中粮地产被指利润造假：所得税泄密玩利润粉饰?

中粮集团有限公司成立于1949年，房地产业务是***批准的中粮集团的三大主营业务之一。曾几何时，市场对中粮地产这个市场新贵充满希望，因为中粮地产有个地位显赫的“好爸爸”中粮集团，中粮集团膝下仅中粮地产一个内地上市公司，*宠也是必然。

中粮地产的沦落之路

据《理财周报》报道：2007年下半年，弥漫在中粮地产周围的资产注入烟雾弹。只因它是财大气粗的中粮集团膝下仅有的内地上市平台，何况它还有个实力不俗的兄弟中粮置业。

现在，中粮地产越来越像是中粮手中一个玩物，一个与*有关的壳。资产注入已成传说。用一个知名券商分析师的话讲是“现在连二线房地产公司也算不上。”

截至3月3日，在房地产板块90家公司中，中粮地产累计年涨幅排行倒数第9，年跌幅达12.73%。

疑点从何而来?

如果说2008年遍地哀鸿，那么在2009年，在地产大幅反弹的大势中，中粮地产却疑窦丛生。

据其2009年中报披露，其上半年净亏335.3万元。尽管在三季报中，中粮地产扭亏为盈，但却主要是沾了出售部分金**产取得投资收益1.24亿的光，并且其营业收入4.4亿元，比危机四伏的2008年还降低了28%。

单从损益表看，中粮地产的**能力尽管并不出彩，倒也没有太大异常。蹊跷的是，结合现金流量表，两表无法勾稽。2005年至2009年前三季度，中粮地产经营活动产生的现金流量净额分别为1.4亿、-0.2亿、-3.6亿、-34.7亿、4.4亿，累计净流出32.64亿。但同期间内，中粮地产营业毛利却达16.94亿。也就是说，从**上看，中粮地产**不小，但从经营活动现金流向看却存在*额流出。

所得税泄密中粮玩利润粉饰?

在**和现金流之间的矛盾逻辑面前，有一个指标不能忽略。根据统计研究，一般而言，工业企业的所得税/利润总额这一指标正常值在33%左右。我国2008年以前内资企业所得税税率为33%，2008年以后，内资企业所得税率调至25%，从这个角度考虑，上述指标的正常范围估计是合理的。

中粮地产2005、2006年所得税/利润总额分别为8.0533%和6.4114%，均低于10%。2007年，这一指标升至15.3769%，仍然远低于正常指标范围。2008年，中粮地产**出现近年来的*大回落，该指标上涨至31.4089%，接近正常范围。但接下来2009年前三季度，该指标又迅速下滑至12.7076%，远低于正常值。

据某媒体报道：中粮地产2006年以来的年报发现，除了宝深工业厂、万宝电子厂和福信工业厂三家附属机构按照15%所得税税率缴纳外，其他子公司均按正常税率交税。且上面三家公司主营分别是打印机、小型电动机以及微型打印机，与地产无关，对所得税的影响很有限。

“**部分的数字可以通过会计规则进行“修饰”，但现金流量却很难胡来。2008年中粮在账面**1.47亿的情况之下，却出现34.77亿的*额现金流出，我只能说中粮地产的**数字存在*大水分。”某**质疑称。

相关媒体报道：

中粮地产项目频遭获取暴利质疑

上海外滩800米黄浦江畔,因为知名楼王汤臣一品而平添了些许传奇色彩。而现在,上海楼市的新宠变成了咫尺之隔的海景壹号。

这个中粮集团在沪的首个住宅项目,经过13年沉沙终赶上 “豪宅热潮”。首期66套房源在一个月内销售一空,成交均价达11万元/平方米,这一数字,是其拿地成本的25倍。

拿地成本4283元/平方米

根据网上房地产的统计，中粮海景壹号自开盘销售以来，只一个月，除一套面积为636平方米、位于顶楼的复式楼盘在售外，其余66套全部售罄，已售房屋总面积达21588平方米，成交均价为每平方米11.006万元，超过汤臣一品的10.6万元/平方米，成为沪上第一高价楼盘。

中粮海景壹号的各项成本到底是多少?据媒体报道，中粮海景壹号原为鹏利海景公寓，中粮地产旗下公司——上海鹏利为该地块总共支付的出让金折合人民币4.2亿元。根据鹏利海景公寓9.8万平方米的总建筑面积，由此计算项目的楼板价为4283元/平方米。此外，销售费用一般占项目收入的3%-4%。“以此看来，中粮海景壹号的利润率确实非常高”。