百分点。纵向相比,三亚3年前的水平,利润率接近翻番。

新模式背后违规操作谋**

继海南的商品房和酒店住宿价格被爆炒之后,一种新的投资理财项目—产权式酒店,在沉寂10年之后,再度在海南*爆起来,投资买一间产权酒店房,不仅可以坐收租金,还能在美丽的海岛度假养老,享受贵族般的生活,这些诱人的承诺,吸引了无数全国各地的投资者,纷纷到海南投资产权酒店。

三亚产权酒店70%集中在临海的三亚湾路上,在近半年的时间,三亚就有近20家产权酒店全部销售完毕。在三亚湾路还有近10家产权酒店正在建设。

海南在批准为**旅游岛之后,随着房价的暴涨,海南省政府也紧急叫停了房地产开发建设用地的审批,据央视《经济信息联播》报道,在海口和三亚仍然有不少的产权式酒店在推出和建设。在海口和三亚还有数量不少的一批被称为烂尾楼的住宅楼房,现在都改成了产权式酒店,产权酒店前身其实就是烂尾楼。

海口和三亚市区推出的大多数产权式酒店,其规划的土地使用性质,都是商品房住宅用地,那么,在海南商品房价格成倍上涨的情况下,为什么开发商还要纷纷把住宅性质的商品房,改成经营性的产权酒店呢?

在海口和三亚,上个世纪90年代审批的楼盘,按70年的产权计算,现在仅剩下50年的使用权限,据了解,目前当地有关部门按经营性的商业用地规划审批的产权式酒店,产权年限是40年到50年,不少从烂尾楼改头换面的产权式酒店,就利用这个年限,模糊概念,以产权酒店的价格卖房。

调查显示,海口和三亚住宅性商品房改成产权式酒店后,每平方米房屋的售价要比普通商品房贵2到3倍。按照《土地管理法》第四条第四款的规定: “使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”,而《物权法》草案第一百四十六条规定:“建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。”,然而,据了解,将商品房住宅性质改变为商业运营的产权式酒店,几乎没有去有关部门做变更。

**下的海南豪华酒店

高**酒店在海南的实际运营情况到底如何?能赚多少?

海南,尤其是三亚,正呈现出“**越高、生意越好”的局面。高**酒店的盈利能力可说是“非常惊人”。

从相关渠道获得的多份三亚4星、5**酒店在2009年的运营数据显示,三亚的高**酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥领先。部分五**酒店的经营利润率水平可以接近70%,这个数据大约比全国主要城市的**酒店要高20个百分点。纵向相比,三亚3年前的水平,利润率接近翻番。

另一家五**酒店的数字也同样惊人:该酒店客房数501间,楼面面积7.5万平方米,正常运营所需员工数量800名,全年平均房价为1516元,年平均客房出租率67%。每间客房收入达1016元,剔除管理费分成后利润率也达到52%。

事实上,上述两家酒店的入住率不仅不是三亚*高,甚至也不是亚龙湾*高。当地入住率*高的湘投银泰度假酒店,在2009年的年均入住率超过90%。

奇创旅游的房地产总监俞昂认为,一般来说,五**酒店按照12年左右的回报周期规划,度假型酒店由于受淡旺季影响收回投资的周期更长,投资回报率更低。而在海南,这类酒店的回报周期几乎缩短一半。

另外,人工和土地的成本优势也相当明显。“与北京、上海相比,我们有更高的客房出租率、更低廉的土地成本和劳动力成本。”豪华酒店行业的代表,金茂三亚丽思卡尔顿酒店总经理Michel Goget接受媒体采访时说。丽思卡尔顿在2009年的年均客房出租率超过了70%,年均房价超过2000元。而三亚五**酒店一线前台员工的月薪仅为1200元。

不过,并非全海南的豪华酒店都拥有如此非凡的经营成绩。在一水之隔的博鳌,有两家五**酒店,据称*低的时候入住率只有百分之十几,酒店每年都有几千万的亏损。

在业内看来,博鳌的酒店的经营状态之所以与三亚相去甚远,原因在于目前该区域只有单一的会议接待功能,淡旺季差距非常明显。

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